Mur de séparation non mitoyen : le propriétaire peut-il le réparer sans l'accord de son voisin ?

La dépendance de la maison voisine sépare nos propriétés. Le mur de cette dépendance n'est pas mitoyen (constat d'huissier). Suite à des dégradations (infiltration des eaux de pluie), le mur s'est éboulé sur 2 m de haut et 1,50m de large. La voisine a enfin (au bout de 5 ans) décidé de faire réparer son mur. À ce titre, elle a signé un devis qui mentionne que la réfection du mur de sa dépendance sera effectuée avec des parpaings. Or, le mur de cette dépendance est en moellons, ainsi que le mur (mitoyen celui-ci) qui est en prolongement. La réfection en parpaings sera laide, dénaturera l'ensemble de la construction.... mais cette dame ne le verra pas puisque son mur s'est écroulé du côté de ma propriété. Est-il vrai qu'elle peut faire réparer comme bon lui semble, sachant que c'est elle qui paie ? Ma maison et les murs ceignant mon jardin sont en moellons. Quelle est la règle qui s'applique ? A quel texte de loi ou usages se référer ? Le maçon chargé de faire les travaux, me dit que cette dame est dans son droit de faire réparer comme elle l'entend et que si je veux des moellons, il me faut payer la différence (et bien sûr, il est prêt à me faire un devis !).

Réponse de l'expert

Les réparations d’un mur privatif sont à la charge de son propriétaire. Celui-ci peut donc modifier les matériaux lors de la réparation. Il s’agit de l’exercice de son droit de propriété (article 544 du code civil).

Toutefois, il y a abus de droit en cas de réalisation d’ouvrages dépourvus d’utilité dans le but de nuire à un tiers. Cette notion relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En outre, un recours peut être fondé sur la notion de trouble anormal de voisinage. Sur le fondement des nuisances causées par le voisinage, la jurisprudence ne condamne que le “trouble anormal de voisinage”, c'est-à-dire celui qui est manifestement excessif. Il n’existe pas de définition du trouble anormal.

Les tribunaux parlent habituellement à ce sujet des "limites aux inconvénients normaux du voisinage". C'est le franchissement de ce seuil qui constitue le trouble anormal de voisinage et permet d'accorder à la victime la réparation du trouble invoqué (Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 octobre 1994). Le critère est donc l'anormalité, le caractère excessif du trouble. En dessous de ce seuil, il s'agit d'un inconvénient normal de voisinage que tout un chacun doit supporter.

C'est la personne qui invoque le trouble qui doit prouver la réalité et l'étendue du préjudice subi (Cour d'appel de Paris, 6 mars 1992).

Le tribunal apprécie souverainement, au cas par cas, l'existence, l'étendue et l'importance du trouble de voisinage (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juin 1993). De ce fait, la notion de trouble excessif de voisinage est très subjective et varie en fonction des circonstances de fait.

La Cour de cassation admet dans certains cas la gêne esthétique comme trouble anormal de voisinage. Ainsi, la jurisprudence l’a admis pour le trouble esthétique résultant de l’exploitation d’une carrière d’argile à proximité d’un pavillon (Cour de cassation, 2ème chambre civile, 29 novembre 1995).

Enfin, il convient de respecter lors de travaux les règles locales d’urbanisme. Celles-ci peuvent éventuellement imposer certains matériaux de construction et/ou en interdire d’autres.
Il convient de se rapprocher de la mairie afin de connaître la réglementation éventuellement applicable.