Vente immobilière : signez le bon mandat

Vente immobilière : signez le bon mandat

Si vous confiez la vente d'un logement à un agent immobilier ou à un notaire, vous devez signer un contrat. Il en existe trois sortes.

Vous devez vendre un logement et vous préférez déléguer à un professionnel (agent immobilier ou notaire) l'organisation des visites et la rédaction de l'avant-contrat.

L'agent immobilier

En faisant appel à un agent immobilier, vous bénéficiez d'une large diffusion de votre annonce. Mais vérifiez tout de même que les références de sa carte professionnelle et de sa garantie financière sont affichées dans son local et figurent bien sur tous les documents qu'il vous remettra.

Le notaire

Vous pouvez également confier cette mission à votre notaire.Celui-ci est tout à fait habilité à servir d'intermédiaire entre vendeur et acquéreur."Pour son intervention dans la négociation, il est, comme l'agent immobilier, soumis à la loi Hoguet, indique Me Jean-François Sagaut, notaire à Paris. La seule différence tient aux honoraires : les nôtres sont réglementés."

Les différents mandats

Pour intervenir dans la vente d'un bien immobilier, notaire et agent immobilier doivent détenir un mandat. Vous leur donnez ainsi procuration pour conduire des actions commerciales (affichage, publicité) et mener la vente à son terme. Selon sa nature, ce mandat vous lie plus ou moins fortement.

Mandat simple

Ce contrat vous laisse la possibilité de trouver un acquéreur par vos propres moyens ou de confier cette mission à plusieurs agences immobilières en même temps. Les professionnels ne l'apprécient guère, car il ne leur garantit pas qu'ils percevront une rémunération si vous ou un concurrent concluez la vente. Du coup, ils n'engagent que des frais limités de publicité.

Mandat exclusif

Peu de vendeurs y ont recours, car ce contrat vous engage à ne confier l'affaire à aucun autre intermédiaire et, si vous trouvez vous-même un acquéreur, à l'adresser au professionnel détenteur du mandat exclusif pour que celui-ci perçoive sa commission.

Mandat semi-exclusif

Ce contrat, variante du mandat exclusif, vous autorise, tout en donnant l'exclusivité à une agence, à présenter vous-même un acquéreur potentiel. Dans ce cas, l'agence a droit à une commission, mais d'un niveau inférieur… ce que vous aurez pris le soin d'indiquer dans le mandat.

Le mandat doit être précis...

Qu'il soit simple, exclusif ou semi-exclusif, le mandat doit spécifier clairement les caractéristiques du bien, la mission de l'intermédiaire (obligations, faculté de négocier, etc.), ainsi que le prix qui vous reviendra et les modalités de calcul de sa commission (forfait ou pourcentage du prix de vente).

... et limité dans le temps

Le contrat doit aussi mentionner une date butoir. Autrement dit, un contrat qui évoquerait une durée vague, par exemple "jusqu'à la réalisation de la vente", ne serait pas conforme. La durée du mandat se négocie librement, mais dans la pratique les formulaires envisagent trois mois… Si le contrat prévoit une clause de tacite reconduction, elle doit également être limitée dans le temps (ou en nombre de fois), sinon la prorogation sera nulle.La durée du mandat exclusif est encadrée par la réglementation, qui la borne à trois mois. "Au-delà, s'il est reconduit, il se transforme en mandat simple pour une durée maximale d'un an", note Philippe Prevel, administrateur de la FNAIM.

Qui paie la commission ?

Si vous traitez avec un agent immobilier, vous pourrez négocier sa commission, car ses honoraires sont libres. "Elle varie généralement entre 3 et 6 % du montant revenant au vendeur, explique Philippe Prevel. Elle est dégressive, c'est-à-dire que plus le prix est important, moins le pourcentage est élevé."

Mais il peut atteindre 8 ou 10 % pour une transaction de faible valeur. Si plusieurs agences d'un même réseau participent à la vente, ce qui est fréquent aujourd'hui, la commission est partagée entre l'agence qui détient le mandat et celle qui a trouvé l'acquéreur.

Les honoraires du notaire sont en revanche réglementés. Ils s'élèvent à 5 % HT (5,98 % TTC) sur la fraction comprise entre 0 et 45 735 €, et à 2,50 % HT (2,99 % TTC) au-delà. Attention ! La commission n'est due qu'après la signature de l'acte chez le notaire.

Des obligations respectives

Le ou les agents immobiliers que vous choisirez devront inscrire le mandat sur un registre spécifique et lui attribuer un numéro qui figurera sur votre exemplaire.

De votre côté, la signature du mandat vous engage à traiter avec tout acquéreur présenté par l'intermédiaire, dès lors que l'acheteur accepte les conditions précisées dans le mandat. Si plusieurs intermédiaires sont en présence et que plusieurs acquéreurs vous sont présentés le même jour, privilégiez toujours le premier arrivé. À défaut, l'intermédiaire déclassé pourrait exiger sa commission.
Si vous trouvez vous-même l'acquéreur, informez rapidement vos différents mandataires des coordonnées de l'acheteur. Vous ne pouvez, en effet, conclure la vente directement avec un candidat présenté antérieurement par une agence.