Un bonus fiscal en cas de vente d'un terrain constructible en 2015

Un bonus fiscal en cas de vente d'un terrain constructible en 2015

La fiscalité appliquée à la vente de terrains à bâtir s’est allégée depuis le 1er septembre 2014. Avec notamment l’instauration d’un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value.

Comment inciter les propriétaires d’un terrain à bâtir à vendre leur bien ? Après la menace de durcissement de la fiscalité des plus-values brandie par le Premier ministre Jean-Marc Ayrault, le gouvernement Valls fait volte-face.

Depuis le 1er septembre 2014, c'est l’allégement de cette même fiscalité qui a été retenue. Elle est désormais alignée sur celle appliquée à la vente des résidences secondaires et des logements locatifs, la résidence principale restant exonérée d’impôt.

Abattement majoré

Le délai pour une exonération totale de l’impôt sur les plus-values, fixé à 19 %, est ainsi ramené de 30 à 22 ans. L’abattement pour durée de détention se révèle plus généreux que le précédent. Il passe à 6 % par année de détention de la 6e à la 21e, et à 4 % au terme de la 22e année.

De plus, un abattement exceptionnel de 30 % minore le montant de la plus-value imposable (sauf si la vente a lieu dans le cercle familial), à condition que la promesse de vente ait lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

Taxes à acquitter

S’agissant des prélèvements sociaux (15,5 % de CSG et de CRDS), il convient toujours d’attendre 30 ans pour y échapper, et les abattements pour durée de détention sont moins avantageux.

Enfin, en cas de cession d’un terrain rendu constructible par de nouvelles règles d’urbanisme, le vendeur doit s’acquitter :

  • d’une taxe nationale, dès lors qu’il remplit certaines conditions ;
  • d'une taxe communale facultative, fixée à 10 % de la plus-value brute.

Exemple n° 1 : Nathalie vend son terrain 50 000 €

Situation : Nathalie a acquis un terrain constructible il y a dix ans au prix de 25 000 €. Elle le revend 50 000 € en 2015. Le montant de la plus-value brute s’établit donc à 25 000 € (50 000 € – 25 000 €).

  • Les + : L’abattement pour la durée de détention est de 30 % au titre de l’impôt sur le revenu, au lieu de 10 % jusqu’à la fin août 2014. S’y ajoute l’abattement exceptionnel de 30 %.
  • Les – : L’abattement pour la durée de détention est de 8,25 % au titre des prélèvements sociaux, au lieu de 10 % avant le 1er septembre 2014. Car le barème prévoit un abattement de 1,65 % par année de détention de la 6e à la 21e, de 1,60 % la 22e année et de 9 % au-delà de la 22e année.

 

Les règles du calcul Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Abattement
sur la plus-value brute
7 500 €
(25 000 € x 30 %)
2 062,50 €
(25 000 € x 8,25 %)
Plus-value nette 17 500 €
(25 000 € – 7 500 €)
22 937,50 €
(25 000 € – 2 062,50 €)
Abattement
exceptionnel de 30 %
5 250 €
(17 500 € x 30 %)
6 881,25 €
(22 937,50 x 30 %)
Plus-value nette après abattement exceptionnel 12 250 €
(17 500 € – 5 250 €)
16 056,25 €
(22 937,50 € – 6 881,25 €)
Montant
de l’impôt
2 327,50 €
(12 250 € x 19 %)
2 488,72 €
(16 056,25 € x 15,50 %)
Montant total de l’imposition 4 816,22 € (2 327,50 € + 2 488,72 €)

 

Exemple n° 2 : Régis vend son terrain devenu constructible 170 000 €

Situation : Régis a acheté il y a dix-huit ans un terrain inconstructible d’une valeur de 10 000 €. En 2010, le plan local d’urbanisme l’a rendu constructible, ce qui permet à son propriétaire de le vendre 170 000 € en janvier 2015. La plus-value brute s’établit à 160 000 € (170 000 € - 10 000 €).

  • Les + : L’abattement au titre de l’impôt s’établit à 78 %, au lieu de 28 % avant le 1er septembre 2014. Il s’y ajoute l’abattement exceptionnel de 30 %.
  • La surtaxe qui frappe les plus-values supérieures à 50 000 € en cas de cession d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif n’est pas applicable en cas de vente d’un terrain à bâtir.
  • Les – : L’abattement au titre des prélèvements sociaux se révèle plus faible qu’avant le 1er septembre 2014 : 21,45 % au lieu de 28 %. Le vendeur doit s’acquitter en outre d’une taxe nationale (5 % de la plus-value brute dans ce cas) pour plusieurs raisons : le terrain est devenu constructible après le 13 janvier 2010, la transaction excède 15 000 € et la plus-value dépasse dix fois le prix d’acquisition.

 

Les règles du calcul Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Abattement
sur la plus-value brute
124 800 €
(160 000 x 78 %)
34 320 €
(160 000 x 21,45 %)
Plus-value nette 35 200 €
(160 000 € – 124 800 €)
125 680 €
(160 000 € – 34 320 €)
Abattement
exceptionnel de 30 %
10 560 €
(35 200 € x 30 %)
37 704 €
(125 680 € x 30 %)
Plus-value nette
après abattement
24 640 €
(35 200 € – 10 560 €)
87 976 €
(125 680 € – 37 704 €)
Montant
de l’impôt
4 681,60 €
(24 640 € x 19 %)
13 636,28 €
(87 976 € x 15,5 %)
Taxe nationale 8 000 € (5 % x 160 000 €)
Montant total de l’imposition 26 317,88 € (4 681,60 € + 13 636,28 € + 8 000 €)