Une nouvelle garantie de loyers

Une nouvelle garantie de loyers

À côté de l’assurance-loyers impayés, la garantie des risques locatifs (GRL) propose une protection adaptée au propriétaire qui signe un contrat avec des locataires aux revenus irréguliers ou modestes.

Loin d’être aussi fréquents qu’on l’imagine, les impayés de loyers restent la hantise des bailleurs.

"Ils représentent moins de 1 % de la masse des loyers encaissés, indique Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Mais le propriétaire confronté à un défaut de paiement de son locataire se trouve face à une difficulté immense."

D’où l’existence de nombreux contrats d’assurance couvrant ce risque.

Un dispositif créé pour faciliter l’accès au logement

Pourquoi les pouvoirs publics ont-ils décidé, en partenariat avec le 1 % logement, de créer la garantie des risques locatifs (GRL) fin 2006 ?

Il s’agissait de favoriser l’accès au logement de locataires qui ne répondent pas aux critères de solvabilité habituellement exigés dans le cadre des assurances-loyers impayés classiques, notamment les salariés en contrat à durée déterminée (CDD) ou à temps partiel, mais aussi certains titulaires de contrats à durée indéterminée (CDI) qui éprouvent les plus grandes difficultés à trouver une location parce qu’ils ne présentent pas des garanties suffisantes aux bailleurs.

Les propriétaires concernés

Principe de la GRL : elle n’est accessible qu’aux propriétaires qui acceptent de signer un bail avec des locataires modestes dont les revenus ne sont pas toujours stables, sans réclamer de caution.

"Il n’est pas indispensable que les locataires éligibles à ce dispositif soient salariés d’une entreprise qui cotise au 1 % logement, mais il est nécessaire que leurs ressources soient au moins égales à deux fois le montant du loyer et des charges, sans dépasser, pour les candidats en CDI, trois fois ce montant", explique Pascale Lemaire, à GRL Gestion. Un critère qui les exclurait d’office d’une assurance-loyers impayés classique.

Quelles garanties ?

Contrepartie pour le propriétaire : un coût de l’assurance plus avantageux. Alors que la cotisation se situe entre 3 et 4 % du montant annuel des loyers encaissés pour les contrats traditionnels, la prime de la GRL s’établit à 2,50 % du loyer et des charges. Et même 1,80 % s’il confie la gestion de la location à un administrateur de biens.

En cas d’impayés de loyers, la garantie les couvre dans la limite de 2 300 € par mois et n’est pas limitée dans le temps. Les frais d’honoraires d’avocat et d’huissier ainsi que les frais annexes de procédure judiciaire sont également pris en charge par GRL Gestion, de même que les éventuelles détériorations du logement (plafonnées à 7 700 € par sinistre).

Les démarches à accomplir

S’il revient au propriétaire de souscrire la GRL, il doit au préalable obtenir un Pass-GRL de son futur locataire. Une démarche relativement simple : le candidat télécharge le formulaire sur le site de GRL Gestion et le complète "en ligne" (le montant du loyer lui est notamment demandé, de même que son statut, ses ressources, etc.).

S’il satisfait aux critères, la réponse est immédiate et il n’a plus qu’à imprimer son "passeport" et à le remettre au propriétaire du logement qu’il vise, accompagné de toutes les pièces justificatives : photocopie de sa carte d’identité, des fiches de paie (ou du bilan comptable s’il exerce une profession indépendante), du dernier avis d’imposition, d’une attestation d’allocations familiales, d’aide sociale ou d’aide au logement. La liste des pièces à fournir dépend de la situation et des ressources déclarées.

La mission de contrôle revient au bailleur

La responsabilité de la vérification de ces documents incombe au propriétaire. "Sur le principe, la GRL est une bonne chose. Mais ce qui n’est pas normal, c’est que ce soit aux bailleurs de tout contrôler. Je crains que ce ne soit un peu complexe pour eux", lance Jean Perrin.

La GRL concerne aussi un locataire en place. Dans ce cas, quelle que soit sa situation, ce dernier est réputé éligible au dispositif et n’a donc pas besoin de fournir de passeport. Cependant son propriétaire n’aura accès à la GRL que si l’occupant est à jour du loyer et des charges et n’a pas eu plus de deux incidents consécutifs au cours des six derniers mois.

À qui s’adresser ?

Une fois le dossier constitué, le propriétaire contacte son assureur ou, si ce dernier ne propose pas de GRL, une compagnie ayant signé un accord avec GRL Gestion. C’est avec lui qu’il contracte la garantie. Le Pass-GRL prendra alors toute sa valeur juridique et permettra la signature d’une GRL.

Parallèlement à la mise en place du dispositif, deux structures ont été créées. La première, GRL Gestion, est chargée de la mise en œuvre des relations avec les assureurs et du suivi technique du dispositif. C’est cet organisme qui se chargera de prendre en charge le remboursement des impayés et de mener, le cas échéant, la procédure contentieuse. C’est donc à lui qu’il conviendra de déclarer un éventuel sinistre, selon les modalités précisées dans le contrat, pas à l’assureur.

La seconde instance, l’Association pour l’accès aux garanties locatives, intervient en cas d’impayé. Elle est notamment chargée d’effectuer un diagnostic social du locataire afin de vérifier sa bonne ou mauvaise foi.

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