Zone "termites" : qui doit contrôler les parties communes ?

Etant en zone " TERMITES " nous sommes tenus de faire procéder à un contrôle, tant des parties privatives que communes à chaque vente d'appartement (pour les parties communes si le dernier contrôle a plus de 6 mois). Notre syndic impute à tous les copropriétaires les contrôles des parties communes, ce qui,nous semble anormal puisque c'est la vente du lot qui déclenche la procédure de contrôle. Votre avis m'obligerait.

Réponse de l'expert

La vente d'un lot de copropriété obéit au droit commun des ventes immobilières : l'acte, pour être opposable aux tiers, est soumis à publicité foncière, et doit donc être dressé en la forme authentique. Elle présente néanmoins des spécificités relatives notamment aux informations à fournir à l'acquéreur :

— communication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ( Décret no 67-223, 17 mars 1967, art. 4)

— communication du carnet d'entretien et du diagnostic technique ( Décret. no 67-223, 17 mars 1967, art. 45-1 et 46-1)
— communication de l'état des charges attachées au lot vendu ( Décret. no 67-223, 17 mars 1967, art. 5)
— mention de la superficie du lot ( Loi. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 46) ;
— états relatifs à l'amiante, aux risques de saturnisme, à la présence de termites, dans la mesure où l'immeuble sera concerné par ces réglementations. Pour l'amiante, seules les parties privatives seront visées, tant que le dossier amiante de l'immeuble n'aura pas été établi par le syndic (Rép. min. no 9314 : JOAN Q, 14 avr. 2003, p. 2987 Rép. min. no 3954 : JO Sénat Q, 23 janv. 2003, p. 267). A compter du 1er novembre 2007, un dossier de diagnostic technique regroupera l'ensemble des documents d'investigation technique à annexer à l'acte de vente ( CCH, art. L. 271-4 à L. 271-6, créés par ord. no 2005-655, 8 juin 2005, art. 18 : JO, 9 juin). Ce dossier contiendra :

  • le constat de risque d'exposition au plomb ( article L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique) ;
  • l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ( article L. 1334-13 du code de la santé publique) ;
  • l'état relatif à la présence de termites dans les bâtiments ( art. L. 133-6 du code de la construction et de l’habitation).
  • l'état de l'installation intérieure de gaz naturel
  • l'état des risques technologiques dans les zones concernées
  • le diagnostic de performance énergétique ( CCH, art. L. 134-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation
  • l'état de l'installation intérieure d'électricité.

La durée de validité de chacun de ces états doit être précisée par décret, en fonction de la nature du diagnostic. Le dossier devra être joint à la promesse ou à l'acte de vente (ou annexé au cahier des charges).

La communication du diagnostic technique et du carnet d’entretien s’inscrit dans le cadre des formalités protectrices des intérêts de l’acquéreur. L’article 4-4 du décret de 1967 relatif à la copropriété dispose que c’est au vendeur qu’il appartient de communiquer ces documents au candidat acquéreur, lorsque celui-ci les réclame.

Néanmoins, le dispositif légal est totalement muet sur la charge desdits diagnostics quand ceux ci portent sur les parties communes mais qu’ils s’avèrent obligatoires par la cession d’un lot privatif par son copropriétaire.

La loi de 1965 relative à la copropriété fixe au sein de l’article 10 le principe des charges générales de copropriété
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

Seul l’établissement de l’état des charges attachées au lot vendu dit « état daté » est, depuis la loi d’engagement national pour le logement dite loi ENL mis à la charge du copropriétaire vendeur (article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

En l’état actuel du dispositif légal et de la jurisprudence, la question de la charge d’un diagnostic obligatoire opéré sur les parties communes et conditionné par la cession d’un lot privatif n’est pas tranchée.