Logement HLM : le locataire peut-il obtenir une baisse de loyer ?

Je suis locataire dans une maison individuelle (T4) pour un loyer de 950 €, sans les charges (60 €), dans la commune d'Ecully. Depuis le 23 décembre 2008, une société anonyme d'HLM est devenue le propriétaire de ma résidence. De nombreux nouveaux locataires sont venus prendre possession de pavillons, identiques au mien, pour un loyer de 540 euros seulement et cela depuis un an. Ils n'ont pas forcement des revenus inférieurs aux miens. Donc depuis un an, je demande une révision par rapport au montant de mon loyer, bien sûr après avoir envoyé un dossier transmis par cette société (avis d'imposition + personnes vivants au foyer etc...) Pas de réponses "en études", quelles sont les possibilités ?

Réponse de l'expert

S'agissant des logements non conventionnés, le loyer est fixé en application des articles L. 442-1 et suivants et R. 442-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH).

 
Conformément à l’article L 442-2 du CCH, "les taux des loyers des organismes d’habitations à loyer modéré … sont applicables sans qu’il soit nécessaire de donner congé aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du maintien dans les lieux…".
 
Il est établi selon les modalités suivantes :

  • classement des immeubles loués en cinq catégories selon les caractéristiques techniques et les normes de financement (PSR ; PLR ; HLM ordinaire ; HLM ; ILN) ;

- à l’intérieur de chaque catégorie, inventaire du nombre de logements appartenant à chaque type :

- type I ;

  • type I bis ;
  • type II ;

- calcul de la surface habitable totale des logements de chaque type à l’intérieur d’une catégorie déterminée ;

  • prise en compte du prix de revient théorique tel qu’il est fixé par la réglementation pour chaque catégorie et pour chaque type de logement : cette réglementation résulte, en dernier lieu, de l’arrêté du 24 février 1978 ; mais un arrêté du 27 février 1979 permet de revaloriser le prix de revient théorique global de référence, égal au prix de revient maximal de base fixé par l’arrêté du 24 février 1978 précité ;
  • établissement du prix de revient théorique global de référence, en multipliant la surface habitable de l’ensemble par le prix de revient au mètre carré ;
  • conversion de la surface habitable en surface corrigée selon les principes de la loi du 1er septembre 1948.

Toutefois, dans les HLM, le coefficient d’entretien ne peut être supérieur à 1, s’il s’agit de logements construits avant le 3 septembre 1947. Pour les constructions ultérieures, ce coefficient a été uniformément fixé à 1 (Décret no 60-1063, 1er octobre 1960) ;

  • établissement du prix de revient théorique au mètre carré de surface corrigée pour chaque catégorie. Ce prix s’obtient en divisant le prix de revient théorique de l’ensemble des logements par la surface corrigée de l’ensemble ;

- calcul du prix minimal et du prix maximal en multipliant le prix de base ainsi obtenu par les coefficients réglementaires. Ces coefficients résultent de l’arrêté du 14 octobre 1963 modifié.
 
Les valeurs minima et maxima ainsi obtenues sont révisées le 1er janvier de chaque année dans les conditions de l’article 17, d de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL). La date de référence de l’IRL est celle du deuxième trimestre de l’année précédente (Arrêté du 14 octobre 1963).

L’organisme d’HLM fixe le loyer à l’intérieur de cette fourchette réglementaire.

 
S'agissant des logements conventionnés, le loyer pratiqué, que le locataire peut exiger de payer mensuellement en application de l’article 7, a de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux HLM conventionnés, ne doit pas excéder celui figurant dans la convention lequel doit s’inscrire, au moment de la signature de la convention, dans le cadre des plafonds de loyer en vigueur calculés annuellement par mètre carré de surface utile, ou de surface corrigée pour les logements conventionnés à l’occasion de travaux d’amélioration et conventionnés sans travaux.

Le locataire peut demander en justice le respect des dispositions de la convention APL (cour d'appel de Versailles, 1re chambre, section 2, 28 mai 1999). Au préalable, il convient, pour le locataire, d'adresser un mise en demeure à son bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour le mettre en demeure de se conformer à la convention.