Une maison pour 100 000 euros ?

Une maison pour 100 000 euros ?

Une nouvelle initiative gouvernementale permet aux ménages modestes d'accéder à la propriété. Mais toutes les communes ne sont pas concernées. Voici ce qu'il faut savoir sur les maisons à 100 000 euros.

En 2005, Jean-Louis Borloo, ministre de la Cohésion sociale, propose un concept simple : permettre aux foyers à revenus modestes d'acheter une maison neuve pour 100 000 € tout compris.

Pour le prix d'un loyer HLM...

Ce prix n'a pas été fixé uniquement pour se prêter aux effets d'annonce. Traduit en termes de mensualités, cela revient à rembourser sa maison sur une vingtaine d'années, pour le prix d'un loyer HLM.

Le montant comprend toutes les dépenses : coût de construction, coût de raccordement aux réseaux, coût d'aménagement de la parcelle, frais d'acquisition et d'hypothèque. De plus, l'acquéreur n'a pas à chercher le terrain, négocier avec les banques, payer les frais de notaire, passer par un agent immobilier… Tout est livré "clés en main".

Peu de communes concernées...

Pour l'instant, seules quelques communes ou communautés d'agglomération se sont engagées à lancer leur programme de "maisons à 100 000 €.

La raison principale étant bien sûr que les terrains sur lesquels sont construites ces maisons doivent être cédés (ou loués) à des prix très raisonnables.

Des conditions à remplir

Ce sont les villes, et notamment leur conseil municipal, qui décideront quelles seront les personnes qui auront droit à une maison, puisque chaque candidat à l'accession devra passer par une commission d'attribution.Les conditions à remplir seront fixées indépendamment par chaque commune. Et ce sont encore les municipalités qui veilleront à écarter toute tentative de spéculation. En cas de revente rapide de la nouvelle maison, la plus-value éventuelle reviendra à la commune.

Trois montages possibles

Afin de s'adapter aux possibilités foncières des différentes communes, trois montages financiers sont proposés en fonction des secteurs.

1. Dans les zones urbaines sensibles (ZUS) ou les agglomérations de moins de 50 000 habitants (zone C), le faible prix du terrain, la subvention de l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) accordée aux promoteurs ainsi que le taux réduit de TVA (5,5 % au lieu de 19 6 %) permettent de proposer des maisons à 100 000 € foncier compris. Les candidats peuvent ainsi acquérir la maison en employant des solutions classiques, comme le PAS (prêt à l'accession sociale) et le prêt à taux zéro, tous deux accordés sous condition de ressources.

2. Dans les zones non comprises dans ces premières catégories, mais où le foncier reste peu tendu, il est proposé aux ménages d'avoir recours au PSLA (prêt social location-accession). Ce dispositif les place d'abord dans un statut de locataire, le temps de "tester" la charge financière, avant de passer à la phase d'accession à la propriété.Il ouvre également droit à des avantages fiscaux importants : exonération de taxe foncière pendant quinze ans, TVA au taux réduit de 5,5 %. Le PSLA est accordé sous condition de ressources.

3. Dans les zones où le prix du terrain est trop élevé pour permettre simultanément l'achat du terrain et celui d'une maison, une troisième solution est prévue : l'acquisition en "foncier différé". La commune loue le terrain à des conditions avantageuses pendant toute la période de remboursement. Cette solution permet au ménage de bénéficier du 1 % logement, et des PSLA et prêt à taux zéro. Dans un deuxième temps, le propriétaire monte un dossier de crédit pour acheter le terrain.

"Quelle que soit l'option, on arrive à des mensualités entre 500 et 550 € sur vingt à vingt-cinq ans pour un ménage possédant deux Smic", explique Olivier Demarthe, conseiller financier chargé du logement auprès du ministère de la Cohésion sociale.

Des aides de l'État

En raison du prix du foncier dans certaines régions et du manque de terrains disponibles, de nombreux maires, même s'ils sont sollicités par les habitants, ne pourront toutefois pas proposer des maisons à 100 000 €. Cela pourrait changer à terme si, elles obtiennent l'étiquette de "logement social".

Quel plan de remboursement ?

Mensualités à prévoir pour une famille de quatre personnes dont les revenus mensuels s'élèvent à 2 000 € (calculs effectués sans prendre en compte d'éventuelles aides au logement).

Il s'agit d'exemples qui peuvent aussi varier selon les échéances de remboursement choisies.

Cas 1 : accession en zones bénéficiant d'une intervention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).

Mensualités : 540 € sur vingt ans.

Cas 2 : accession en zones peu tendues. Mensualités : 550 € de redevance durant la phase locative de cinq ans, puis 590 € pendant vingt ans.

Cas 3 : accession en "foncier différé".

Mensualités : 520 € sur vingt ans durant la phase d'acquisition de la maison (location du terrain comprise),

puis 300 € sur dix ans pendant

la phase d'acquisition du terrain.

La charte de la maison à 100 000 €

La maison doit répondre à des critères précis : faire au minimum 85 m2, comprendre un terrain, comporter au moins une place de stationnement, si possible couverte, permettre des économies d'énergie, s'intégrer harmonieusement dans le tissu urbain et être complètement "prête à vivre".Aucune finition ne doit en effet rester à la charge de l'acquéreur. Toutes ces conditions figurent dans la charte de la maison à 100 000 €, signée en décembre 2005 par Jean-Louis Borloo, des fédérations

de professionnels, des associations, des opérateurs et des élus, représentants de seize collectivités territoriales.