Travaux d'économie d'énergie : le bailleur peut-il demander au locataire d'y participer ?

Nous sommes gérants et associés de SCI propriétaires de deux maisons construites, en 2007. Hormis la qualité de construction, une isolation supérieure à la norme exigée, il y a été installé un système de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire par "aérothermie". Le COP nominal annoncé par le fabricant est de 4,05. Les frais engagés pour ce système étaient de beaucoup supérieurs à un chauffage classique, mais nous voulions privilégier le maximum de confort avec le minimum de charge d'énergie, conscients du surcoût important que cela entrainerait. Ces efforts financiers, consentis par la SCI, ne profitent qu'aux locataires ! Une étude approfondie a été menée, sur une même période hivernale d'un mois (- 4 à - 7°). Ces maisons de 107 m², chauffées à 24°, consomment 24,6 kwh par jour, soit 2,26 € TTC, en chauffage et ECS seuls, comparativement à un appartement de 90 m², à chauffage électrique, chauffé à 19°, qui, lui, consomme 64,6 kwh par jour, soit un coût de 5,95 € TTC par jour. Ces relevés ont été effectués à l'aide de compteurs d'énergie. Ils pourraient être vérifiés et approuvés par un diagnostiqueur de diagnostic performance énergétique (DPE). L'économie que réalisent les locataires de la SCI est de 115 € TTC par mois. Elle est de plus de 60 % par rapport à un chauffage classique. Conformément à l'article 23-1 de la loi 89-462 du 6-7-89, version 26-11-2009, nous serions en droit de demander "une contribution pour le partage des économies de charges d'énergie dont bénéficie le locataire". Pouvez-vous nous confirmer ce droit ? Quels en sont les conditions et justificatifs à fournir ? Comment réclamer cette contribution aux locataires ?

Réponse de l'expert

L’article 23-1 nouveau de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, instaure une contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisés par un bailleur privé

Un décret et un arrêté du 23 novembre 2009 présentent les modalités de mise en œuvre de la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisés par un bailleur privé.

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion autorise le bailleur privé qui réalise certains travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble à demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charges résultant des dits travaux, à partir de la date d’achèvement de ceux-ci, et ce sous réserve de remplir les conditions suivantes :

  • les travaux doivent bénéficier directement au locataire ;
  • les travaux doivent être justifiés au locataire ;
  • un ensemble de travaux doit avoir été réalisé ou le logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique.

Le montant de cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est fixe et non révisable. Il ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie.

Le décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 et un arrêté du même jour précisent les modalités d’application de cette contribution.

Selon ces textes, la contribution est subordonnée à l’engagement par le bailleur (son représentant ou un tiers mandaté par lui) d’une démarche de concertation. Celle-ci porte sur :

  • le programme de travaux qu’il envisage d’entreprendre ;
  • les modalités de leur réalisation ;
  • les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement ;
  • la contribution du locataire, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux (Décret no 2009-1439, 23 novembre 2009, article 1er).

L’article 2 du décret indique, par ailleurs, qu’à l’issue des travaux, sont inscrites sur l’avis d’échéance, le cas échéant, et portées sur la quittance remise au locataire :

  • une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée "Contribution au partage de l’économie de charges" ;
  • la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ;
  • la date d’achèvement des travaux.

Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.

Préalablement à la conclusion d’un nouveau bail avec un autre locataire pendant la durée de versement de la contribution, le bailleur apporte à celui-ci les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informe de son terme (Décret n° 2009-1439, 23 novembre 2009, article 3).

Seuls les travaux d’économie d’énergie définis à l’article 4 du décret peuvent donner lieu à cette contribution. Il s’agit :

  • soit des travaux correspondant à une combinaison d’au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
  • travaux d’isolation thermique des toitures ;
  • travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur ;
  • travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
  • travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ;
  • travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
  • travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Les travaux réalisés et le niveau minimal de performance énergétique atteint doivent être conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R 131-25 à R 131-28 du Code de la construction et de l’habitation. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté du 23 novembre 2009 (Arrêté du 23 novembre 2009, articles 2 à 9, pour les bailleurs privés). Ces dispositions sont applicables lorsque les travaux sont réalisés dans tout bâtiment existant dont la date d’achèvement est antérieure au 1er janvier 1990 ;

  • soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R 131-25 à R 131-28 du Code de la construction et de l’habitation et permettant d’amener la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement et l’éclairage des locaux en dessous d’un seuil défini par l’arrêté précité (Arrêté du 23 novembre 2009, articles 10 à 12). Ces dispositions sont applicables lorsque ces travaux sont réalisés sur des bâtiments existants achevés entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989.

L’économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire est, en principe, calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d’énergie résultant d’une étude thermique préalable. Sont prises en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu’une occupation conventionnelle de celui-ci.

Toutefois, cette contribution peut être fixée de manière forfaitaire si les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul et/ou si le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l’immeuble considéré.

La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, sont définis par l’arrêté précité (Décret n° 2009-1439, 23 novembre 2009, article 5).

1) Bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948

À l’issue de la réalisation de travaux d’économie d’énergie conformes aux dispositions du titre II de l’arrêté (combinaisons d’au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique), le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle forfaitaire fixe et non révisable s’élevant à :

  • 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale ;
  • 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;
  • 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

Ces montants pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers. Ces nouveaux forfaits ne s’appliqueront qu’aux travaux d’efficacité énergétique réalisés après la date de publication de l’arrêté modificatif (Arrêté du 23 novembre 2009, article 13).

2) Bâtiments achevés après le 1er janvier 1948

À l’issue de la réalisation de travaux d’économie d’énergie (combinaison d’actions / travaux permettant de ramener la performance énergétique du bâtiment en dessous d’un certain seuil), dans les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle fixe et non révisable calculée sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir :

  • soit de la méthode Th-C-E ex mentionnée dans l’arrêté du 8 août 2008 (Arrêté du 8 août 2008) ;
  • soit d’une des méthodes réglementaires prévues à l’arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique.

Toutefois, lorsque le bailleur ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble considéré, ce montant peut être fixé de manière forfaitaire, fixe et non révisable en fonction du nombre de pièces composant le logement.

Les modalités de contrôle sont fonction du mode de calcul retenu (Décret n° 2009-1439, 23 novembre 2009, articles 6 et 7).