Terrain devenu constructible : quel recours contre la décision de la mairie ?

Nous avons acheté en 2000 une maison dans un lotissement qui est bordé par une forêt. Notre terrain jouxte un chemin communal ; de l'autre côté de ce chemin se trouve la forêt qui bénéficie de 2 statuts : à l'amont, zone constructible et à l'aval (à partir de la moitié de notre terrain), zone verte. Début décembre, le maire nous annonce que la zone verte a été reclassée zone constructible et que les travaux d'aménagement d'un nouveau lotissement vont démarrer dans les semaines prochaines. Notre inquiétude, en dehors de la perte de tranquillité évidente, est la probable baisse de valeur de notre maison. La classification en zone verte a été un élément important dans notre décision d'achat et le prix d'acquisition était aussi plus élevé que d'autres biens que nous avions visités à l'époque. De plus, nous avons faits d'importants travaux d'agrandissement il y a deux ans ; avant de déposer le permis de construire, le service technique nous avait informé qu'il n'y avait pas de projet d'évolution de la zone. Nous n'aurions pas entrepris ces travaux dans le cas contraire. La reclassification de cette zone verte peut-elle faire perdre de la valeur à notre bien ? Si oui, comment peut-on le prouver et dispose-t-on de recours à l'encontre de la mairie ?

Réponse de l'expert

Nous vous confirmons que l’environnement d’un bien immobilier constitue l’un des critères de détermination de la valeur dudit bien. Cela ne résulte d’aucune disposition légale mais de la pratique des professionnels de l’immobilier.

Ainsi, le fait que le terrain jouxtant ledit bien fasse l’objet d’une modification de zonage dans le PLU et devienne constructible alors qu’il faisait jusque là l’objet d’un classement en zone "verte" peut effectivement avoir une incidence sur l’évaluation du bien immobilier.

Pour autant, cette modification de zonage n’ouvre pas droit, en soi, à indemnisation au propriétaire riverain dont la valeur du bien serait, de ce fait, minorée. En effet, aucun texte ne prévoit de droit à indemnisation en cas de modification de zonage que la demande soit formulée par un propriétaire riverain ou par le propriétaire du terrain visé par la modification (cas où le terrain deviendrait inconstructible).

En revanche, nous vous informons que la décision portant révision du PLU peut faire l’objet d’un recours.

En effet, la délibération qui approuve, modifie ou révise le PLU fait l'objet des formalités de publicité prévues à l'article R.123-25 du code de l’urbanisme.

L'affichage est effectué pendant 1 mois en mairie. Mention de cet affichage est insérée en caractères apparents dans un journal diffusé dans le département. La délibération est, en outre, publiée au recueil des actes administratifs.

Le PLU approuvé est tenu à la disposition du public (article L.123-10 du code de l’urbanisme).

Dès l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité, l'arrêté ou la délibération d'approbation produit ses effets juridiques. La date à prendre en compte pour l'affichage est celle du premier jour où il est effectué (article R.123-25 du code de l’urbanisme).

Le PLU approuvé est opposable à toute personne publique ou privée, pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan (article L.123-25 du code de l’urbanisme).

Toutefois, les actes faisant griefs sont susceptibles de recours pour excès de pouvoir, tel est le cas notamment de la délibération approuvant l’élaboration du PLU, dès lors qu’elle est devenue exécutoire.

Le recours pour excès de pouvoir consiste pour une personne y ayant intérêt, à demander l’annulation par voie juridictionnelle (devant le tribunal administratif) d’une décision administrative exécutoire entachée d’illégalité.

Il est à noter que pour former un recours, il faut avoir un intérêt direct à agir. Tel est le cas, notamment, des habitants de la commune qui ont qualité pour contester les dispositions du plan et pas seulement celles qui concernent leur terrain (Conseil d’Etat, 9 mars 1990).

Le délai de recours pour excès de pouvoir à l’encontre du PLU est de 2 mois à compter de la publication de la décision réglementaire (article 1er du décret n°65-29 du 11 janvier 1965). Le délai de recours court à compter de l’accomplissement de l’ensemble des formalités d’affichage, la date à prendre en compte pour l’affichage est celle du premier jour où il est effectué (article R.123-25 du code de l’urbanisme).

La demande d’annulation de la décision administrative n’ayant pas pour effet d’en suspendre l’exécution, le requérant peut en parallèle du recours pour excès de pouvoir, exercer un référé-suspension.

Il est à noter que la plupart des référés visant à obtenir la suspension d'un PLU sont fondés sur les dispositions de l'article L.521-1 du code de justice administrative. Ce dernier exige que soient réunies deux conditions : une situation d'urgence et un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision. Or la condition d'urgence est difficile à établir en matière de PLU.

En pratique, Le Conseil d'État admet rarement la suspension d'une délibération du conseil municipal approuvant ou révisant un document d'urbanisme. A ses yeux, l'urgence, qui s'apprécie objectivement et compte tenu de l'ensemble des circonstances de l'espèce, est rarement établie.

Il a ainsi été jugé que le classement en zone N inconstructible ne porte pas une atteinte suffisamment grave et immédiate aux propriétaires concernés pour caractériser une situation d'urgence justifiant la suspension (Conseil d’Etat, 30 mai 2007, Commune de Correns).