Vente d'un appartement : quels sont les éléments exclus de la surface habitable ?

Nous mettons en vente notre appartement et avons fait établir sa surface habitable "Loi Carrez". Il s'agit d'un appartement "Art Déco" avec un bow window de 3,55 m2. Le séjour double est séparé par une embrasure décorative d'origine de 2m x 0,37 m soit 0,75 m2 et le bow window du séjour par une autre embrasure de 2,05 m x 0,42 m soit 0,85 m2. Ces embrasures ont une hauteur de 2,30 m La personne qui a fait le métré nous soutient que le bow window et les embrasures doivent être déduites de la surface habitable, soit au total 5,15 m2. Nous pensons qu'il a tort, mais ne savons pas sur quel texte nous appuyer. Merci d'avance de nous indiquer ceux en usage et s'il y a eu jurisprudence dans ce cas.

Réponse de l'expert

La surface habitable et la superficie privative Carrez sont très utiles pour évaluer les appartements.

Conformément à l’article R. 111-2 alinéa 2 et 3 du code la construction et d’habitation, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Il s’agit d’un texte général permettant l’évaluation d’un bien immobilier par rapport à la surface habitable. Pour la vente de lots en copropriété, c’est la loi Carrez qui s’appliquera.

La surface d'un lot de copropriété, dont la mention est obligatoire en cas de vente en application de la loi Carrez, correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ni des lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 (Loi no 65-557, 10 juillet 1965, article 46, Décret no 67-223, 17 mars 1967, articles 4-1 à 4-3).

Tous les lots d'un immeuble sont concernés, quel que soit leur usage, à l'exception :

— des lots à usage de cave, garage, emplacements de stationnement ;
— des lots non clos ou non couverts ;
— des lots d'une surface inférieure à 8 m2.

Conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi de 1965, les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus du mesurage Carrez. Dès lors, la surface révélée moindre d'une cave vendue avec d'autres lots de copropriété ne peut pas justifier une action en réduction de prix (Cour de cassation 3e chambre civile, 5 juin 2007, no 06-12.264, Cochet c/ Clément et a.). Toutefois, une pièce en sous-sol qualifiée de salle de jeux et ne correspondant pas à la définition d'une cave doit être incluse dans le calcul de la superficie (Cour de cassation 3e chambre civile, 11 octobre 2005, no 04-16.729, Segrestin et a. c/ Sculo et a.). Il en va de même d'un local en sous-sol lequel, en tant qu'annexe d'une boutique, ne constitue pas une cave mais un local commercial (Cour de cassation 3e chambre civile, 10 mai 2007, no 06-11.321, Vaucy c/ SCIPEL et a.), ainsi que pour une cave aménagée en pièce d'un appartement et dont la hauteur est supérieure à 1,80 m (Cour de cassation 3e chambre civile, 5 décembre 2007, no 06-19.550, no 1155 FS - P + B, Bares et a. c/ Denis et a.). La destination physique des lieux l'emporte ainsi sur celle figurant au règlement de copropriété ou dans l'état descriptif de division.

Selon les termes de l'article 4-1 du décret de 1967, la superficie à prendre en considération concerne celle des planchers des locaux « clos et couverts ». A contrario, les surfaces des jardins, balcons, terrasses et loggias n'ont donc pas à être mesurées. La cour d'appel de Paris a d'ailleurs expressément exclu les loggias de la surface à prendre en compte (Cour d’appel de Paris, 2e chambre, section A, 7 septembre 2005, no 04/10551, Domain et a. c/ Lafoscade et a.).

A fortiori, la superficie des constructions empiétant sur un jardin, partie commune à usage privatif, n'a pas à être incluse dans le métrage Carrez du lot attenant (Cour de cassation 3e chambre civile, 8 octobre 2008, no 07-16.540, no 950 FS - P + B, Grail c/ Ladon et a.). En effet, un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'étant pas un droit de propriété, il ne peut pas constituer la partie privative d'un lot (Cour de cassation 3e chambre civile, 16 janvier 2008, no 06-15.314, no 20 FS - P + B, Denos c/ Haas).

Aux termes de l'article 4-2 du décret de 1967, ne sont pas soumis au mesurage les lots dont la superficie est inférieure à 8 m2. Cependant, lorsque la vente porte sur un appartement composé de la réunion de plusieurs petits lots, la superficie Carrez devant figurer dans l'acte de vente est celle de la partie privative de l'unité d'habitation, c'est-à-dire celle de l'appartement tel qu'il se présente matériellement (Cour de cassation 3e chambre civile, 13 avril 2005, no 03-21.004, no 487 FS - P + B, Wach et a. c/ SCI Vaneau Clagny).

La présence d'une mezzanine pourra avoir des effets inattendus sur la surface du lot pour des raisons de hauteur, par exemple, si les deux niveaux ont moins de 1,80 m, ou bien encore parce qu'il faudra défalquer de la surface du lot les éléments porteurs de la mezzanine, ainsi que son escalier d'accès. Ce même escalier doit également être défalqué, avec sa cage, dans les duplex.

Quoi qu'il en soit, la surface d'une mezzanine qui fait partie intégrante d'un lot selon le règlement de copropriété doit être comptée dans le mesurage de ce lot même si elle a été édifiée irrégulièrement (Cour de cassation 3e chambre civile, 13 avril 2005, no 03-21.004, no 487 FS - P + B, Wach et a. c/ SCI Vaneau Clagny). Au contraire, sa surface ne doit pas être prise en compte dès lors que sa structure est légère et démontable et que l'escalier permettant d'y accéder s'apparente à une échelle (Cour de cassation 3e chambre civile, 22 novembre 2006, no 05-17.420, no 1199 FS - P + B + R + I, Starkier et a. c/ Elisabeth).