Impôts locaux : comment sont-ils calculés ?

Pour boucler leur budget et maintenir leurs investissements, les collectivités perçoivent la taxe d’habitation, et la taxe foncière. Comment sont calculées ces taxes ? Voici toutes les clés pour décrypter vos avis d’imposition.
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Chaque automne, les contribuables découvrent le montant de la taxe foncière et la de taxe d'habitation qu’ils auront à payer. Certains s’étonnent des disparités qui peuvent exister au sein d’une même commune. La raison ? Les impôts locaux ne dépendent pas de la surface du logement, mais de sa "valeur locative".

Le calcul de la "valeur locative"

Comment est-elle calculée ? En fait, chaque logement est classé dans une catégorie allant de 1 pour "grand standing" à 8 pour "insalubre". Puis l’administration fiscale détermine sa superficie pondérée, établie à partir de sa surface réelle à laquelle s’appliquent plusieurs correctifs pour tenir compte de l’état d’entretien de l’immeuble, de sa localisation dans la commune, de sa situation particulière (voisinage, vue, proximité des espaces verts) et de ses éléments de confort (chauffage central, ascenseur).

Par exemple, pour un appartement neuf de 70 m2 dans un immeuble avec ascenseur, classé en catégorie 5, situé au centre-ville de Rennes à proximité d’espace verts, on aboutit à une surface pondérée de 131 m2. Cette surface est ensuite multipliée par une valeur au mètre carré qui dépend de la catégorie du logement et du niveau des loyers pratiqué en 1970, actualisé en 1980 et revalorisé depuis par un coefficient forfaitaire annuel national.

La dernière véritable campagne d’évaluation des valeurs locatives dans l’ancien a été effectuée en 1970 ! Une nouvelle estimation était certes prévue en 1980, mais elle n’a jamais été réalisée, de crainte que cela ne conduise à augmenter de manière trop importante les impôts locaux de certains contribuables. La valeur locative des immeubles neufs est, elle, fixée lors de leur construction.

Des inégalités manifestes

C’est la raison pour laquelle, au sein d’une même ville, voire d’un même quartier, deux logements apparemment similaires, mais l’un situé dans un bâtiment ancien et l’autre dans du neuf, peuvent présenter des valeurs locatives très différentes.

À l’inverse, c’est aussi pour cette raison que certains logements sociaux construits dans les années 1960 et dotés à l’époque des derniers éléments de confort affichent souvent une valeur locative plus élevée que certains appartements plus anciens situés en centre-ville qui ne disposaient pas, à cette époque, de sanitaires individuels.

Résultat : aujourd’hui, la taxe d’habitation d’un appartement parisien haussmannien rénové à la fin des années 1970 peut être inférieure à celle d’un appartement construit au début des années 1980, mal entretenu et situé dans une banlieue défavorisée !

Pour en savoir plus sur les impôts locaux, voir "Le guide des impôts locaux".

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df
Nathalie Cheysson-Kaplan
Publié le

Immobilier, droit du travail, retraite...

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