Une maison avec travaux, une bonne affaire ?

Une maison avec travaux, une bonne affaire ?
Les maisons ou les appartements à vendre avec travaux affichent des prix inférieurs à ceux de biens similaires en bon état. - © Halfpoint

Sur un marché immobilier tendu, miser sur un bien à rénover peut séduire. Mais la bonne affaire nest pas garantie et la prudence est de mise.

Depuis quelques années, les prix de l’immobilier ont atteint des niveaux records. Dans ce contexte, acquérir une maison à rénover peut présenter une belle opportunité. Encore faut-il estimer correctement le montant des travaux et avoir du temps à y consacrer.

Économie à l’achat

Les maisons ou les appartements à vendre avec travaux affichent des prix inférieurs à ceux de biens similaires en bon état. Le rabais est environ égal au montant total des rénovations à engager. La conjoncture immobilière est favorable à de telles acquisitions. Dans un marché atone, les biens qui suscitent le plus d’intérêt sont dénués de défaut. En visant un bien avec travaux, vous négocierez donc plus facilement le prix. Et vous économiserez sur les droits de mutation, appelés couramment « frais de notaire », puisqu’ils sont calculés en fonction du prix d’achat et non du coût total de l’opération. Enfin, avec ce type de projet, vous obtiendrez un logement qui vous ressemble.

Sécuriser lopération

Se lancer dans une rénovation présente plus de risques que d’acheter un bien sans travaux. La plus grande difficulté consiste à évaluer au plus juste le montant des travaux et le temps de leur réalisation. C’est essentiel pour déterminer si vous disposez du budget nécessaire, pour vous assurer que vous achetez au bon prix et pour vous organiser le temps des travaux. Cette étape sécurise en définitive toute l’opération.

Pour savoir si vous achetez au prix juste, partez du prix estimé du bien en bon état, puis déduisez le montant des travaux à réaliser. Prévoyez une marge d’erreur, en partant du principe que les travaux seront sans doute un peu plus longs et un peu plus coûteux que prévu. Pour vous épauler, vous pouvez demander à un architecte de réaliser une étude de faisabilité.

Dans le cadre d’une rénovation importante, je recommande de faire réaliser l’étude de faisabilité avant même de signer le compromis de vente. L’architecte est capable d’évaluer le potentiel du bien, non seulement sur le plan technique mais aussi en fonction de son futur usage. Il fera des suggestions pour optimiser le lieu », conseille Michèle Barbé, architecte et conseillère nationale de l’Ordre des architectes.

L’étude de faisabilité coûte environ 1 000 €. L’architecte se rend sur place, effectue un état des lieux, dresse une liste des transformations envisagées, réalise une esquisse et une estimation des travaux. Il déterminera si le projet est compatible avec votre budget, si vous devez y renoncer ou encore effectuer des arbitrages (différer ou supprimer certains travaux, faire un emprunt plus important…).

Le temps de la réflexion

Avant de vous engager, étudiez bien les diagnostics présentés par le vendeur. S’ils ne vous apprennent pas tout sur le bien, ils vous donnent de précieuses informations. N’hésitez pas à faire appel à des professionnels pour les décrypter (un électricien, notamment). 

Si vous faites établir des devis par des entrepreneurs du bâtiment, prenez garde : à ce stade, l’évaluation des travaux ne se fera que sur une base imprécise, car vous n’avez pas vous-même une idée détaillée de ce que vous voulez. La facture pourrait donc être plus lourde. Au départ, mieux vaut donc se fier à l’estimation de l’architecte.

Si vous réalisez vous-même certains travaux, l’opération peut se révéler encore plus intéressante financièrement. Pour autant, mesurez bien l’investissement en temps que cela suppose, au regard de votre vie professionnelle et familiale. Si vous faites appel à des entrepreneurs, ne négligez pas le temps qu’il vous faudra consacrer pour faire établir des devis, les mettre en concurrence, suivre les travaux, etc. Sauf à recourir à un architecte pour vous décharger de ces tâches. Mais cette tranquillité a un coût ! Le recours à l’architecte est obligatoire si la surface de votre plancher de votre habitation ou son emprise au sol est d’au moins 170 m2.

Enfin, gardez à l’esprit qu’il faudra être patient avant de pouvoir habiter le logement, ou tout au moins en profiter pleinement.

Des aides au financement des travaux

Outre le prix d’achat attractif, vous pourriez aussi profiter de certains avantages. Sous certaines conditions, les travaux de transformation, d’aménagement ou d’entretien facturés par une entreprise sont soumis à une TVA au taux intermédiaire de 10 %. Le taux réduit de 5,5 % est appliqué aux travaux d’amélioration énergétique (pose, installation et entretien de matériaux et équipements d’économie d’énergie).

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite) permet aux locataires, propriétaires ou occupants à titre gratuit de déduire 30 % des dépenses engagées pour des travaux de rénovation énergétique de leur impôt sur le revenu. Ces travaux doivent être réalisés dans leur résidence principale construite depuis au moins deux ans. Seuls certains travaux y sont éligibles et ils doivent être effectués par une entreprise labellisée RGE :

  • les matériaux d’isolation des murs, fenêtres, plafonds, planchers et toiture ;
  • les chaudières à haute performance énergétique ;
  • les appareils de régulation de chauffage ;
  • ou encore les systèmes de charge pour véhicule électrique.

Vous pouvez également déposer un dossier auprès de l’Agence nationale d’amélioration de l’habitant (Anah), qui apporte une aide financière à la réalisation de certains travaux lourds (logement insalubre) ou à des projets de travaux d’amélioration (sécurité, autonomie de la personne, précarité énergétique) réalisés par des propriétaires occupants. Commencez vos démarches assez tôt car vous ne pourrez pas les entamer tant que la demande ne sera pas déposée. Une condition de ressources est exigée. Attention ! Même en remplissant toutes les conditions, vous pouvez essuyer un refus.

Rénovation : le pour et le contre d’un coup d’oeil
Les points positifs Les points négatifs

Prix d’achat attractif

Risque financier si l’opération se révèle en fin de compte plus coûteuse

Frais de notaire réduits

Important investissement personnel pour imaginer les travaux, les coordonner, les réaliser ou les suivre

Économie importante en cas de réalisation de tout ou partie des travaux par l’acquéreur

Période d’attente avant de pouvoir s’installer dans son nouveau logement

Avantages fiscaux, aide aux travaux, aide au financement

Forte déconvenue si les travaux se révèlent plus long que prévu

Un logement conforme aux attentes de l’acquéreur

Opération éprouvante à mener

Comment bénéficier de l’éco-PTZ

Depuis le 1er mars 2016, vous pouvez cumuler le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et l’éco-PTZ  quel que soit le montant de vos revenus.

Si vous envisagez d’effectuer des travaux d’économie d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro (éco-pTZ) peut vous aider. il s’adresse aux propriétaires d’un logement achevé avant le 1er janvier 1990. le prêt peut atteindre 30 000 € par logement, sans condition de ressources, sans intérêt, ni frais. pour l’obtenir, il faut remplir certaines conditions :

  • justifier d’au moins deux types de travaux figurant sur une liste (par exemple, isolation de la toiture, travaux d’installation de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable, etc.) ;
  • ou entreprendre des travaux visant à atteindre une performance énergétique minimale ;
  • ou réhabiliter le système d’assainissement non collectif pour le remplacer par un dispositif ne consommant pas d’énergie.