Comment compenser sa baisse de revenus à la retraite ?

Avec une pension inférieure d'un tiers à son dernier salaire, Sylvie se demande s'il est préférable qu'elle loue une partie de sa maison, la cède au profit d'un logement plus petit ou la vende en viager.

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© fizkes

Sylvie, 65 ans, est en retraite depuis six mois. Récemment divorcée, elle n’a pour seule ressource qu’une pension de retraite de 1 600 euros par mois qui, inférieure d’un tiers à son dernier salaire, s’avère un peu juste pour elle au quotidien. Sa maison, dont elle est propriétaire, représente son unique patrimoine. Pour atteindre une plus grande aisance financière, elle s’interroge sur la meilleure option : vendre sa maison, en viager ou pas, ou la conserver et en louer une partie.

Acheter plus petit et tirer parti de la différence de prix

La maison de Sylvie est située à vingt minutes à pied du centre-ville d’Angers, dans une rue calme. Si elle est proposée au prix de 250 000 euros net vendeur, hors commission d’agence, elle trouvera rapidement preneur. La jeune retraitée pourra ainsi à la fois acheter un autre logement, plus petit et moins coûteux en chauffage et taxe foncière, et conserver un capital. Pour 168 000 euros, elle a la possibilité d’acquérir un grand deux-pièces avec balcon et parking dans une résidence neuve, livrable fin 2021. Avec les frais de notaire à payer, de l’ordre de 3 % dans ce cas, elle disposera d’un capital de 77 000 euros (250 000 − 173 000).

Pour le valoriser et en tirer des revenus complémentaires, Sylvie est encline à le placer sur un contrat d’assurance-vie multi-support, qui présente de nombreux atouts. Il permet de sécuriser une partie de l’épargne sur le fonds euros du contrat et de jouer en parallèle la carte de la diversification pour bénéficier d’un meilleur rendement sur le long terme ; de faire des rachats à moindre coût fiscal ; de transmettre le capital à la personne de son choix dans des conditions fiscales particulièrement avantageuses. Si Sylvie choisit un contrat affichant 2 % de frais sur versements, l’épargne nette réellement investie sera de 75 460 euros (77 000 − 2 %). Dans le contexte actuel de taux d’intérêt extrêmement bas et donc de faibles taux de rendement des fonds euros, Sylvie peut encore, dans certains établissements, placer 80 % de son épargne dans le fonds euros et investir les 20 % restants dans des supports en unités de compte. Ils présentent un risque de perte en capital mais, sur le long terme, permettent à l’épargne de fructifier véritablement.

Si l’on retient une hypothèse de revalorisation de 1,50 % par an (net des frais de gestion annuels du contrat) pour le fonds euros et de 3 % par an pour les supports en unités de compte (brut des frais de gestion à 0,8 %), et si l’on suppose que Sylvie décède à l’âge de 90 ans en ayant « consommé » la totalité de son épargne, elle pourra, dès le début 2022, s’appuyer sur un complément de revenus de 263 euros net par mois. À la faveur des revalorisations régulières de son épargne, ce montant grimpera progressivement jusqu’à 341 euros net par mois, impôt et prélèvements sociaux déduits, soit un complément de revenus moyen de 296 euros net par mois durant vingt-cinq ans. Pour les rachats, seule la part des intérêts est fiscalisée.

Si Sylvie opte pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) les vingt-cinq prochaines années, ce qu’elle a intérêt à faire compte tenu de sa faible tranche marginale d’imposition (11 %) et du montant de son impôt annuel (373 euros pour une part fiscale), elle n’aura quasiment pas d’impôt supplémentaire à payer. Chaque année, son épargne supportera toutefois sur la partie du fonds euros les prélèvements sociaux (PS) au taux de 17,20 % (pour les supports en unités de compte, les PS ne sont dus qu’au moment des rachats). Au terme du huitième anniversaire de son contrat, elle pourra en outre bénéficier, tous les ans, sur ses rachats d’un abattement calculé sur la quote-part d’intérêts, fixé à 4 600 euros par an pour une personne seule.

© DF

Vendre en viager afin de bénéficier d'une rente

Plutôt que de mobiliser son énergie dans une double opération d’achat et de vente immobilière, Sylvie se demande s’il ne serait pas préférable de vendre sa maison en viager occupé. Les atouts de cette transaction immobilière, notamment pour une personne retraitée aux ressources modestes et qui n’a pas d’enfants, sont en effet loin d’être négligeables.

D’abord, Sylvie peut continuer à habiter sa maison jusqu’à son décès, ce qui est particulièrement sécurisant. Ensuite, en contrepartie du transfert de propriété à un tiers, elle perçoit immédiatement une certaine somme d’argent, ou bouquet, puis, de façon régulière et viagère, une rente. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est moindre et inversement. Ces deux montants sont déterminés par le notaire ou un professionnel spécialisé, en tenant compte de la valeur du bien, de l’espérance de vie du crédirentier, et du type de viager.

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Lorsqu’il est occupé, et non pas « libre », le droit d’habitation du vendeur se traduit systématiquement par un abattement sur la valeur de son bien. Avec un abattement de 20 %, le prix de vente de la maison de Sylvie passe ainsi à 200 000 euros (250 000 − 20 %). Pour un bouquet fixé à 30 %, soit 60 000 euros (200 000 × 30 %), le solde, soit 140 000 euros, est converti en rente viagère : sur la base d’une espérance de vie de vingt-cinq ans, cette dernière s’élève, dès le départ, à 5 600 euros par an. En outre, elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux sur une partie seulement de son montant, en fonction de l’âge du crédirentier au jour du premier versement. Entre 60 et 69 ans, cette fraction est de 40 %. Sylvie payera donc, au titre de la rente, 718 euros d’IR et de PS par an. Sa rente viagère s’élèvera alors à 407 euros net par mois (5 600 − 718 = 4 882 ÷ 12), ce qui excède nettement le complément de revenus de l’hypothèse n° 1.

Par ailleurs, rien ne l’empêche de placer les 60 000 euros du bouquet dans un contrat d’assurance-vie, ce qui lui permettra soit de transmettre à son décès ce capital valorisé à la personne de son choix, soit d’effectuer des rachats peu fiscalisés afin d’accroître plus encore son pouvoir d’achat. 

Louer pour percevoir un loyer

Réflexion faite, Sylvie est réticence à l’idée de céder sa maison. Elle préfère compléter ses revenus en louant une de ses chambres à l’année en meublé à un étudiant ou à un jeune travailleur. Sylvie conserve la pleine propriété de sa maison jusqu’à son décès et est libre de la transmettre à la personne de son choix.

Mais cette option nécessite d’effectuer au préalable quelques investissements (peinture, achat de meubles, etc.) et de se préparer à cohabiter avec quelqu’un. Le loyer perçu, lui, sera de 300 euros par mois, soit 3 600 euros par an toutes charges comprises. Fiscalement, Sylvie sera considérée comme loueur en meublé non professionnel. Elle aura intérêt à choisir le régime fiscal du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), parfaitement adapté aux locations meublées dont le total des loyers encaissés ne dépasse pas 72 600 euros par an. Ce régime fiscal est simple puisqu’il n’exige pas la tenue d’une comptabilité spécifique.

Enfin, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire annuel de 50 % sur le montant des loyers pour couvrir les diverses charges de la location, sans autre déduction possible. Le montant net imposable des loyers passera ainsi de 3 600 à 1 800 euros par an. Ajoutée à ses 19 200 euros annuels de pension de retraite, cette somme portera l’impôt global à 951 euros par an, soit 578 euros de plus qu’actuellement (951 − 373). Résultat, Sylvie disposera de 3 022 euros net de revenus supplémentaires par an (3 600 − 578), soit 252 euros net par mois.

Location meublée : exonération fiscale sous conditions

Les revenus tirés d’une location ou d’une sous-location en meublé d’une partie de la résidence principale peuvent être exonérés d’IR et de PS à deux conditions : la ou les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire et le prix de location fixé dans des limites raisonnables. Pour les baux ayant été conclus en 2020, le loyer plafond était fixé à 190 euros par an et par m2 de surface habitable en Île-de-France et à 140 euros dans les autres régions. Cette exonération devrait être supprimée le 31 décembre 2023.

 

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DF
Auteur :  Roselyne Poznanski  | Avec Mariem Karoui, responsable du département Ingénierie patrimoniale chez Haussmann Patrimoine.
Article publié le

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