Vente de terrain annulée : qui paye les frais annexes ?

Un notaire m'a retourné la somme que j'avais versée en vue de l'achat d'un terrain suite au refus du prêt demandé à ma banque. Du montant reçu étaient déduits les frais: - du notaire pour l'affaire sans suite, - d'hypothèque - de constitution du dossier d'urbanisme (certificat d'urbanisme pré-opérationnel, et constructibilité d'un terrain à bâtir). Sur ce troisième point : est-ce à l'acheteur de le régler ou au vendeur ? En effet, ce dossier d'urbanisme peut être réclamé à chaque acheteur potentiel alors qu'il peut être établi une fois pour toute !

Réponse de l'expert

Les sommes dues au notaire sont déterminées conformément aux dispositions du décret du 8 mars 1978. Les émoluments sont la rémunération attribuée aux actes et aux formalités liées à ces actes. Ainsi, sont donc rémunérés forfaitairement l’ensemble des travaux relatifs à l’élaboration et à la rédaction de l’acte et ceux liés à l’accomplissement des formalités antérieures et postérieures impliquées par la réception de l’acte.

L’article 30 du décret vise les formalités correspondant à des opérations de toute nature, préalables ou postérieures à un acte, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements.

En cas de vente, le notaire peut exercer une action solidaire contre l’acquéreur et contre le vendeur. Lorsque les frais du contrat de vente ont été mis à la charge du vendeur, le notaire, en cas d’insolvabilité de ce dernier, ne peut pas recourir contre l’acquéreur, s’il est établi qu’il avait eu entre les mains des fonds appartenant au vendeur et qu’il aurait pu se faire payer de ses frais (tribunal de Nogent-sur-Seine, 6 juin 1889).

En outre, la charge des frais n’incombe pas nécessairement à toutes les parties ayant figuré à l’acte. En règle générale, ils sont supportés par la partie qui tire profit de la convention. C’est la contribution. Selon l’article 1593 du code civil, la charge des frais d’une vente incombe à l’acheteur : "les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur". Par conséquent, l’acheteur acquitte les frais de la vente en plus du prix convenu.

Toutefois, une clause contraire peut prévoir que les frais seront à la charge du vendeur, c’est-à-dire incorporés dans le prix ("vente contrat en mains"). Les juges ont considéré qu’il pouvait être dérogé à l’article du code civil, et les frais sont supportés par le vendeur en fonction seulement d’un usage professionnel, si on peut estimer que celui-ci a été accepté par la volonté des parties.

Il doit également être tenu compte des frais engendrés par la faute du vendeur qui doit naturellement les supporter. Tel est le cas des droits d’enregistrement perçus à l’occasion d’une vente résolue par la faute du vendeur (Cassation, chambre des requêtes, 14 novembre 1876).

Par conséquent, pour que le vendeur supporte la charge de frais dans le cas d’une vente notariée, il faut qu’une clause le prévoit.