Vendre un appartement occupé

Vendre un appartement occupé

Vous souhaitez vous séparer d’un logement que vous louez. Deux possibilités : le vendre "habité" ou "libre de toute occupation". Dans ce dernier cas, veillez à bien respecter les droits de votre locataire !

Vendre occupé ou libre ?

Propriétaire, vous voulez mettre en vente le logement que vous louez non meublé. Deux options s’offrent à vous.

  • Vous le vendez "occupé", c’est-à-dire en cours de bail. Vous êtes alors libre d’agir à tout moment et sans avoir à en informer le locataire en place. Le bail continuera avec le nouveau propriétaire jusqu’à son échéance normale. Seul inconvénient, une probable décote sur le prix de vente, mais il n’est pas toujours possible de faire autrement.
  • Vous le vendez "libre", ce qui vous conduit à attendre la fin du bail. Financièrement, c’est le plus intéressant. Très encadrée, cette procédure vous oblige en outre à respecter un formalisme particulièrement strict à l’égard du locataire. La moindre erreur peut en effet entraîner le renouvellement du bail.

Un congé très précis

D’abord, il vous faut adresser au locataire une lettre de congé l’informant de votre décision de vendre. Ce congé pour vente doit lui parvenir six mois au moins avant la fin du bail. "Pensez surtout à en envoyer un exemplaire à chacun des signataires du bail. Si le logement est la résidence d’un couple marié ou pacsé, le conjoint ou le partenaire du locataire doit être également informé personnellement de la situation même s’il n’a pas signé le bail, à moins que le locataire se soit marié ou pacsé sans vous en avertir. Par ailleurs, il est toujours préférable d’adresser le congé à chaque intéressé par acte d’huissier plutôt que par lettre recommandée avec avis de réception. Vous serez ainsi certain que le locataire l’a bien reçu dans les temps", insiste Arnaud Couvelard, juriste à l’Union nationale de la propriété immobilière.

Déterminer le prix de vente

Ce courrier vaut offre de vente à l’égard du locataire. C’est pourquoi le prix et les conditions exactes de la cession (notamment les modalités de paiement du prix) doivent aussi y être précisés.

Attention à ne pas proposer un prix de vente manifestement trop élevé par rapport à l’état du marché. On pourrait en effet vous reprocher d’avoir voulu décourager votre locataire. Et si ce dernier saisit la justice et prouve la fraude, vous risquez l’annulation du congé. Le congé doit également comporter la description exacte du bien loué au titre du bail. Assurez-vous de ne rien oublier : cave, garage, jardin privatif…

Enfin, vous devez reproduire intégralement les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 afin d’informer de manière claire et précise le locataire de ses droits. Imprécis ou incomplet, le congé peut être considéré comme nul si le locataire est en mesure de prouver que l’irrégularité lui cause un préjudice.

Priorité au locataire

À compter de la réception de votre courrier, le locataire est, sauf exceptions, prioritaire pour acheter aux conditions indiquées pendant les deux premiers mois du préavis de six mois. Attention à ce délai ! "Même si vous donnez votre congé plus de six mois à l’avance, le locataire, quant à lui, n’est nullement obligé de vous donner une réponse anticipée", souligne Arnaud Couvelard.

Passé ce délai et sans réponse de sa part, vous devenez libre de vendre à qui vous voulez. Le locataire devra alors quitter les lieux à l’expiration du bail. Si, en revanche, il souhaite acheter, il doit vous en informer par écrit. Vous devez signer l’acte de vente chez le notaire dans les deux mois qui suivent, délai porté à quatre mois s’il a précisé dans sa réponse qu’il entend financer son achat par un prêt. S’il n’obtient pas son prêt, l’offre de vente tombe d’elle-même, et vous pouvez vendre à qui vous souhaitez.

Que se passe-t-il si, faute d’acquéreur, vous êtes contraint de revoir vos prétentions à la baisse ? Il vous faut informer le locataire de ces nouvelles conditions, même s’il a déjà quitté le logement ! Il dispose, cette fois, d’un mois à compter de la réception de la nouvelle offre pour se décider. Une fois le délai écoulé, l’offre devient automatiquement caduque. Le logement peut être vendu à quelqu’un d’autre aux conditions et prix indiqués.

Faites visiter les lieux dans les règles

Si une clause du bail le prévoit, le locataire doit vous laisser visiter le logement avec d’éventuels acquéreurs. Ce droit s’exerce au plus deux heures par jour du lundi au samedi inclus, mais jamais les dimanches et jours fériés. Faute de précision, à vous de trouver ensemble un accord sur les jours et heures de visite.

À défaut, vous pouvez saisir, en référé, le juge d’instance pour qu’il tranche. Dans tous les cas, même si vous possédez un double des clés, ne pénétrez jamais chez votre locataire à son insu. Il pourrait porter plainte pour violation de domicile. Vous encourez jusqu’à un an de prison et 15 000 € d’amende (article 226-4 du Code pénal).