Subvention de l'Anah : quel recours en cas de refus non écrit ?

Je suis syndic bénévole de l'immeuble où je suis copropriétaire. Des travaux d'urgences pour éviter la mise en péril nous ont été signifié par le service de la sécurité du publique en mai 2010. J'ai donc déposé une demande de subvention auprès de l'Anah dont dépend l'immeuble, j'ai eu un n° de dossier au mois de juin 2010. Je reçois hier (05/10/2010) un appel téléphonique me signifiant que nous ne pouvons prétendre à cette subvention, que la réglementation à changé depuis 2008, à la suite d'une fusion. Je n'ai aucun écrit de ce soit disant refus, et comment faire appel à cette décision n'ayant rien d'écrit ? Quelles sont les autres aides ? S'il y en a, peut-on y prétendre (la plupart des copropriétaires n'ont pas de gros moyens) ? Comment puis-je contester une décision téléphonique ?

Réponse de l'expert

Pour financer la quote-part des travaux portant sur les parties communes, il existe des prêts aidés (éco-prêt à 0 %, notamment), des dispositions fiscales ou des aides qui peuvent vous être accordées sous certaines conditions.

L’éco-prêt à 0 %, aidé par l’Etat, est accordé par les banques aux copropriétaires occupants ou bailleurs qui réalisent certains travaux visant à améliorer la performance énergétique d’un immeuble achevé avant le 1er janvier 1990. Le logement doit être utilisé à titre de résidence principale. Les travaux peuvent porter sur les parties privatives ou communes.

Le prêt à l’amélioration de l’habitat, soumis à conditions, peut être accordé par la Caisse d'Allocation Familiale (CAF) dans le cadre de l'amélioration de l'habitat, comme les travaux de réparation ou d'assainissement... Il concerne uniquement votre habitation principale, quelle que soit la situation familiale et les revenus.

Pour obtenir ce prêt, il faut:

  • résider en France ;
  • percevoir au moins une prestation familiale (excepté l'allocation aux adultes handicapés, l'aide personnalisée au logement et l'allocation de logement versée aux personnes sans enfant, pour lesquelles une prestation supplémentaire est nécessaire) ;
  • être locataire, sous-locataire, accédant à la propriété ou propriétaire.

Il n'y a pas de conditions de ressources mais les prêts étant limités, elles peuvent être prises en compte pour établir un ordre de priorité.

Le prêt doit être affecté à l'habitation principale pour des travaux :

  • de réparation ;
  • d'assainissement et d'amélioration (chauffage, sanitaire) ;
  • d'agrandissement, de division ;
  • d'isolation thermique.

Sont exclus, les travaux :

  • d’entretien ;
  • à caractère luxueux ;
  • concernant l'achèvement d'une construction neuve.

Le prêt dépend du coût des travaux et peut atteindre 80 % des dépenses effectuées, dans la limite de 1 067,14 euros. Son taux d’intérêt est de 1 %, remboursables en 36 mensualités égales. Le prêt est versé par moitié à la signature du contrat, sur présentation du devis et à l'achèvement des travaux, sur présentation de la facture.

Il faut remplir un formulaire de prêt à l'amélioration de l'habitat (téléchargeable à l’adresse suivante : www.caf.fr/pdfj/pah.pdf) et le retourner rempli, daté, signé, accompagné :

  • des devis détaillés des travaux, établis par les entreprises ;
  • des devis des matériaux utilisés établis par les fournisseurs, si vous faites vous-même les travaux ;
  • la photocopie du permis de construire si la nature des travaux le nécessite.

Le prêt conventionné est destiné à financer l'achat, la construction ou les travaux d'une résidence principale neuve ou ancienne, il est consenti par toutes les banques ayant passé une convention avec l'Etat sans conditions de ressources du demandeur.

Le bénéficiaire du prêt doit occuper le logement financé à titre de résidence principale (au moins huit mois par an), lui-même ou son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint. Cette occupation doit être effective dans l'année qui suit l'acquisition ou l'achèvement des travaux. Si l'achat est réalisé en vue de la retraite ce délai est porté à 6 ans.

Toutefois, la condition d'occupation du logement à titre de résidence principale n'est pas exigée en cas de force majeure, d'obligation professionnelle ou de raison de santé.

Le prêt conventionné concerne :

  • l'achat ou la construction d'un logement neuf à usage d'habitation principale ;
  • la construction d'une maison destinée à l'habitation principale ;
  • l'achat d'un logement ancien sans obligation de travaux, des travaux d'amélioration, des travaux d'économie d'énergie ou - l'achat d'un logement destiné à la location ;
  • l'achat d'un terrain à construire : le délai entre l'achat du terrain et les travaux ne devant pas dépasser trois ans ;
  • l’amélioration d’un logement (mise aux normes d'habitabilité, travaux d'accès pour handicapés...) ;
  • l’aménagement d’un local non destiné à l’habitation en logement ;
  • l’agrandissement d’un logement existant par extension ou surélévation ;
  • la réalisation de travaux d’économie d’énergie.

Le montant du prêt peut couvrir la totalité de l’opération du prix de revient final de l'opération sous réserve d’acceptation de la banque.

Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans bénéficient d'une TVA à 5,5%.
La condition d'achèvement depuis deux ans ne s'applique pas lorsque les travaux sont urgents.

Lorsque les travaux sont réalisés dans les parties communes des immeubles collectifs, ils bénéficient de l'application du taux de TVA à 5,5 % dès lors que l'immeuble comprend plus de 50 % de locaux à usage d'habitation.

Pour leur résidence principale, les contribuables, propriétaires occupants, locataires, occupants à titre gratuit peuvent bénéficier, d'un crédit d'impôt pour certains travaux d’équipements pour les personnes âgées ou handicapées et les économies d’énergie.

Sous certaines conditions, l’Agence nationale de l’habitat subventionne les travaux d’amélioration réalisés dans des logements situés dans des immeubles de plus de 15 ans, appartenant soit à des propriétaires bailleurs qui les mettent en location à titre de résidence principale, soit à des propriétaires occupants dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil.

L’Anah peut, dans certains cas, accorder des subventions aux syndicats de copropriétaires pour des travaux portant sur les parties communes et équipements communs de l’immeuble. Si votre syndicat ne bénéficie pas de cette aide, vous pouvez déposer une demande individuelle dans les mêmes conditions que celles requises pour les parties privatives.
L’aide n’est attribuée que si 75 % des « lots » sont des habitations principales (hors commerces, bureaux, résidences secondaires...).

La subvention est attribuée au syndicat de copropriétaires et bénéficie ainsi à tous les copropriétaires occupants ou bailleurs sans conditions de ressources ni engagements. Le montant des aides est calculé sur la totalité des travaux subventionnables pour l’ensemble des lots.

L’aide à un syndicat de copropriétaires peut être cumulée à une aide individuelle pour les mêmes travaux. Dans ce cas, les propriétaires concernés doivent prendre des engagements d’occupation ou de location.

Seules les copropriétés rencontrant des difficultés très importantes justifiant la mise en place d’une OPAH copropriété, et les copropriétés relevant de procédures spécifiques liées à un arrêté (plan de sauvegarde, insalubrité, péril, injonction de travaux) ou à une décision de justice (administration provisoire) peuvent formuler une demande d’aide au syndicat. Toutefois, pour les travaux d’accessibilité, cette restriction ne s’applique pas.

La décision d’attribution est prise soit par le président de la collectivité délégataire, si le logement se trouve en territoire concerné par une délégation de compétence, soit par le délégué de l’agence dans le département (préfet).

Le service instructeur (délégation locale de l’Anah ou collectivité locale délégataire de compétence) notifie la décision qui, en cas d’agrément, indique le montant de la subvention auquel le propriétaire peut prétendre.

La décision peut être contestée dans un délai de 2 mois.

  • Sur les territoires en délégation de compétence, un courrier doit être adressé au Président de la collectivité délégataire de compétence.
  • Hors délégation de compétence, un courrier doit être adressé au délégué de l’agence dans le département (préfet).
  • Dans tous les cas, le propriétaire peut saisir, toujours dans un délai de 2 mois, le conseil d’administration de l’Anah d’un recours hiérarchique ou le tribunal administratif compétent d’un recours contentieux.