Quel placement immobilier pour votre retraite ?

Quel placement immobilier pour votre retraite ?

Immobilier locatif, vente en viager, SCPI... Autant de placements qui permettent d'économiser avant sa retraite.

Environ 57 % des Français sont propriétaires de leur logement, selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).

Malgré la crise, la pierre reste un moyen efficace de conforter son avenir. Le propriétaire n’a pas, comme le locataire, le sentiment de jeter son argent par les fenêtres et de risquer de recevoir un congé parce que son bailleur souhaitera revendre son logement.

Priorité à la résidence principale

Certes, l’accession à la propriété suppose un effort financier plus soutenu que celui qui est exigé d’un locataire. Mais c’est la seule manière de se loger tout en se constituant un patrimoine. Un avantage de taille face à un retraité locataire qui, avec des revenus en baisse, devra continuer à payer un loyer de même niveau.

Préparer l'achat d'un logement

Encore faut-il ne pas s’y prendre au dernier moment pour acheter son logement. L’idéal consiste à poser les bases de son projet (à commencer par l’ouverture d’un Plan d’épargne logement) dès l’entrée dans la vie active, de façon à faire coïncider la fin du crédit avec le passage à la retraite.

Un démarrage précoce qui n’empêchera en rien de faire évoluer la taille du logement en fonction de la famille, l’ancien nourrissant l’apport personnel de l’acquisition suivante. Car plus l’achat s’effectue tardivement, moins l’acquéreur a de latitude quant à la durée de son crédit.

Des mensualités plus lourdes pour un emprunt après 50 ans

Après 50 ans, difficile d’emprunter pour une durée supérieure à quinze ans, ce qui signifie de lourdes mensualités, plus difficiles à tenir.

L’immobilier locatif pour compléter ses revenus

Si une majorité de Français sont ou aspirent à être propriétaires, certains préfèrent le statut de locataire. Comme ceux qui trouvent à la pierre de grandes vertus patrimoniales, pourquoi n’investiraient-ils pas dans un "bien de rapport" ? Là encore, l’utilisation du crédit soutient la constitution d’un patrimoine. Dans un premier temps, les loyers encaissés aident à couvrir les mensualités de l’emprunt. Puis les loyers améliorent les revenus du bailleur.

Attention ! On n’achète pas un logement locatif comme on souscrit un placement financier.

Choisir un bon emplacement

Pour qu’il soit rentable, un tel projet nécessite le respect de certaines règles. À commencer par l’emplacement. Il convient de privilégier la proximité d’un centre-ville, des commerces, des transports en commun. Ensuite, on choisira entre l’ancien (mise en location immédiate, mais travaux d’entretien à provisionner) et le neuf (il faut attendre l’achèvement du bâtiment pour louer).

Analyser les avantages fiscaux

Enfin, on étudiera les dispositifs fiscaux en cours. Gare à ne pas se laisser aveugler par un rendement qui n’existerait que sur le papier !

Vendre en viager : une bonne piste

Lors du départ en retraite ou quand elle est bien avancée, certains ménages ne veulent plus s’embarrasser de gestion locative et cèdent leur patrimoine immobilier pour éventuellement le réinvestir dans un placement financier estampillé retraite. Les propriétaires occupants disposent d’une autre carte : vendre leur logement en viager.

Des transactions peu nombreuses

Les ventes en viager sont peu nombreuses : elles représentent environ 5 000 transactions par an.

L’accroissement de la longévité fait en effet reculer les acquéreurs.

Deux options possibles

Deux options sont possibles : le viager libre ou occupé. Dans la pratique, le vendeur (appelé crédirentier) perçoit une partie du prix de vente sous la forme d’un bouquet, qui s’établit généralement entre 20 et 30 % de la valeur du bien. La seconde partie du prix est versée sous la forme d’une rente mensuelle ou trimestrielle dont le montant est fixé en fonction de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et de son espérance de vie.

La rente est déterminée en fonction de l'âge

Plus le vendeur est âgé, plus la rente sera élevée.

Dans le cas d’un viager libre, le cédant n’occupe pas le logement, mais perçoit une rente plus importante.

Les vendeurs valides optent généralement pour le viager occupé, qui leur permet de demeurer dans les lieux. À l’inverse, le viager libre répond surtout au problème financier des personnes âgées, qui trouvent ainsi une solution pour financer leur séjour en maison de retraite", indique Me Michel Pagès, notaire à Nice.

Viager hypothécaire : une fausse bonne idée

Mis en place dans le cadre de la réforme de l’hypothèque (ordonnance du 23 mars 2006), le prêt viager hypothécaire s’adresse particulièrement aux retraités. Il leur permet de bénéficier d’un prêt garanti par une hypothèque sur le bien immobilier qu’ils possèdent. Le montant de ce prêt varie en fonction de l’âge du retraité et de la valeur du logement.

Avantage : l’emprunteur n’a rien à rembourser, ni intérêts ni capital. Inconvénient : à son décès, la banque vendra le bien pour récupérer sa créance. Les héritiers du retraité risquent de ne rien récupérer, mais leur parent aura conservé son indépendance financière et n’aura pas eu à les solliciter.

Un coût élevé pour l'emprunteur

La formule n’a pas trouvé son public, car son coût - environ 9 % l’an - a refroidi les postulants.

Les SCPI proposent une mise de fonds réduite

Autre piste pour qui cherche à compléter ses revenus à la retraite, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent une alternative à l’investissement locatif "en direct", car elles nécessitent une mise de fonds de départ plus réduite.

Au lieu d’acheter de l’immobilier classique, l’investisseur achète des parts d’actifs investis dans de l’immobilier d’entreprise, des commerces, des locaux, de l’habitation…

Un rendement annuel autour de 5 à 6 %

Le rendement se situe autour de 5 à 6 % l’an et est versé par trimestre.