Vente immobilière : les plus-values sont-elles soumises à l’impôt ?

Je suis de nationalité italienne mais je réside en France au sens de la règlementation fiscale. J'ai acheté un appartement, en septembre 2009, pour en faire ma résidence principale. Cet appartement méritait de nombreux travaux que je viens de terminer. J'ai été muté à Londres, en janvier, pour mon travail et cette mutation interviendra fin mars 2010. Je dois donc vendre cet appartement et j'ai trouvé un acquéreur. Devrais-je payer les plus-values ? Compte tenu des travaux effectués, le prix est nettement supérieur.

Réponse de l'expert

Les plus-values réalisées par les particuliers à l’occasion de la cession de biens immobiliers sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 28,1% (taux de 16 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux). Cela est prévu aux 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts (CGI).

Certaines plus-values font toutefois l’objet d’une exonération. Tel est le cas notamment de la plus-value réalisée lors de la cession de l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires.

Sont considérés comme résidences principales, dont la cession peut bénéficier d'une exonération au titre des plus-values immobilières, au sens du 1° du II de l'article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année (documentation administrative 8 M-1-04).

Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier sous le contrôle du juge de l'impôt.

Pour l’application de cette exonération, sont considérés comme résidences principales les immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la vente.

L’exonération s’applique quels que soient les motifs de la cession, le montant de la plus-value et l’affectation future du bien cédé.

L’administration fiscale admet de maintenir l’exonération pour les immeubles vacants ayant été occupés comme résidence principale jusqu’à leur mise en vente, si la cession intervient dans un délai maximal d’un an, délai porté à deux ans pour les cessions faites en 2009 et 2010 (Instructions 8 M-1-04 et 8 M-1-09).

A titre d’information, le calcul de la plus-value brute s’opère par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il est majoré des charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa de l’article 683 du CGI, c’est-à-dire les charges en capital et les indemnités stipulées au profit du cédant pour quelque cause que ce soit.

En revanche, doivent être retranchées de ce prix de vente, les frais supportés à cette occasion (commission, indemnité d’éviction versée au preneur pour vendre le bien libre d’occupation), ainsi que la TVA sauf si elle est facturée à l’acquéreur, auquel cas elle doit être ajoutée au prix de vente à la charge du cédant.

Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés :

  • Charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l’article 683 du CGI : charges et indemnités mises à la charge de l’acquéreur pour le compte du précédent propriétaire.
  • Frais afférents à l’acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit ;
  • Frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles. Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5% du prix d’acquisition
  • Dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration retenues pour leur montant réel, qui doit pouvoir être justifié par des factures à la demande de l’administration fiscale. Toutefois, les travaux faits dans un immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans peuvent être pris en compte sans justificatifs pour un montant fixé forfaitairement à 15% du prix d’acquisition ;
  • Frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme.