Travaux : faut-il une autorisation de l'urbanisme pour diviser une maison en plusieurs logements ?

Faut-il une autorisation de l'urbanisme pour diviser une grande maison en plusieurs logements sachant qu'il n'y a aucun changement visuel extérieur, sachant qu'il n'y a aucun problème pour les places de parking ; ce ne sont que des changements intérieurs qui ne portent pas sur des murs maître.

Réponse de l'expert

En matière d’urbanisme, un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux doivent être déposés auprès de la mairie dans certains cas limitativement énumérés.

Les travaux sur constructions existantes ne sont pas, en principe, soumis à permis de construire. En vertu des articles R421-14 et suivants du Code de l’urbanisme, il existe cependant quelques exceptions.

Sont ainsi soumis à permis de construire :

  • l'agrandissement d'un bâtiment lorsque l'opération vise à créer plus de 20m² de SHOB (surface hors œuvre brute. Il s’agit de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons) ;
  • la modification du volume de l'habitation lorsque l'opération nécessite de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur ;
  • dans les secteurs sauvegardés, les travaux exécutés à l’intérieur de certains immeubles (définis à l’article L313-1 du Code de l’Urbanisme) et qui auraient pour effet de modifier la structure ou la répartition des volumes existants ;
  • dans les secteurs sauvegardés, les travaux portant sur un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager en vertu d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (article L123-1 du Code de l’Urbanisme) ;
  • les travaux portant sur les immeubles inscrit au titre des monuments historiques (sauf travaux d’entretien ou de réparation ordinaires) ;
  • le changement de destination d'une construction lorsque ces travaux sont accompagnés d'une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment.

Sont soumis à déclaration préalable en vertu de l’article R421-17 du Code de l’Urbanisme :

  • l’agrandissement d'une construction entraînant la création d'une SHOB supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²,
  • la transformation de plus de 10m² de SHOB en SHON (surface hors œuvre nette. Il s’agit de la surface de plancher d'une construction obtenue sans tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, les bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules),
  • la modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment,
  • le changement de destination d'un bâtiment même lorsque celui-ci n'implique pas de travaux,
  • dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l'intérieur des immeubles ;
  • les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l'article L. 123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
  • les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d'urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu'une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.

On entend par changement de destination, le changement de fonction de la construction. Les différentes fonctions sont énumérées à l’article R123-9 du Code de l’Urbanisme : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt. La division d’un immeuble d’habitation en de nombreux appartements n’est donc pas considéré comme une changement de destination, l’immeuble conservant sa fonction.

Pour résumer, diviser une maison en appartement ne nécessite donc pas de déclaration préalable ni de permis de construire si cette maison n’est ni en zone sauvegardée, ni classée, qu’elle ne présente pas d’intérêt patrimonial ou paysager et à condition de ne pas effectuer de travaux extérieurs ou d’agrandissement.