Prélèvement à la source : ce qui va changer pour les propriétaires

Le nouveau mode de recouvrement de l’impôt n’est pas sans conséquence pour les propriétaires ou les futurs propriétaires. Qu’il s’agisse de votre logement ou d’un bien locatif, le point sur ce qui peut changer pour vous.
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L’entrée en vigueur du prélèvement à la source soulève des interrogations pour les personnes souhaitant souscrire un emprunt immobilier.
L’entrée en vigueur du prélèvement à la source soulève des interrogations pour les personnes souhaitant souscrire un emprunt immobilier.

Je veux emprunter pour acheter un bien immobilier. Avec le prélèvement à la source, mon salaire va baisser. Mon dossier sera-t-il moins convaincant ?

Oui et non. D’un côté, les fiches de paie de 2019 indiqueront bien un salaire net d’impôt sur le revenu inférieur à celui perçu en décembre 2018 et avant. Mais ce changement est en trompe-l’œil. Pour ne pas compliquer les calculs, un arrêté du Journal officiel du 12 mai 2018 précise que la fiche de paie devra mentionner les deux montants : le « net à payer après le prélèvement à la source » et le « net à payer avant impôt sur le revenu ». Le banquier disposera donc de tous les éléments chiffrés pour juger un dossier (voir cas pratique). En tout
 état de cause, le taux d’endettement de 33 % n’est qu’un des critères parmi d’autres. L’établissement de crédit continuera de chiffrer le reste à vivre une fois déduites la mensualité du crédit et les autres charges mensuelles incompressibles, dont les impôts.

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En 2018, j’ai réalisé des travaux d’économie d’énergie. Vais-je bénéficier du crédit d’impôt ?

Oui. Toutefois, les dépenses réalisées en 2018 ne seront pas comptabilisées pour calculer 
le taux de prélèvement de janvier à août 2019. « Ce n’est qu’en septembre 2019, soit en N+1, que l’administration fiscale effectuera sur le compte bancaire du contribuable un virement d’une somme égale au montant du crédit d’impôt lié aux travaux effectués », explique Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine et auteur du livre Investir dans l’immobilier.

Il en va de même pour le crédit d’impôt pour l’installation d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées et handicapées.

J’ai perçu des revenus d’une location nue en 2018. Comment seront-ils imposés en 2019 ?

On est ici dans le régime des revenus fonciers. À condition que vous perceviez déjà ce type de revenus en 2017, vos revenus fonciers de 2019 seront bien concernés par le prélèvement à la source dès janvier : le fisc prélèvera 
directement un acompte 
mensuel sur votre compte 
bancaire ou livret A.

« En 2019, 
l’acompte sera déterminé sur la base des revenus fonciers perçus en 2017 et déclarés en 2018, précise Morgane Mathot, ingénieur patrimonial à l’Institut du patrimoine. Les prélèvements seront réalisés entre janvier et août 2019. Ensuite, le montant de l’acompte sera redéfini en fonction du nouveau taux de prélèvement à la source, recalculé à partir de la déclaration des revenus de 2018 déclarés au printemps 2019. Il s’appliquera aux prélèvements opérés entre septembre et décembre 2019. »

Les acomptes s’effectueront, au plus tard, le 15 de chaque mois de l’année. Toutefois, en s’y prenant avant le 1er octobre, il est possible de choisir un paiement par trimestre, choix qui vaudra pour l’ensemble de l’année suivante. La somme sera alors réglée par quart, au plus tard, les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre.


Attention : optionnelle, cette demande de règlement par trimestre doit s’effectuer dans son espace personnel sur Impots.gouv.fr.

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Quels sont les revenus exceptionnels en immobilier ?


« Les revenus exceptionnels peuvent prendre la forme d’un encaissement d’arriérés de loyers et de charges ; de loyers perçus d’avance, par exemple si vous faites payer à votre locataire, en décembre 2018, les 6 premiers mois de loyer de 2019 ; d’une indemnité de pas-de-porte ou d’un bail avec autorisation de construire », détaille Christine Chiozza-Vauterin, avocate au cabinet d’avocats fiscalistes LightHouse Law Firm. Ces revenus seront fiscalisés en 2018.

« L’administration s’est laissée 4 ans,
 et non 4 comme d’habitude, pour contester la nature exceptionnelle ou non des revenus de 2018 », ajoute-t-elle. Par ailleurs, une plus-value issue de la vente d’un bien immobilier est 
par essence exceptionnelle. Elle reste fiscalisée de la même façon qu’avant, l’impôt étant acquitté au notaire par le vendeur le jour de la signature de l’acte authentique.

Ai-je intérêt à payer de gros travaux dans un appartement que je loue, d’ici à la fin de 2018 ?

Les nouvelles règles sont les suivantes : les travaux payés en 2018 sont intégralement déductibles pour la détermination des revenus imposables de 2018 ; les travaux effectués en 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de la moyenne des dépenses payées au cours des années 2018 et 2019, soit à hauteur de 50 %.

« Le contribuable qui s’est volontairement abstenu de faire des travaux en 2018 en pensant les reporter en 2019 sera ainsi fiscalement pénalisé. C’est pour éviter ces décisions retardées que le législateur a mis en place un dispositif transitoire anti-abus », explique Frédéric Thienpont, directeur associé du groupe d’expertise fiscale et comptable GMBA. « Mieux vaut attendre 2020 pour que le prélèvement à la source prenne son rythme de croisière et que l’on passe ces années transitoires. Il sera alors possible de profiter à nouveau de la pleine déductibilité des travaux. »

Attention : ces règles ne s’appliquent qu’aux travaux dits « pilotables », c’est-à-dire sans caractère d’urgence et sur lesquels le propriétaire a la main. Cela exclut les travaux nécessaires après un incendie ou une inondation, ou encore ceux décidés par le syndic de copropriété de l’immeuble, 
qu’il faut réaliser absolument dans l’immédiat.

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Mon locataire ne paie plus 
le loyer. L’impôt prélevé tiendra-t-il compte de la baisse de mes revenus locatifs ?

Les évolutions erratiques des revenus locatifs en cours d’année 2018 n’ont pas d’effets immédiats sur le taux de prélèvement à la source appliqué en 2019. En fait, il existe un système de régulation décalé dans le temps : lorsque vous êtes imposé sur les revenus fonciers 2018, l’assiette de l’impôt est calculée sur l’année N-2 (2017) au cours des 8 premiers mois de 2019 et sur l’année N-1 (2018), à compter de septembre 2019.
 En 2019 et après, en cas de perte des loyers, vous pourrez toujours demander à l’administration fiscale de rectifier en cours d’année le taux moyen qui vous est appliqué. Cela est effectué dans un délai de 3 mois.


« C’est une façon de minorer les acomptes mensuels prélevés sur le compte bancaire. Mais attention, si le contribuable se trompe dans ce chiffrage à la baisse et qu’il touche davantage qu’annoncé, il sera sanctionné. En plus de l’impôt à régler, il devra s’acquitter de pénalités de retard », précise Frédéric Thienpont.

Un investissement Pinel
 est-il toujours intéressant pour payer moins d’impôt ?


Oui, reste qu’il y a une particularité en cette année de transition. Le crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR) va annuler l’impôt sur vos revenus courants
 de 2018, rendant inutile toute réduction d’impôt. « C’est pourquoi, afin de ne pas perdre cet avantage, si vous n’avez pas de revenu exceptionnel, l’administration fiscale vous remboursera 60 % de votre réduction Pinel au 15 janvier 2019 et le solde en 
septembre 2019 », explique Christine Chiozza-Vauterin (voir cas pratique).

Je touche une rente de la vente de mon logement en viager. Cela va-t-il changer quelque chose ?

Si vous êtes imposable, vous acquitterez désormais l’impôt sur ces rentes à titre onéreux en payant chaque mois un acompte. Le fisc le prélèvera directement sur votre compte bancaire, à moins que vous optiez pour une fréquence trimestrielle, que vous devez signaler au fisc.

Cas pratique


En 2018, un couple perçoit un montant imposable de salaires de 70 000 € et bénéficie d’une réduction d’impôt Pinel de 
3 000 €. En 2019, l’impôt brut calculé sans tenir compte des réductions et crédits d’impôt est de 7 487 €. Les salaires étant des revenus ordinaires, ils seront intégralement gommés par
 le CIMR qui sera égal au montant de l’impôt brut, soit 7 487 € et, pour ne pas faire perdre au contribuable le bénéfice des réductions et crédits d’impôt de 2018, ces avantages fiscaux seront 
tout simplement remboursés. Ainsi, la réduction Pinel de 3 000 € sera restituée aux contribuables à hauteur de
 60 % le 15 janvier 2019, soit dans le cas présent, 1 800 €, et le solde de 1 200 €, en septembre 2019.

Les subventions pour rénovation ne sont pas des revenus exceptionnels

Si vous avez perçu en 2018 une subvention de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) pour rénover votre logement, elle sera à déclarer comme un revenu foncier dans la déclaration n° 2044, en mai-juin prochain. « De ce fait, cette subvention d’État ne donne pas lieu à un impôt exceptionnel, elle fait partie de l’impôt payé par l’acompte », explique Morgane Mathot, de l’Institut du patrimoine.

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df
Laurence Boccara
Publié le

Immobilier, droit du travail, retraite...

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