Surface d'un logement : l'erreur de calcul est sanctionnée

Surface d'un logement : l'erreur de calcul est sanctionnée

Propriétaire d’un appartement que vous vendez ou louez, vérifiez la superficie que vous indiquez sur le contrat. Une erreur supérieures à 5 % de la superficie réelle peut vous obliger à rembourser la différence.

Afin d’éviter les abus et de répondre à une demande des consommateurs, le législateur a rendu obligatoire l’indication de la superficie dès l’avant-contrat de vente d’un bien en copropriété ainsi que, plus récemment, dans les contrats de location (en immeuble ou pas). Sanctions à la clé lorsque le compte n’y est pas.

  • La vente d’un appartement dont la surface a été surévaluée de plus de 5 % ouvre droit, pour l’acheteur, à une diminution du prix proportionnelle (loi Carrez).
  • Côté location, la loi pour l’accès au logement (loi Alur) va renforcer le dispositif contre les bailleurs « étourdis » affichant une surface habitable supérieure de 5 % à la réalité. Le locataire pourra lui réclamer une diminution du loyer proportionnelle à la superficie manquante.

À savoir. La superficie d’un bien peut différer selon qu’on le loue ou qu’on le vend, les méthodes de calcul retenues pour l’établir n’étant pas en tous points semblables…

Vérifiez la superficie du logement que vous achetez

Vous avez acheté ? Une fois les clefs de l’appartement en votre possession et avant d’emménager, prenez le temps de le mesurer avec minutie. Car, même s’il a été établi par un professionnel – et a fortiori s’il a été effectué par le vendeur lui-même –, le diagnostic de superficie « loi Carrez » n’est pas infaillible.

Des erreurs peuvent s’y être glissées et il n’est pas rare que la superficie affectée intègre des surfaces qui ne devraient pas y figurer.

À savoir. Si la superficie de votre bien s’avère supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente : aucun supplément de prix ne peut vous être réclamé sur le fondement de la loi Carrez. En effet, la protection instituée par ce texte ne joue qu’en faveur de l’acquéreur…

Récupérez le prix des mètres carrés manquants

Si l’erreur de calcul de la superficie dépasse 5 %, vous êtes en droit d’exiger du vendeur la restitution d’une somme proportionnelle aux mètres carrés manquants.

Vous avez intérêt à attendre la signature de l’acte authentique pour vous manifester, indique Olivier Decamus, directeur des agences immobilières Imax. Peu importe que vous connaissiez la superficie exacte du bien avant, puisque le droit à la diminution du prix ne suppose pas l’existence d’un préjudice (Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 décembre 2007, pourvoi n° 06-19.676). »

Vous disposez d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour effectuer la démarche. Si le vendeur refuse de vous rembourser, vous devrez, dans ce délai, l’assigner devant le tribunal de grande instance.

L’assistance d’un avocat y est obligatoire (compter de 4 000 à 6 000 €, hors taxes d’honoraires).

À savoir. Une fois le remboursement obtenu, n’oubliez pas de demander à l’administration fiscale la restitution des droits de mutation payés sur la partie du prix indûment versée.

Vendeur : attaquez le responsable du métrage en cas d'erreur

Le vendeur peut-il se retourner contre un professionnel en cas de métrage erroné ? Selon la Cour de cassation, la diminution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable (Cour de cassation, 1re chambre civile, 5 février 2009, pourvoi n° 07-18.057).

En clair, elle refuse d’indemniser le vendeur pour la perte financière de mètres carrés qu’il ne possédait pas.

Vous pouvez néanmoins tenter d’obtenir un dédommagement en faisant valoir, par exemple, la perte de chance de trouver un acquéreur au prix initial si vous aviez disposé d’une attestation de superficie exacte.

Sachez que le montant de l’indemnité ne sera pas équivalent à celui des sommes remboursées. La cour d’appel de Paris a ainsi condamné un professionnel à verser 20 000 € à un vendeur qui avait dû restituer 104 000 € à son acquéreur (n° 11/0352, pôle 4, 21 juin 2012).

À savoir. Dans une affaire où le vendeur avait effectué lui-même le mesurage et s’était trompé, la responsabilité du notaire a été retenue pour manquement à son devoir de conseil. Il n’avait pas suffisamment insisté sur les risques encourus d’un auto-mesurage qui pouvait lui paraître inexact (Cour de cassation, 1re chambre civile, 25 mars 2010, pourvoi n° 09-66.282).