Usufruitier, vous avez des droits et des obligations !

Usufruitier, vous avez des droits et des obligations !

À condition de ne pas commettre d’abus et d’entretenir le bien, l’usufruitier a des droits presque aussi étendus que ceux d’un propriétaire.

Le droit de propriété confère à son titulaire deux prérogatives : d’une part, l’usufruit, qui lui permet d’utiliser le bien et d'en percevoir les revenus ; d’autre part, la nue-propriété, qui l’autorise à "disposer" de cet objet, c’est-à-dire le vendre, le donner, voire le détruire.

Dans certaines situations, ces deux éléments sont attribués à deux personnes différentes. L’"usufruitier" récupère le droit d’user du bien et de profiter de ses revenus. Le "nu-propriétaire" acquiert le droit d’en disposer.

"Concrètement, le premier a la propriété utile du bien, le second n'ayant sur lui qu'un droit désincarné", résume Me Hubert Emmanuel Flusin, notaire à Paris. Si l’usufruitier dispose donc d’un champ d’action plus large, il ne doit pas pour autant compromettre les droits du nu-propriétaire…

Une liberté d’utilisation

Quelle que soit la nature de l’objet - un bien meuble ou un immeuble -, celui qui en a l’usufruit est libre de l’utiliser comme bon lui semble. L’usufruitier d’un appartement peut ainsi décider de l'habiter, de le laisser inoccupé, ou encore prévoir de le louer pour empocher les loyers.

Si l’usufruit porte sur une voiture, rien ne l’empêche de la conduire ou d’en confier l’usage à une tierce personne de son choix. S’il s’agit d’un champ, il est libre de le cultiver ou de le laisser en friche.

En pratique, les droits de l’usufruitier sont donc très proches de ceux du propriétaire, à la différence près qu’il ne peut décider de la vente du bien, cette prérogative appartenant au nu-propriétaire. Il a simplement la faculté de céder ce qu’il possède, c’est-à-dire l’usufruit.

Les pouvoirs de l’usufruitier

Parallèlement, l’usufruitier dispose d’un certain nombre de pouvoirs (articles 582 et suivants du Code civil). Il accomplit seul les actes d’administration, qui lui permettent d’exploiter et de faire fructifier le bien.

Ainsi, l'accord du nu-propriétaire n’est pas nécessaire pour négocier et signer un contrat de location. "Il n’est requis que si l’usufruitier s’apprête à signer un bail de type commercial ou rural", précise Me Flusin.

Entretenir le bien

En contrepartie, l’usufruitier est tenu d’assumer certaines dépenses. Dans le cas d’un appartement, par exemple, il devra acquitter la taxe foncière et, s’il y réside, la taxe d’habitation.

Lui incombe également la charge des frais d’entretien et de réparation : remplacement de la chaudière, réfection des peintures, des portes et des fenêtres, de l'ascenseur, ravalement des façades…

En revanche, tous les gros travaux (réfection des murs extérieurs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement, clôture) sont supportés par le nu-propriétaire.

Avant d'entrer en possession du bien, l'usufruitier est en principe soumis à deux obligations. D’une part, il doit faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles (état des lieux) sujets à l’usufruit ; d’autre part, il doit fournir une caution qui pourra être activée en cas de conflit avec le nu-propriétaire.

Se comporter "en bon père de famille"

Par ailleurs, l’usufruitier est tenu de se comporter comme un propriétaire soigneux et attentif ("en bon père de famille", précise le Code civil). Interdiction lui est donc faite de détruire ou de détériorer le bien soumis à l’usufruit.

Il n’aura toutefois pas à répondre de certains dommages. En cas d’incendie, par exemple, il pourra se décharger de sa responsabilité si le déclenchement et la propagation du feu ne lui sont pas imputables. Il devra néanmoins apporter la preuve qu’il n’a commis aucune faute, aussi légère soit-elle.

L’usufruitier n’a par ailleurs pas le pouvoir de modifier la destination du bien, c’est-à-dire l’usage auquel il était affecté lors de la constitution de l’usufruit. Impossible, par exemple, de louer comme local commercial un bâtiment destiné à l’habitation.

Quelles sanctions en cas d’abus ?

Tenu de conserver la chose d’autrui, l’usufruitier doit enfin prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires. C’est lui qui accomplit les actes matériels (réparation urgente par exemple) ou juridiques (telle une action en justice) susceptibles de préserver le bien placé en usufruit.

Si l’usufruitier ne respecte pas ses obligations, le nu-propriétaire peut intenter à son encontre une procédure en justice. Dans le cas où l’"abus de jouissance" est démontré, le juge prononce la déchéance de l’usufruit. En pratique, cette sanction est rarement retenue. Il faut, par exemple, qu’un défaut d'entretien prolongé ait entraîné la détérioration du gros œuvre de l'immeuble.

Comment devient-on usufruitier ?

La division du droit de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire peut provenir d’une convention entre deux parties. Des parents décident de donner la nue-propriété d’un bien à leurs enfants tout en en conservant l’usufruit. Des époux qui se séparent acceptent de devenir nus-propriétaires de leur logement et laissent l’usufruit à celui qui l’occupe avec les enfants.

Mais l’usufruit le plus courant est celui recueilli lors d’une succession. En effet, la loi prévoit un droit d’usufruit au profit de l’époux survivant dans le cas du décès d’un conjoint.