Vente immobilière : la commission d’agence sur la sellette

Vente immobilière : la commission d’agence sur la sellette

Près des deux tiers des particuliers ont recours à un agent immobilier. Sa rémunération donne parfois lieu à contentieux.

Dans un contexte idéal, l’agent immobilier, qui a permis à l’acquéreur et au vendeur de se rencontrer, perçoit une commission. Quelle que soit la diligence dont il a fait preuve pour rapprocher les parties, il arrive qu’il perde son droit à rémunération.

C’est le cas lorsque le mandat de vente (obligatoirement écrit et limité dans le temps) ne précise pas les conditions de détermination de la commission, ou qui - le vendeur ou l’acheteur - en aura la charge.

L’agent immobilier n’a droit à rien quand l’opération échoue. Or un tiers des avant-contrats n’aboutissent pas, soit que l’acquéreur use de sa faculté de dédit (délai de rétractation de sept jours), soit qu’il n’obtienne pas ses prêts et ne puisse lever cette condition suspensive.

Des litiges à propos du mandat

Un conflit oppose parfois une agence forte d’un mandat de vente en cours à un propriétaire qui a vendu son bien "en direct" à un acquéreur présenté par le professionnel, qui le prouve.

Des litiges surgissent aussi quand un vendeur donne un mandat simple (non exclusif) à plusieurs agences et que celle qui fait visiter les lieux n’est pas celle qui mènera l’opération à son terme. La réglementation prévoit que seule la seconde, celle concrétisant l’affaire, peut empocher la commission, "sauf faute du vendeur". C’est à cette démonstration que s’emploie l’agence évincée. Parfois avec succès.

Cas pratique : pas de vente, pas de commission

Les faits

Une promesse de vente est signée dans une agence immobilière. Elle est assortie d’une condition suspensive qui se réalise dans les temps prévus. Mais les acquéreurs renoncent finalement à acheter, car ils ne parviennent pas à réunir la somme nécessaire pour constituer leur apport personnel.

L’avant-contrat de vente renfermait une clause prévoyant qu’en cas de rupture de cet engagement de leur fait, les acheteurs seraient condamnés à dédommager les vendeurs. Cela, ils ne le contestent pas, mais ils refusent de verser la commission de l’agence, en application d’une autre disposition du contrat.

Une procédure s’engage et la cour d’appel d’Orléans tranche en faveur de l’intermédiaire. Elle estime que, la condition suspensive ayant été réalisée, la rémunération de l’agence restait due même si l’une des parties refusait de régulariser la vente.

La décision

Les acquéreurs forment un pourvoi en cassation et obtiennent une décision en leur faveur. La Cour rappelle qu’"aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue".

La vente n’a pas abouti et la clause contractuelle brandie par l’agent immobilier ne trouve donc pas à s’appliquer. Les magistrats déboutent le professionnel, sans même renvoyer l’affaire en appel, mettant définitivement fin au litige.

Commentaire

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 refuse toute rémunération ou dédommagement à l’agence lorsque l’opération "n’a pas été effectivement conclue". Cette loi (dite loi Hoguet) qui réglemente l’activité des professionnels immobiliers est un texte d’ordre public, ce qui signifie que ses dispositions ne peuvent pas être contredites par une quelconque clause contractuelle.

Tant que la vente ne peut pas être regardée comme "définitive", c’est-à-dire sanctionnée par la signature de l’acte authentique, l’intermédiaire ne peut exiger de rémunération.

Référence

Cour de cassation, 1re chambre civile, 24 octobre 2006, pourvoi n° 05-12.026.

Cas pratique : une négociation parallèle contestée

Les faits

Les époux A. donnent un mandat non exclusif de vente de leur maison à une agence. Le contrat stipule que "le mandant [les propriétaires] s’interdit de traiter sans le concours du mandataire [l’agence] pendant le cours du mandat, avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par [l’agence]". À défaut, l’agent aura droit à une indemnité égale à sa rémunération, est-il écrit.

En mai 2000, l’agence fait visiter l’endroit à des candidats qui l’achètent quinze jours plus tard… après discussions directes avec les propriétaires, l’avant-contrat étant établi par une autre agence… qui empoche la commission. La première agence demande réparation aux propriétaires et obtient gain de cause en appel. Les époux A. se pourvoient en cassation, car l’agence qui a vendu leur maison détenait aussi un mandat de vente non exclusif.

La décision

Tout en rappelant que "lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier", la Cour ne leur donne pas raison.

Elle rappelle que l’agent ayant présenté les acquéreurs en premier peut prétendre à des dommages-intérêts s’il prouve une faute du vendeur qui l’aurait empêché de réaliser lui-même la vente. C’est ce qui se produit en l’espèce, relève la Cour, qui souligne que les vendeurs ont traité directement avec les personnes qui leur avaient été présentées par le premier intermédiaire et sans le concours de ce dernier, avant de signer chez un tiers. Ils ont commis une faute et doivent réparation.

Commentaire

Cet arrêt illustre ce qui peut être considéré comme une "faute". Il n’est pas interdit d’avoir eu recours à une autre agence pour conclure la vente sur d’autres bases, mais à une condition : ne pas prendre la main pour négocier "en second",

hors du cadre contractuel prévu !

Référence

Cour de cassation, 1re chambre civile, 13 décembre 2005, pourvoi n° 03-17.695.

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