Travaux réalisés sans permis de construire : comment faire pour régulariser ?

Nous habitons dans un pavillon et avons transformé le garage qui communique avec le sous-sol en chambre (14m2) et une partie du sous-sol attenante en salle de bains (9m2) entre 2008 et 2009 (finitions) ; l'ensemble communique. La porte de garage a été remplacée par une baie vitrée. Le garage en lui-même était déjà pourvu d’une fenêtre ainsi que la partie du sous sol transformé en salle de bains. Nous n’avons fait aucune déclaration préalable pour ces travaux. Nous voulions faire une demande de régularisation mais il semble que la baie créée ne soit pas « légale » elle est ouvrante et en vitrage clair. Nous ne savons pas comment faire car nous souhaitons vendre notre maison et bien sûr la chambre créée et la salle de bains attenante entre dans le prix de vente total. Nous voudrions officialiser cela mais ne voulons que nous soit opposé le fait que ce n’est pas légal et qu’on nous demande de remettre en état d’origine… Nous ne voulons pas non plus mettre les (futurs) acquéreurs devant le fait accompli. Si nous les informons, ne peuvent-ils pas nous demander de retirer les m2 créés du prix de vente ou/et de les considérer comme un garage et un sous-sol ? Comment pouvons nous faire pour régulariser l’ensemble et ainsi vendre en toute quiétude ?

Réponse de l'expert

Un permis de construire peut être légalement accordé afin de régulariser des travaux déjà entrepris à condition que ces travaux soient conformes aux dispositions législatives et réglementaires (Conseil d’Etat, 18 juin 1969). Cependant, la délivrance ultérieure d’un permis de construire n’a pas pour effet d’effacer l’infraction antérieurement consommée. Ainsi, le contrevenant s’est vu condamné à l’amende prononcée (Cour de cassation, chambre criminelle, 2 octobre 1981).

Le permis de construire a pour but d’assurer le contrôle des règles d’utilisation du sol. Il n’assure pas le contrôle des dispositions étrangères à la réglementation d’urbanisme (Conseil d’Etat, 24 février 1995). Les règles de droit privé sont ignorées par le permis de construire.

La construction d’un bâtiment sans autorisation, l’édification d’une construction non conforme à un permis de construire, sont des actes constituant des infractions au sens des dispositions du code de l'urbanisme, passibles de poursuites pénales et de sanctions. Le maire est tenu de faire constater l’infraction et de saisir le procureur de la République.

Il a la faculté d’ordonner l’interruption des travaux dans l’attente de la décision du juge répressif ; cette mesure peut également être prescrite par le tribunal correctionnel ou par le juge d’instruction saisi des poursuites. La condamnation pourra être assortie d’une injonction de mettre l’ouvrage en conformité ou de procéder à sa démolition.

En outre les infractions d’urbanisme sont punies « d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'ancien article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé ».

En outre, peuvent être ordonnées l’interruption des travaux, la mise en conformité, la démolition ou la réaffectation des sols. Les infractions prévues à l’article L.480-4 du code de l’urbanisme sont constatées par tout officier ou agent de police judiciaire et par tout fonctionnaire ou agent de l’Etat et des collectivités publiques commissionné à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme et assermenté (article L.480-1 du code de l’urbanisme).

Les procès-verbaux, qui sont transmis au ministère public, font foi jusqu’à preuve contraire. Lorsque l’autorité administrative a connaissance d’une infraction, elle est tenue d’en faire dresser procès-verbal (article L 480-1 alinéa 3 du code de l’urbanisme). Cette obligation pèse sur le maire lorsqu’il est compétent pour délivrer les permis de construire. L’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée (cour administrative d’appel de Lyon, 19 novembre 1991).

S'agissant de délits, et conformément au code de procédure pénale (article 8), le délai de prescription de ces infractions est de trois ans. Le délai commence à courir à partir du moment où s'achève l'infraction. L'action pénale est donc ouverte dès lors que débutent les travaux litigieux, se prolonge pendant la durée de ces travaux et pendant le délai de trois ans qui suit leur achèvement. Le délai de prescription est interrompu en cas de procès-verbal constatant l'infraction, en cas de constitution de partie civile ou en cas de reprise de nouveaux travaux. Cette interruption fait courir un nouveau délai de trois ans.

En matière d'infractions d'urbanisme, la seule constatation de la violation en connaissance de cause d'une prescription légale ou réglementaire implique de la part de son auteur l'intention coupable (Cour de cassation, chambre criminelle 12 juillet 1994, pourvoi n° 93-85.262).

Le délai de prescription de trois ans court à compter de l'achèvement des travaux illicites (Cour de cassation chambre criminelle, 15 janvier 1964, pourvoi n° 63-91.119 , Cour de cassation, chambre criminelle 11 février 1971, pourvoi n° 70-92.521). Toutefois, certains délits revêtent un caractère continu successif, leurs effets les prolongent par une volonté constamment réaffirmée de leurs auteurs (non-respect des obligations de l'autorisation d’urbanisme, stationnement de matériel de chantier ...) ; le délai de prescription court alors à compter du moment où l'état délictueux a pris fin (achèvement des travaux conformes à l’autorisation ).

La notion d'achèvement des travaux, qui est une notion de fait, renvoie au jour où l'immeuble est en état d'être affecté à l'usage qui lui est destiné (Cour de cassation, chambre criminelle, 20 mai 1992, pourvoi n° 90-87.350 ; Cour de cassation chambre criminelle, 18 mai 1994, pourvoi n° 93-84.557 ; Cour de cassation, chambre criminelle, 12 décembre 2000).

La preuve de l'achèvement des travaux peut être rapportée par tous moyens : photos, constat d'huissier, déclaration de témoins à la barre, imposition foncière. La commission de l'infraction s'étend jusqu'à cet achèvement, le fait que les travaux restant à exécuter ne soient pas subordonnés à un permis de construire est sans incidence (Cour de cassation, chambre criminelle., 9 avril 2002, pourvoi n° 01-85.064).

La prescription de l'action publique constitue une exception péremptoire et d'ordre public. Il appartient au ministère public d'établir que l'action publique n'est pas éteinte par la prescription et les juges doivent s'assurer du moment où le délit est définitivement réalisé pour fixer ainsi le point de départ de la prescription (Cour de cassation chambre criminelle., 19 avril 1995).

La prescription de l'action publique ôte aux faits poursuivis tout caractère délictueux (Cour de cassation, chambre criminelle, 27 octobre 1993, pourvoi n° 92-82.374). Mais, lorsque le prévenu a ajouté à une construction existante, dont l'édification irrégulière est prescrite, une construction nouvelle, reliée à la précédente par un sas couvert, la démolition peut être ordonnée pour l'ensemble de ces constructions, qui constituent un ensemble indissociable (Cour de cassation, chambre criminelle., 18 mai 2005, pourvoi n° 04-86.697).

De plus, la prescription des poursuites en matière d’urbanisme n'empêche pas les tiers d'agir en justice. En effet, la troisième chambre civile a longtemps considéré que le fait de construire sans permis n'était pas une condition suffisante pour permettre aux tiers (voisins par exemple) d'agir en justice (Cour de cassation, 15 mars 1977).

Par la suite, la jurisprudence a évolué. Ainsi, un tel recours a été admis, sur le fondement de l'article 1382 du code civil. Selon ce texte, tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le particulier qui souhaite agir contre l'auteur d'une construction non autorisée doit toutefois établir l'existence d’un préjudice personnel en relation directe, de cause à effet, avec l'infraction, et non avec la seule présence des constructions environnantes (Cour de cassation, 3e ch. civile, 7 octobre 1998).

En l'absence de préjudice, un voisin a été débouté de son action tendant à la démolition de la construction irrégulière (Cour de cassation, 29 janvier 1992). Les troubles invoqués par le demandeur doivent excéder les inconvénients normaux de voisinage. L’existence d’un trouble anormal de voisinage s’apprécie indépendamment du problème de la régularité administrative de la construction (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 juin 1989).

Comme en matière de permis de construire, des sanctions pénales sont prévues si des travaux soumis au régime déclaratif sont réalisés sans déclaration, alors que la déclaration est périmée, malgré une décision d’opposition notifiée, en non-conformité avec la déclaration préalable ou les prescriptions notifiées. L’infraction est constatée et poursuivie selon la même procédure que celle prévue en matière de permis de construire par les articles L.480-1 et suivants du code de l’urbanisme.

Par ailleurs, les intermédiaires à la vente, agent immobilier ou notaire, sont tenus à une obligation de conseil et d’information. S’il est résulté du manquement à cette obligation un dommage, et que celui qui invoque le préjudice est en mesure de rapporter la preuve de celui-là, la responsabilité civile de l’intermédiaire peut être engagée. Cependant, pour ce faire, le préjudice doit découler directement de la faute commise par cet agent ou notaire.

En outre, il pèse sur le vendeur une obligation générale qui doit être mise en œuvre dès la conclusion de la promesse de vente. Elle s'applique à l'ensemble des éléments intéressant l'opération et ne se limite pas à ceux qui sont légalement exigés. Ainsi, l'insuffisance des renseignements fournis à l'acquéreur peut être sanctionnée sur de multiples fondements, notamment pour vice du consentement et donc aboutir à l'annulation de vente ou à sa résolution, pourvu que le manquement soit d'une gravité suffisante (arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 3 février 2009, n°08-15307).

Le vendeur est par exemple tenu de signaler les aménagements réalisés sans permis de construire, sous peine d'annulation de la promesse pour réticence dolosive, lorsque l'acquéreur avait fait de l'affectation des locaux un élément déterminant de son consentement (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 18 juin 2008, n° 07-13568).

Les juges admettent que la nullité pour dol soit prononcée, même si la connaissance des informations cachées aurait conduit l'acquéreur, non pas forcément à s'abstenir de contracter comme le prévoit l'article 1116 du code civil, mais, au moins, à contracter à des conditions différentes et à n'offrir qu'un moindre prix pour l'achat du bien (arrêt de la 3ème chambre civile, 22 juin 2005, n° 04-10415). Le surcoût généré par les renseignements non divulgués, peut donc désormais justifier l'annulation du contrat alors qu'il ne pouvait traditionnellement être pris en compte que pour l'allocation de dommages-intérêts.