L'échange définitif de logement : comment ça marche ?

Ce type de transaction, peu connu, fait l'objet d'un acte notarié et se révèle très avantageux pour les deux parties qui se partagent les frais de notaire et éventuellement d'agence immobilière. Prenez votre temps, procédez méthodiquement, et vous serez gagnant.

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8mn de lecture
Il existe des sites spécialisés dans l'échange de biens.
© lucid_dream/adobestock

>« Échange une maison de 5 pièces sur 2 niveaux achetée en décembre 2015 dans le centre d’un village de Haute- Marne (52), toiture refaite en partie, grenier aménageable, tout-à-l’égout, terrain de 486 m2, intérieur à rafraîchir… J’attends vos propositions pour un échange de maisons d’une valeur comprise entre 38000 et 45000 euros en Charente-Maritime...»«Nous proposons notre propriété de Crozant (23) à 205000 euros contre une maison sans travaux, lieu calme et sans vis-à-vis, dans la campagne du Grand Sud-Ouest en priorité. Nous pouvons mettre une soulte pour la différence de prix…» «Échange contre un appartement à Sanary- sur-Mer (83) une belle villa traditionnelle de 160m2 sur 1500 m2 de terrain à Camps-la-Source (83). Jolie piscine en L. Valeur: 480000 euros…»

Tous les types de biens sont concernés

> On connaît bien les échanges temporaires de logements entre propriétaires, généralement le temps des vacances, mais peu l’échange définitif de biens immobiliers. Le principe est simple: chaque partie transfère la propriété de son bien à l’autre, ce qui fait l’objet d’un acte signé devant notaire. Il est possible d’échanger durablement tous types de biens, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons, de dépendances, de résidences principales ou secondaires, de locaux commerciaux, de logements locatifs, de terrains. Alors, pourquoi ne pas troquer par exemple son appartement de 100 m2 en ville contre une demeure à la campagne?

> En réalité, constate Thierry Delesalle, notaire à Paris,«les échanges de biens immobiliers restent rares, et ils constituent une part infime de notre activité. Ils concernent surtout des parcelles de terrain, des caves dans les copropriétés, voire des chambres de bonne ou des studios qui, une fois réunis, permettent de créer ou d’agrandir un appartement en permutant un local non mitoyen contre un autre contigu au bien existant pour prolonger le logement. Il peut également être question d’échanges entre héritiers qui préfèrent tel lot plutôt que celui qu’ils ont recueilli dans la succession».

Maryse et Geneviève, elles, ont expérimenté avec succès cette opération d’échange. Amies de longue date, elles ont interverti leur logement : un plus petit contre un plus vaste… «Chacune était intéressée par l’appartement de l’autre. Au départ, c’est parti d’une boutade, jusqu’à ce qu’on étudie la question et qu’on découvre que c’était possible et pas si difficile, au fond, raconte Geneviève. Notre notaire commun nous a bien aidées, mais tous les notaires font bien sûr ce genre d’opération. Nous avons donc échangé des logements dont nous connaissions parfaitement les points forts et les points faibles de l’un et de l’autre. Maryse avait envie d’une chambre supplémentaire pour accueillir ses enfants et petits-enfants qui habitent en province, alors que moi, à la retraite depuis peu, je pouvais me contenter d’un simple pied-à-terre à Paris, mon objectif étant de passer beaucoup de temps dans ma maison du Luberon. De plus, j’avais besoin de liquidités pour rénover cette maison et la différence de prix [la soulte] qu’a versée Maryse (environ 200000 euros) m’a permis de réaliser ce projet confortablement.»

Les sites où déposer une annonce 

> Contrairement à Maryse et Geneviève qui n’ont pas eu à recourir à un intermédiaire, les candidats dépourvus de relations désireuses d’échanger peuvent déposer une annonce sur un site spécialisé dans le troc entre particuliers, comme Echangedefinitif.com, Simpletroc.com, Immo.trovit.fr ou Leboncoin.fr, plus généraliste. Elles ont également la possibilité de s’adresser à un agent immobilier spécialisé, comme Echange-immo.fr ou Akirimo.com, sites pour l’accompagnement d’alternatives immobilières (échanges définitifs, achats groupés de biens et alternatives financières, comme le crédit vendeur). Avantage du site professionnel: il écrème les offres et les met en valeur.

> Ce type de démarche vous oblige néanmoins à faire preuve de patience. En témoigne Monique M., qui a proposé sa villa provençale à Camps-la-Source sur Simpletroc.com : «Pas une seule touche depuis que j’ai déposé l’annonce il y a deux mois! J’ai été intéressée par l’idée, mais en fin de compte, ça paraît très difficile de trouver un acquéreur séduit par votre bien et dont le bien vous convient aussi. C’est un peu la loterie», résume-t-elle, pas encore convaincue de l’efficacité de l’échange. «Souvent, les personnes qui tentent l’échange dans un premier temps restent ouvertes à une transaction classique, admet Franck Helmlinger, fondateur d’Akirimo. Si la première démarche n’aboutit pas, cette annonce leur sert tout simplement de publicité pour vendre leur bien… ». Certains jouent d’ailleurs la transparence dans l’annonce: «Échange définitif ou vente de maison avec piscine en Corse, contre bien similaire sur la Côte d’Azur…»

Une soulte en cas de différence de valeur 

> Avec ou sans intermédiaire, ce type de transaction reste possible même si les prix des deux biens ne sont pas identiques. Il suffit au propriétaire dont le terrain, la maison, l’appartement ou tout autre local a une valeur inférieure de verser à son partenaire une somme d’argent appelée soulte, à titre de compensation. Les échangeurs ont le loisir de s’entendre pour régler cette compensation sous une forme autre que pécuniaire, par exemple en nature, en laissant dans la maison certains biens d’une valeur égale à la soulte, comme des meubles, un véhicule, etc.

> En cas de différence de prix, les frais d’acquisition (7,5 % environ) sont calculés sur la valeur du bien le plus coûteux. Ils recouvrent des impôts, des taxes (dont les droits d’enregistrement), des frais et débours du notaire et sa rémunération. Les deux parties, avec l’aide de leur notaire, ont intérêt à négocier une prise en charge d’un pourcentage plus important par celui qui acquiert le bien le plus onéreux.

> En cas de valeur identique des deux biens, les frais de notaire sont calculés sur la valeur d’un seul bien et sont divisés entre les deux partenaires de façon égale. Soit une économie de 50% pour chacun. «Dans tous les cas, si une partie est très demandeuse – par exemple, si elle souhaite agrandir son logement –, elle peut même proposer de supporter la totalité des frais, y compris le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière lorsque l’échange du bien implique cette taxation, suggère Thierry Delesalle. Cela aide à emporter l’accord d’un échangeur réticent.» À noter, comme dans une transaction classique, si les deux parties désirent sécuriser leur situation, chacune peut faire appel à son propre notaire, ce qui ne coûtera pas plus cher.

Attention à la plus-value immobilière !

> Si l’échange concerne une résidence principale, il n’y a pas de taxation de la plus-value réalisée entre la première acquisition et l’échange. En revanche, pour une résidence secondaire ou un bien locatif, quand le montant de la propriété échangée excède celui de l’acquisition antérieure, le cédant du bien qui a pris de la valeur n’échappe pas à l’impôt sur la plus-value. L’impôt est calculé sur la différence entre le prix de l’échange (diminué des frais de cession, du montant de la TVA, de certaines dépenses de travaux) et du prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement ou de mutation en cas de succession). Son taux est de 19% (avec un abattement de 6% pour chaque année de détention entre la 6e et la 21e année, 4% la 22e année). S’y ajoutent des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) à 17,2% (avec un abattement progressif à partir de la 6e année). Ainsi, la plus-value est exonérée au bout de 22 ans de détention au titre de l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans au titre des prélèvements sociaux. Pour estimer la plus-value, vous pouvez utiliser le simulateur du site Notaires.fr

L’AVIS D’EXPERT Franck Helmlinger, fondateur d’Akirimo

“Mes conseils pour réussir la transaction par échange”

• Avoir une idée juste de la valeur de votre bien sur le marché. Il convient donc de le faire précisément évaluer par un notaire ou un agent immobilier. En effet, pas question de perdre au change ni de spolier l’acquéreur.

• Vous assurer que votre bien immobilier n’est plus hypothéqué par un crédit immobilier. Sinon, vous devez le solder, c’està- dire le rembourser par anticipation, ou négocier avec votre banque prêteuse la possibilité de transférer le prêt restant sur le nouveau bien convoité.

• Vérifier que les biens échangés ne sont pas soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Dans ce cas, il faudra alors prendre en compte le coût de cette taxe dans vos calculs et vos négociations pour le partage des frais entre échangeurs.

• Ne pas se trouver dans une situation d’urgence ou de précipitation (mutation, divorce, etc.). Il faut anticiper la transaction, car un échange prend davantage de temps qu’une simple vente ou acquisition (environ trois à six mois de plus).

• Élargir davantage le champ des critères (type de bien, caractéristiques, travaux, quartier, région) et ne pas vous montrer trop sélectif dès le départ, afin de vous laisser surprendre par des offres, des belles occasions.

 

df
Chantal Masson
Publié le

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