Vendre son logement en viager

Vendre son logement en viager

Continuer à vivre dans son logement tout en percevant un complément de revenus, c'est le principe du viager immobilier. Élément central du contrat, le montant de la rente doit être fixé avec précision.

Comment augmenter vos ressources tout en restant chez vous ? Vendre votre habitation en viager constitue une réponse adaptée. Le principe est simple : vous vendez votre logement à un acheteur qui ne vous le paie pas "comptant" mais s'engage à vous verser une rente (en général trimestrielle) jusqu'à la fin de votre vie et, le cas échéant, celle de votre conjoint.

Après votre décès, l'acquéreur devient propriétaire à part entière. Conséquence inévitable : vos enfants n'héritent pas de ce bien, mais vous serez resté indépendant sur le plan financier.

Une vente notariée

Comme toute transaction immobilière, la vente d'un logement en viager est signée chez le notaire et répond aux règles habituelles (accord des parties sur la chose et le prix, règlement des droits d'enregistrement par l'acheteur, d'une commission si un intermédiaire a mis acheteur et vendeur en relation).

Juridiquement, vous devenez un "crédirentier" à qui l'acheteur (le débirentier) verse une rente. En contrepartie, vous êtes tenu de maintenir le logement en bon état et de régler les charges courantes (entretien, taxe d'habitation). L'acquéreur, quant à lui, finance les grosses réparations et paie la taxe foncière. Le contrat peut toutefois prévoir une répartition différente des charges.

Prévoir une clause résolutoire

L'équilibre du contrat repose sur la régularité du versement de la rente. Afin de faire face aux impayés, le contrat devra comporter une clause résolutoire.

Elle prévoit que, en cas de non-versement de la rente pendant une période définie, vous pourrez, après avoir adressé à l'acquéreur défaillant un commandement de payer resté infructueux, entamer une procédure judiciaire pour récupérer l'entière propriété de votre logement (le plus souvent, les juges admettent que vous conserviez les sommes déjà versées à titre de dommages et intérêts).

Un prix variable selon l'âge du vendeur

Comme pour toute vente immobilière, le prix se négocie librement. Compte tenu de son mode de versement (une rente et un bouquet, lire plus loin), il est généralement évalué par un professionnel (notaire ou agent immobilier), selon un mode de calcul qui tient compte de plusieurs paramètres.

"Il faut d'abord déterminer la valeur de marché du bien, explique Me Jacques Benhamou, notaire à Paris. On applique ensuite une décote selon l'âge du vendeur et son espérance de vie. Plus il est âgé, moins elle est élevée. Par exemple, si le vendeur a 80 ans, on pratique un abattement de 20 %, mais s'il n'a que 70 ans, il s'élèvera à 30 %."

D'autres modes de calcul

Il n'existe toutefois pas de règle spécifique en la matière. Ainsi, certains spécialistes se basent sur le revenu annuel qui pourrait être perçu si le bien était mis en location, puis le multiplient par l'espérance de vie du vendeur.

Quel que soit le mode de calcul retenu, l'expert s'appuie sur des tables de mortalité pour déterminer la conversion du prix de vente en rente viagère. En couple, la rente est généralement "réductible" : au premier décès, le survivant perçoit, par exemple, 60 % du montant initial. Vous pouvez choisir qu'elle soit "réversible" pour qu'elle continue d'être versée dans son intégralité.

Un premier versement dès la vente

Autre élément du prix, le "bouquet". Non obligatoire, la pratique de son versement est très répandue : elle permet au vendeur d'obtenir, le jour de la signature, le paiement comptant de 10 à 30 % de la valeur du bien. Il faut toutefois prendre en compte que plus le bouquet est important, plus cela réduit la part du prix convertie en rente viagère, donc son montant, tout comme la prolongation de la rente après le premier décès.

Une fiscalité particulière

Comme toute cession immobilière, la vente en viager est soumise au régime des plus-values… dont est exonérée la cession de la résidence principale ou d'un bien détenu depuis plus de quinze ans.

En outre, la rente est taxable comme un revenu. Son montant bénéficie cependant d'un abattement déterminé selon votre âge lors du versement du premier arrérage. Si vous avez moins de 50 ans à ce moment-là, le fisc pratique un abattement de 30 %, 50 % si le contrat a démarré entre 50 et 59 ans, 60 % entre 60 et 69 ans. Si vous percevez la première rente à 70 ans ou plus, vous ne serez imposé que sur 30 % de son montant. En couple, l'âge retenu est celui du crédirentier le plus âgé.

Attention à la vente à un proche

Rien n'interdit de vendre son logement en viager à un proche, mais si le prix consenti est sous-évalué, le fisc risque de le contester et de réclamer le paiement des droits d'enregistrement complémentaires. D'autre part, il est périlleux de vendre à l'un de ses enfants, car l'article 752 du Code général des impôts énonce une présomption de donation.