Syndic : comment s'opposer au règlement d'une facture ?

Bailleur d'un studio à Paris, le syndic me fait part d'une fuite d'eau qui entraîne des dégâts dans l'appartement situé en-dessous, en août 2010. Le syndic me propose, pour aller plus vite, de faire intervenir une entreprise parisienne, qui établit un devis au nom du syndic et que je signe. (1650euros pour mettre le réseau visible dans la salle de bains ) A l'issue des travaux, la fuite est toujours là et mon locataire a quitté les lieux parce que le compteur d'eau a été fermé. Toujours par l'intermédiaire du syndic, l'entreprise propose de refaire tout le sanitaire et la kitchenette pour cause de vétusté sûrement responsable (selon elle ) des fuites : soit une somme de 9 000 euros ; je refuse de payer ce devis et exige par lettre recommandée (en novembre 2010), adressée au syndic, que l 'entreprise reprenne ses recherches, condition pour que je paie les 1650 euros. Aucune réponse à ce courrier, aucune facture . Des travaux sont exécutés par un ami en janvier 2011, encore sur le réseau eau chaude et froide et mettent fin au problème. En janvier 2012 je reçois une 1ère lettre recommandée du syndic puis une seconde en avril 2012, me réclamant la somme de 1650 euros qu'il a réglée par erreur à l 'entreprise. Je n'ai jamais reçu de facture ; quel est mon droit ?

Réponse de l'expert

En droit français, les conventions conclues entre les parties doivent être exécutées de bonne foi (article 1134 du code civil).
 
Ainsi, dès lors qu’elles ont été “ légalement formées, [elles] tiennent lieux de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise ” (article 1134 du code civil). Un contrat, lorsqu’il a été signé, engage les parties.

En d’autres termes, cela signifie que les parties doivent respecter leurs engagements, le professionnel en exécutant la prestation et le client en payant le prix.

Or, conformément à l’article 1315 du code civil, "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation".

Toutefois, les actions du professionnel envers le consommateur pour les services qu’ils fournissent aux consommateurs se prescrivent par 2 ans (article L. 137-2 du code de la consommation).
En conséquence, si l’action est prescrite, le professionnel ne peut plus contraindre son client au paiement, même par décision judiciaire.

En outre, la signature d’un devis établi au nom d’un syndic pourrait être considérée comme un mandat donné au syndic pour faire faire exécuter une prestation pour soi (article 1984 du code civil).
Cela étant, la responsabilité du syndic pourrait être engagée et cela à deux niveaux.

D’une part, le syndic, en ne donnant aucune information sur l’éventuel paiement de la facture, a empêché le copropriétaire d’engager la responsabilité du professionnel sur le fondement de l’obligation de résultat. En effet, en tant que professionnel, l’entreprise de réparation engage sa responsabilité en cas de mauvaise exécution de sa prestation (article 1147 du code civil). Cela signifie que lorsqu’il s’engage à effectuer une réparation, cette réparation doit permettre de régulariser le problème qui lui a été soumis.
Lorsque la responsabilité du professionnel est retenue, celui-ci est tenu de réparer le dommage subi, par l’allocation de dommages-intérêts. Dans les hypothèses les plus fréquentes, le professionnel peut être tenu de rembourser tout ou partie de la facture payée par son client si son intervention a été inefficace ou mal exécutée. Toutefois, en cas de litige, il appartient au juge saisi de fixer le montant des dommages-intérêts dans l’hypothèse où il retient la responsabilité du professionnel.
 
En tant que mandataire, le syndic aurait dû vérifier la bonne exécution de la prestation et engager la responsabilité contractuelle du prestataire. Toutefois, s’il est mandataire, le syndic peut agir en remboursement des sommes qu’il a prises à sa charge pour le compte de son mandant pendant 5 ans (article 2224 du code civil).

D’autre part, en cas de dégâts des eaux dans une copropriété, les problèmes posés par le cumul d'assurances dans les immeubles en copropriété sont réglés par la Convention du 13 décembre 1993 dont les modalités ont été harmonisées avec les Conventions applicables aux sinistres dégâts des eaux (CIDRE et CIDE COP). La convention CIDE COP s’applique aux sinistres dégâts des eaux survenus dans un immeuble en copropriété. La convention CIDRE s’applique dans les autres cas.  
 
La convention prévoit par conséquent :

 
   que l'assureur garantissant les biens mobiliers du copropriétaire occupant lésé ou celui du locataire ou de tout autre occupant lésé prend en charge les dommages aux embellissements conventionnellement définis ;

   que l'assureur garantissant la copropriété prend en charge les dommages aux parties immobilières privatives conventionnellement définies et ceux affectant les parties communes.

La saisine de l’assureur de la copropriété, par le syndic, est indispensable pour déterminer la cause de la fuite. En effet, pour la mise en œuvre de la convention précitée, les experts mandatés doivent établir un procès-verbal de constatation relatif aux causes et circonstances du sinistre ainsi qu’à l’évaluation des dommages.
La détermination de la cause permettra d’exercer les recours à l’encontre du responsable du sinistre.

A défaut, la responsabilité du syndic pourra être engagée. Cette responsabilité est contractuelle si le préjudice a été subi par le syndicat car le syndic en est le mandataire. Elle est en revanche de nature délictuelle ou quasi délictuelle lorsque le dommage a été causé à un tiers ou même à un copropriétaire, parce qu'il n'existe pas de lien contractuel entre le syndic et les copropriétaires et encore moins, bien entendu, avec un tiers.

En effet, le syndic peut voir sa responsabilité recherchée pour faute, qu'il soit désigné par l'assemblée générale des copropriétaires ou qu'il soit bénévole, en raison de ses carences (arrêt de la Cour d'appel de Paris, 19ème  chambre section B, 19 septembre 2002).

La jurisprudence estime que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire à propos des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 25 janvier 1994, décision n° 92-16203).
Les juges ont notamment considéré que la responsabilité du syndic est seule engagée s'il a commis une faute en accomplissant un acte qui excède ses pouvoirs ou pour lequel il n'a pas reçu mandat. Ainsi en est-il lorsqu'il commande des travaux à effectuer dans l'immeuble sans faire connaître au cocontractant qu'il a passé cette commande en qualité de mandataire du syndicat ; il sera seul débiteur des travaux (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 10 février 1988).
Depuis la loi portant réforme de la prescription en matière civile, la responsabilité contractuelle et extra-contractuelle du syndic est soumise à la prescription quinquennale (article 2224 et 2254 du code civil).