Servitudes, bornage : tout savoir sur le principe de mitoyenneté

Servitudes, bornage : tout savoir sur le principe de mitoyenneté
En cas de préjudice, vous pouvez demander au juge une indemnisation. - © Franz Peter Rudolf

Chacun chez soi, certes. Si tant est que la frontière soit précisément établie, que son entretien soit financé, et les servitudes éventuelles respectées. Les clés pour débloquer les situations les plus courantes.

Un voisin revendique une partie de votre terrain


Vous devez obtenir le bornage du terrain. Consultez votre voisin pour choisir un géomètre expert, dont vous partagerez les frais, comme le prévoit l’article 646 du Code civil. Ne vous laissez pas impressionner s’il vous explique que la procédure est inutile, vu les documents cadastraux existants : les tribunaux rejettent cet argument, car « le cadastre n’a de valeur que fiscale et ses mentions ne constituent que de simples présomptions de propriété » (arrêt
 n° 12/01278 du 28 juin 2013, chambre civile de la cour d’appel de Limoges).


À faire. Si votre voisin refuse votre proposition ou s’il conteste les conclusions du professionnel, saisissez le tribunal d’instance dont dépend votre terrain, pour demander un bornage judiciaire. Le juge désignera un géomètre expert, homologuera son rapport et décidera du paiement des frais à 50/50 ou totalement à la charge de votre voisin.

Le mur mitoyen a besoin d’être entretenu


Les frais qui en découlent sont en principe partagés entre les deux voisins (article 655 du Code civil). Mais assurez-vous de son accord avant d’entreprendre les travaux car si vous engagez des frais sans le consulter, il est en droit de refuser de payer.


À faire. S’entendre sur les travaux à réaliser, sur les matériaux, les couleurs, l’entrepreneur, le devis. Faites signer à votre voisin les plans et le devis, afin d’éviter tout litige ultérieur.

Le nouveau voisin bloque l’accès à votre terrain


Une servitude (ou droit de passage) ne fait pas toujours l’objet d’un écrit reporté dans votre titre de propriété. Elle se transmet parfois par accord tacite de génération 
en génération, ce qui peut poser problème en cas de changement de propriétaire.


À faire. Saisir le tribunal de grande instance. Il recherchera l’existence d’un acte juridique imposant cette servitude à votre voisin. À défaut, il appliquera le Code civil (article 682) prévoyant qu’un droit de passage doit toujours être concédé au propriétaire d’un terrain enclavé. Le juge assortit le plus souvent cette servitude du versement d’une indemnité (sous forme de capital ou de versements périodiques), fixée à dire d’expert.

Vous devez passer chez votre voisin pour effectuer des travaux sur votre pignon


« Si l’impossibilité de réaliser les travaux de chez vous est absolue et si les travaux sont indispensables, rappelle David Rodrigues, juriste à la CLCV, votre voisin ne peut pas vous interdire l’accès à son terrain : vous disposez de ce que l’on appelle un droit de tour d’échelle. Son exercice suppose toutefois soit l’accord du voisin, soit une autorisation judiciaire. »

À faire. À défaut d’entente, le juge définira la durée des travaux, la nature des interventions sur le terrain (passage des équipes, implantation d’un échafaudage, etc.), les conditions de la remise en état, ainsi que l’éventuelle indemnisation du voisin au regard du bruit ou des poussières subis. Attention à bien justifier devant le juge d’un impératif précis pour entreprendre vos travaux (entretien, réparation) et d’un refus abusif du passage de la part du propriétaire voisin (chambre civile de la cour d’appel de Limoges, RG 14/00319 du 21 mai 2015).

Les végétaux entre voisins

Si la clôture mitoyenne est une haie, les deux propriétaires s’en partagent les éventuels fruits et la taille des branches. Mais chacun peut exiger que les arbres mitoyens soient arrachés sans que l’autre puisse s’y opposer (article 670 du Code civil).


Sur un mur mitoyen, les plantes en espalier accrochées sur chaque côté du mur sont autorisées (article 671 du Code civil). Vous pouvez fixer des treillages ou fils de fer pour attacher des arbres, arbrisseaux ou arbustes
 sur la façade de votre mur, à condition que ces plantations n’en dépassent pas le sommet.

Quels dommages et intérêts espérer ?

En cas de préjudice (trouble du sommeil, dépression, perte d’ensoleillement, dévalorisation du bien immobilier, etc.), vous pouvez demander au juge une indemnisation. À vous de chiffrer le montant des dommages
 et intérêts et de les justifier (certificat médical, estimation d’un professionnel de l’immobilier, devis de travaux).

Mais inutile de vous bercer d’illusions : « Les sommes allouées en France sont dérisoires comparées à celles accordées outre-Atlantique, déplore David Rodrigues de la CLCV. La plupart des indemnisations dépassent rarement les 1 000 ou 2 000 euros », même dans le cas du déversement des eaux usées des voisins devant chez soi (chambre civile de la cour d’appel de Limoges, arrêt du 12 juin 2014, RG 13/00285).