Vente d'un logement par l'usufruitier : quelles conséquences pour le nu-propriétaire ?

Je m'interroge sur la situation suivante : l'usufruitier d'un appartement qui souhaite déménager, donne son autorisation à la vente de l'appartement qu'il occupe et propose au nu-propriétaire d'acheter ensemble un nouvel appartement dans le respect de l'indivision précédente. Quelle garantie a-t-il ou peut-il prendre afin que l'opération se déroule sans risque pour lui et surtout que lors de la vente le nu-propriétaire ne réclame pas sa part ?

Réponse de l'expert

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance (article 578 Code civil).

Nous vous informons que les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du code civil).
Dès lors, la vente d’un bien immobilier comportant un usufruit n’est possible que si l’usufruitier et le nu-propriétaire y consentent.

On parle dans cette hypothèse, d’une vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété.

En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix versé par l’acheteur doit se partager entre les deux vendeurs, en fonction de la valeur respective de l’usufruit et de la nue propriété, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix (article 621 du code civil).

Le prix de vente est alors réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’usufruit ne se reporte donc pas sur l’intégralité du produit de la vente.

Toutefois, lorsque les parties conviennent de reporter l’usufruit sur le prix de vente, celui-ci devient un quasi-usufruit, du fait qu’il porte sur de l’argent (chose consomptible).

La valeur de l’usufruit peut être évaluée forfaitairement selon le barème fiscal. Cette valeur varie selon l’âge de l’usufruitier (40 % de 61 à 70 ans ; 30 % de 71 à 80 ans ; 20% de 81 à 90 ans ; 10 % à partir de 91 ans).

Il est toutefois possible de substituer à cette évaluation fiscale une évaluation économique.
Il doit être tenu compte non seulement de l’âge de l’usufruitier mais encore de son espérance de vie, de son état de santé ainsi que des revenus du bien faisant l’objet de l’usufruit en procédant à un calcul de capitalisation (Cour appel Rouen, 26 septembre 1972).

Il est également envisageable de se baser sur les barèmes d’un organisme de prévoyance sociale, comme la Caisse nationale de prévoyance (Cour appel Paris, 6 mai 1977).

Par ailleurs, l’usufruitier et le nu-propriétaire covendeurs, peuvent également décider de faire un remploi du prix de vente, par l’achat d’un autre bien immobilier, sur lequel nue-propriété et usufruit se reporteront par le jeu bien connu de la subrogation réelle, dans les mêmes conditions que sur le bien aliéné (Cour d’Appel Versailles 5 avril 1990).

Il convient dans cette hypothèse, afin d’éviter les contestations ultérieures, de matérialiser cet accord de volonté de remploi dans un acte authentique établi devant notaire, soit en créant une convention d’indivision, soit en insérant une clause de remploi dans l’acte de cession du premier bien, ce qui suppose que l’achat du second bien soit déjà défini.