Vente d'un logement : quels sont les frais et taxes supportés par le vendeur ?

Je viens de vendre un appartement 86 600 € dont 6 600 € (provisions pour frais d'acte) à la charge de l'acquéreur. Sur le décompte donné par le notaire le prix de cession est de 80 000 € - 6400 € (frais et taxes supportés par le vendeur). C'est cette ligne que je comprend pas car cette somme vient en moins sur le total à payer. Je croyais que tous les frais afférents à une vente étaient à la charge de l'acquéreur. Pouvez-vous m'éclairer et me dire à quoi correspond cette somme ?

Réponse de l'expert

Dans le silence du contrat, il convient d'appliquer l'article 1593 du code civil , selon lequel « les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acquéreur ».

Les frais accessoires à la vente sont « les frais intrinsèques à la mutation dont le non-paiement priverait l'acquéreur de la possibilité d'entrer juridiquement en possession du bien acquis » (Rapport au 77e Congrès des Notaires, Montpellier, 1981, p. 61).

Ce sont essentiellement les frais de rédaction d'acte, incluant ceux exposés pour les demandes de pièces d'état civil, de certificat d'urbanisme, d'extrait cadastral, d'état hypothécaire hors formalité, les honoraires du notaire et divers autres frais exposés pour procéder aux formalités, à la publicité foncière et à l'enregistrement, ou pour l'inscription du privilège du vendeur. Les frais accessoires à la vente comprennent, également, les droits de timbre et d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, les taxes perçues au profit des communes, des départements et des régions, de même que le salaire du conservateur des hypothèques.

En revanche, les frais de la purge des hypothèques doivent rester à la charge du vendeur. Ils correspondent, en effet, à l'exécution de l'obligation de garantie du vendeur, et chacune des parties supporte les frais spécifiques liés à l'exécution de ses propres obligations.

Mais le principe de l'article 1593 du code civil n'est pas d'ordre public. Les parties peuvent y déroger en répartissant conventionnellement les frais de manière différente. Si le contrat met tous les frais d'acte à la charge du vendeur, la vente est dite « contrat en main ».

Le paiement de la TVA, selon la loi fiscale, incombe au vendeur, à moins d'un accord exprès des parties quant à la charge définitive de la taxe et lorsque la mutation porte sur un immeuble qui n'était pas placé, antérieurement à cette mutation, dans le champ d'application de l'article 257, 7o du Code général des impôts (CGI) (article 285, 3o du CGI).

Elle est donc, en principe, intégrée au prix de vente dont elle est un élément, même si pour se conformer aux dispositions légales (articles 289 et 290 du CGI ; annexe III du CGI, article 95), le prix doit faire apparaître le prix hors taxes, le taux et le montant de la TVA et le montant du prix taxes comprises.

La TVA est ainsi un élément qui grève le prix convenu avec l'acquéreur et non un accessoire du prix, si bien qu'elle n'est pas soumise à l'article 1593 du Code civil (Cour de cassation 1e chambre civile, 21 mai 1990, no 87-11.806).

Sauf accord exprès des parties, elle n'incombe donc pas à l'acheteur, de sorte que le vendeur ne peut prétendre qu'il entendait recevoir un prix net de toutes charges pour se soustraire à son paiement (Cour de cassation 1e chambre civile, 21 mai 1990, no 87-11.806).