Terrain à bâtir : réussir son achat

Terrain à bâtir : réussir son achat
Bâtir sa maison est une aventure formidable à laquelle il faut vous préparer. - © ashumskiy

De l’emplacement à la signature du compromis de vente, vous devrez contourner plusieurs obstacles avant de conclure l’opération. Nos dix conseils pour devenir un propriétaire heureux. 

Une cuisine américaine, une belle cheminée, un grand garage... La maison de vos rêves prend forme dans votre esprit. L’idéal, c’est de la faire construire, pour qu’elle devienne réalité. Certes, il faudra faire des concessions, et les contraintes techniques ou financières sauront vous rappeler à l’ordre. Mais bâtir sa maison reste une aventure formidable à laquelle il faut vous préparer : tout commence par l’achat du terrain, étape délicate nécessitant la plus grande attention.

Sélectionner un bien proche des transports en commun

Trouver l’emplacement idéal n’est pas une mince affaire. Il est préférable de définir un large périmètre de prospection, englobant les centres d’intérêt de la famille : lieux de travail respectifs, relations, loisirs. Car, si vous limitez trop le champ de vos recherches, vous aurez du mal à trouver un terrain à bâtir. En même temps, veillez à préserver votre qualité de vie : si vous vous éloignez trop de votre lieu de travail, votre confort et votre budget carburant s’en ressentiront. D’où l’intérêt d’étudier de près la situation du terrain dans la commune, notamment son éloignement par rapport aux transports en commun. Ce critère peut paraître superflu aujourd’hui, mais se révéler essentiel demain, lors d’une éventuelle revente ou, tout simplement, parce que vos enfants, devenus collégiens, prendront le bus pour se déplacer.

L’environnement immédiat du terrain nécessite lui aussi un examen approfondi : comment est-il orienté ? À quelle distance sont situés les premiers voisins ? Et les commerces ? Il n’existe pas une réponse unique à ces questions : certains acheteurs privilégient le calme, tandis que d’autres préfèrent un cadre de vie animé. L’important est de prêter attention à tous ces points pour sélectionner votre emplacement en toute connaissance de cause.

Repérer le profil du vendeur, particulier ou lotisseur

Il existe deux types de terrain : ceux situés dans un lotissement et ceux isolés, dont la superficie est généralement plus grande. Dans le premier cas, vous vous inscrivez dans un cadre juridique précis : c’est le lotisseur qui vous vend le terrain. Dans le second, vous avez généralement affaire à un particulier. « En zone périurbaine, nous voyons de plus en plus de propriétaires qui vendent une partie de leur terrain. Ils conservent l’autre partie où est construite leur maison », commente Me Thierry Thomas, notaire à Rezé (Loire-Atlantique). Une façon pour eux de retrouver une marge de manœuvre financière en période de crise.

Étudier la configuration du terrain

Rectangulaire, en L ou tout en longueur ? La configuration du terrain est déterminante, car elle affectera l’orientation de votre future maison. Il en va de même pour la topographie : un terrain en pente, par exemple, n’est pas gênant, mais il faudra tenir compte de cette particularité, avant d’envisager la construction. Idem pour d’éventuels creux et bosses qui génèrent parfois un surcoût, lors des travaux. Vérifiez également l’accessibilité du terrain : s’il se trouve loin de la route, une allée s’imposera.

Privilégier un bien viabilisé

Les terrains vendus en lotissement sont viabilisés. Cela signifie qu’ils sont prêts à être raccordés aux différents réseaux – eau, gaz, électricité, assainissement, télécommunications – qui arrivent jusqu’au terrain. En revanche, l’achat d’un emplacement isolé nécessite de vérifier l’existence de ces raccordements. S’il n’y en a pas, il faut rechercher à quelle distance se trouvent les réseaux. Cela ne posera pas de difficulté dans le cas où le vendeur a sa propre maison sur le terrain qu’il divise pour vous en vendre une parcelle. Mais, en zone rurale, dans le cas de terrains très isolés, ce n’est pas toujours si simple. L’absence de raccordement n’est pas rédhibitoire, mais il faut garder cette caractéristique en tête dans l’élaboration de votre projet.

Le certificat d’urbanisme vous aidera à y voir plus clair. Ce document, qu’il est recommandé de se procurer, répondra à beaucoup de vos questions : le terrain est-il constructible ? Quel est le montant de la taxe locale d’équipement ? Quelle est la surface maximale de la maison par rapport à celle du terrain... ?

Pister les éventuels défauts du sol

Le sous-sol de votre futur terrain mérite lui aussi d’être étudié de près. La présence d’une source, d’une nappe phréatique, ou la composition du sol (argile, sable, calcaire) peuvent engendrer des coûts supplémentaires, notamment pour prévenir de futures fissures, au moment de la construction. Ouvrez l’œil : par exemple, les saules ou les roseaux attestent de la proximité de l’eau, même si elle n’est pas visible en surface. Les voisins et la mairie de la commune pourront vous renseigner. En cas de doute, faites appel à un géotechnicien. Il fera « parler le sol » et vous conseillera sur le choix des fondations de la maison.

Répertorier les servitudes grâce au notaire

De nombreuses parcelles sont dotées de servitudes, comme un droit de passage sur votre propriété, la présence de canalisations desservant un voisin dans le sous-sol de votre terrain, etc. Ces contraintes ne doivent pas vous empêcher d’acheter, mais il est impératif d’en prendre connaissance, pour en tenir compte lors de la construction. Prenons l’exemple des canalisations : peu profondes, elles pourraient restreindre la construction d’un sous-sol ou compliquer le creusement des fondations. « Le notaire recherche les servitudes sur les trente dernières années, à partir de l’état hypothécaire du terrain. En effet, le dernier titre de propriété ne les mentionne pas toujours », précise Me Thomas.

Exiger le bornage du terrain pour éviter les conflits

Le bornage du terrain, c’est-à-dire sa délimitation précise par un géomètre-expert, est obligatoire dans le cadre de la vente d’un terrain en lotissement ou d’une parcelle à bâtir détachée d’un terrain. En revanche, « il ne l’est pas dans le cadre de la vente en l’état d’un terrain isolé existant et non divisé. Mais le cadastre ne constitue qu’une présomption, en matière de propriété. Donc, mieux vaut faire réaliser le bornage pour éviter tout futur conflit de voisinage », conseille Gervais Doligez, président de la commission d’urbanisme auprès de l’Ordre des géomètres-experts. Le géomètre-expert dresse un procès-verbal de bornage, signé par toutes les parties, autrement dit, vos voisins immédiats. « L’acquéreur considère parfois qu’il connaît les limites du terrain, lorsque ce dernier est clos. Mais il faut savoir précisément si le mur, la clôture ou la haie font partie de la propriété, sont mitoyens ou appartiennent au voisin », ajoute Gervais Doligez. Une précision qui se révélera essentielle le jour où ce mur aura besoin d’être restauré. Le bornage, qui coûte plusieurs milliers d’euros, incombe au vendeur.

Acheter au bon prix

Le prix médian d’un terrain à bâtir d’une superficie inférieure à 600 m2 s’établissait à 57 500 € sur l’ensemble de la France (hors Île-de-France), entre le 1er août 2014 et le 31 juillet 2015, avec de grandes disparités selon les régions. Les prix variaient de 34 000 € dans le Limousin à 120 000 € en Paca. Ils ont reculé de 1,1 % sur un an, mais ont progressé de 3 % sur cinq ans, et de 50 % sur dix ans. Bien entendu, l’acheteur doit comparer les prix avec d’autres ventes à proximité, comme il le ferait pour acquérir un appartement ou une maison. Ainsi, avant de conclure votre offre, passez en revue les différents critères : quartier, superficie du terrain, orientation, qualités et défauts, etc. Côté fiscalité, comptez 8 à 10 % de frais en tout genre (droits de mutation, émoluments du notaire, frais de demande de pièces, etc.).

Prévoir des clauses suspensives dans le compromis de vente

C’est fait : votre offre d’achat a été acceptée par le vendeur du terrain. Reste à signer le compromis de vente et à vous lancer dans la suite de l’opération. La rédaction du compromis doit être établie avec soin par votre notaire. Comme pour l’achat d’une maison, une clause suspensive liée à l’obtention du crédit est prévue. Et ce n’est pas tout : votre notaire vous conseillera dans la rédaction d’autres clauses suspensives liées au certificat d’urbanisme, si vous ne l’avez pas obtenu avant la signature du compromis, et à l’obtention du permis de construire. « Ce dernier doit être purgé de tout recours et de tout retrait par la préfecture, avant la signature de l’acte authentique. Cela doit faire l’objet d’une clause suspensive. Il faut donc compter entre cinq et six mois entre le compromis de vente et l’acte authentique », précise Me Thomas. Six mois pendant lesquels vous pourrez terminer la conception de la maison avec le constructeur, afin d’être fin prêt, le jour J, pour démarrer les travaux.

Lexique

Certificat d’urbanisme. Document précisant les règles d’urbanisme applicables sur un terrain. Il permet donc de vérifier si l’opération prévue (la construction) est possible, et dans quelles conditions.

Servitude. Contrainte pesant sur une propriété, au profit d’une autre. Exemple : droit de passage pour accéder à un terrain enclavé, passage de conduite d’eau ou de gaz en sous-sol, etc. 

Bornage. Opération consistant à définir les limites d’une propriété. Le bornage est total s’il concerne l’ensemble du terrain, partiel s’il ne concerne qu’un côté.

Géomètre-expert. Habilité à dresser des plans topographiques, il détient un monopole en matière de fixation des limites des biens fonciers. Ses honoraires sont libres.

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