Location : le bailleur est-il tenu de prendre en charge la réparation d'un équipement non mentionné dans le contrat ?

Dans la maison que je loue et occupe depuis début décembre 2010, il y a un adoucisseur dans la cave. Il était branché, il y a du sel dans la cuve, il tournait. Petit à petit, je me suis rendu compte qu'il ne produisait pas d'eau adoucie. J'ai demandé au propriétaire le mode d'emploi pour le faire fonctionner et il m'a répondu que l'adoucisseur était trop vieux, qu'il ne voulait pas le réparer ou remplacer. Est-ce que ce genre d'équipement existant dans la chose louée doit être en état ou pas? Il faut rajouter qu'en entrant dans les lieux, le chauffe-eau (âge 35 ans) a rendu l'âme (et tout son eau par terre)) et la chaudière (idem) refusait de rester allumée. Le propriétaire a fini par faire installer une nouvelle chaudière avec chauffe-eau intégrée. L'état des lieux ne fait mention d'aucun de ses équipements. Puis-je exiger une remise en état de l'adoucisseur, comme ni le propriétaire, ni son plombier ne m'ont signalé l'adoucisseur hors-service et que ce dernier l'avait branché en remplaçant la chaudière ?

Réponse de l'expert

Les baux d'habitation non meublés sont régis par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Les articles 6c et 7d de ce texte précisent les obligations du bailleur et du locataire en matière de réparations.

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu dans le contrat et d'y faire toutes réparations autres que locatives.

Le locataire doit pendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989). Une liste des réparations ayant le caractère de réparation locative est prévue par le décret n°87-712 du 26 août 1987, mais n’étant pas limitative, il revient aux juges de rechercher si l’opération en cause constitue ou non une réparation locative (3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 7 avril 1994).

Cependant, la loi du 6 juillet 1989 exonère le locataire de son obligation lorsque les réparations, quoique de nature locative, sont en fait rendues nécessaires par vétusté (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989).

Si un litige survient, la commission départementale de conciliation située auprès de la préfecture peut être saisie (article 20 de la loi du 6 juillet 1989).
Si malgré cette démarche aucun accord n’est possible, le Tribunal d’Instance doit être saisi. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire pour cette procédure (article 827 du Nouveau code de procédure civile).

Enfin, les baux meublés ne sont pas soumis à la loi précitée mais simplement aux dispositions du code civil. L'article 1720 de ce code fait peser sur le bailleur la charge des réparations autres que locatives. Il convient toutefois de signaler qu'une clause du contrat de bail meublé peut déroger à cette règle (arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 7 février 1978).