Souscrire un prêt relais

Souscrire un prêt relais

Acheter un logement avant d’en vendre un autre, c’est s’exposer à des problèmes de trésorerie. Solution de transition, le prêt relais peut vous tirer d’affaire.

Après plusieurs mois de recherche, vous venez enfin de trouver la maison qui remplacera votre appartement devenu trop petit. Une opportunité à ne pas laisser passer ! Seulement voilà, comment financer cette nouvelle acquisition alors que votre logement actuel n’est pas encore vendu ? Une solution : le crédit relais, c’est-à-dire une avance de trésorerie vous permettant d’effectuer la jonction entre vos deux projets.

Aujourd’hui, un nombre important de clients nous adresse ce type de demande car il est très difficile de changer de logement en faisant coïncider les dates de vente et d’achat », confirme le directeur d’agence d’une grande banque à réseau.

Le calcul du prêt relais

Concrètement, le crédit relais, souscrit à la date d’achat de votre nouvelle résidence, sera remboursé au moment de la vente de l’ancienne. Son montant représente rarement plus de 70 % de la valeur nette du bien à vendre. Les établissements financiers se réservent ainsi une marge de sécurité, si les prix du marché venaient à s’écrouler ou, plus simplement, si le logement ne trouvait pas preneur au prix estimé.

Lors de l’étude de votre dossier, la banque tient également compte de votre situation financière (revenus, charges, patrimoine) et des frais annexes (frais de notaires, notamment). Les exigences du banquier sont donc les mêmes que pour un crédit classique.

Selon la valeur de votre achat et selon l’état de vos finances, plusieurs situations peuvent se présenter.

Premier cas, le prix du logement vendu est supérieur ou égal à celui de votre nouvelle acquisition. Vous aurez alors besoin d’un crédit relais « sec », c’est-à-dire d’une avance de trésorerie sur quelques mois. La banque vous l’accordera sur une durée maximum d’un à deux ans, voire trois ans s’il s’agit d’un achat dans le neuf en Vefa (vente en état futur d’achèvement).

Pour ce type de prêt, les taux pratiqués sont les mêmes que pour nos prêts classiques d’une durée inférieure à trois ans », précise la chef de produit marketing prêts immobiliers d’une grande banque.

Au sein de son établissement, la durée moyenne observée d’un crédit relais est d’environ sept mois.

Sur ce type de prêt, le choix du taux fixe est généralement retenu par la banque. Et, particularité à signaler, le capital ne sera remboursé qu’à la fin (voir notre simulation page suivante). Il est même possible de demander un remboursement des intérêts en fin de crédit pour alléger votre mensualité, qui ne comportera donc que les primes d’assurance liées au prêt.

Cette souplesse de remboursement du capital et des intérêts se révèle appréciable si vous contractez simultanément un prêt complémentaire. Ce qui sera le cas si le prix du bien acheté est très supérieur à celui du logement vendu et que vous ne disposez pas de réserve d’argent suffisante pour combler la différence. La banque vous proposera alors un prêt relais associé à un crédit complémentaire à plus long terme.

Autre cas de figure : vous n’avez pas fini de rembourser le prêt portant sur le bien à vendre et vous empruntez pour acheter le bien à venir. Le dossier peut être difficile à faire accepter par votre banquier, surtout si l’échéance mensuelle de vos crédits cumulés est supérieure à votre capacité d’endettement.

S’il est conciliant, il vous proposera un différé de remboursement sur le crédit complémentaire, différé courant sur la période du crédit relais. De cette façon, dans un premier temps, vous acquitterez seulement les mensualités de votre ancien prêt, les intérêts et primes d’assurance de votre prêt complémentaire et les primes d’assurances relatives au prêt relais. Votre ancien crédit et votre prêt relais seront remboursés lors de la vente de votre bien.

Les conseils de Jean-Michel Boisset, notaire à Bretteville-l’Orgueilleuse (Calvados)

Si vous êtes réticent à souscrire un prêt relais, vous pourrez signer un compromis de vente d’une durée suffisamment longue pour avoir le temps de vendre votre ancien logement. Si vous contractez un crédit relais, il faudra faire estimer le logement à vendre à sa valeur exacte, en faisant notamment appel à des professionnels, comme les notaires qui disposent d’une base de données recensant un grand nombre de transactions immobilières.

Enfin, si vous disposez de la trésorerie suffisante, vous avez intérêt à renforcer le montant de votre prêt complémentaire aux dépens du prêt relais. Cela permettra de gagner en souplesse si la vente est tardive ou si le prix proposé est insuffisant. Ainsi, à la vente de votre bien, vous rembourserez une partie de votre prêt principal. Vous aurez préalablement négocié l’annulation des indemnités de remboursement anticipé sur un montant précis.

Et si la vente n'aboutit pas avant la fin du crédit relais ?

L’angoisse de tous les souscripteurs de prêt relais est de ne pas parvenir à vendre leur bien à échéance. Rassurez-vous, les banques affichent une certaine souplesse. « Nous refaisons une étude du dossier, en vérifiant notamment que le prix de vente du bien est toujours conforme aux prix du marché », avance un professionnel.

Si tel est le cas, la banque acceptera certainement d’allonger le relais d’un an, soit le temps nécessaire pour concrétiser réellement une vente. Si votre situation financière s’est dégradée ou si votre bien s’est dévalué, la seule solution sera un réaménagement de votre dette. Bien souvent, il s’agira de regrouper le prêt relais et le prêt complémentaire, tout en allongeant la durée d’endettement.

Comme tout crédit, le prêt relais est assorti de frais annexes. À l’instar de l’assurance-décès, fortement recommandée, même sur une courte durée. La banque demandera, en outre, une garantie, celle d’un organisme de cautionnement, dont vous récupérerez l’essentiel au remboursement du prêt.

La solution de l’hypothèque

À défaut de caution, il est possible de prendre une hypothèque sur le bien en vente. Mais pour éviter d’avoir à acquitter des frais de mainlevée dès la vente du premier bien, les professionnels conseillent de privilégier « l’inscription de privilège de prêteur de deniers » sur le bien acheté, une garantie qui donne la préférence au créancier en cas de problème (article 2324 du Code civil).

Enfin, si le compromis de vente est déjà signé, assurant le dénouement rapide de l’opération, les banques pourront se contenter d’une promesse d’affectation hypothécaire, c’est-à-dire de l’engagement d’inscrire une hypothèque sur le bien à la première demande de l’établissement financier. Cette dernière option est gratuite.

Négocier l'annulation des indemnités de remboursement anticipé

En ce qui concerne les frais de dossier et les indemnités de remboursement anticipé (IRA), tout est question de politique interne aux établissements, et de négociation. Certains ne facturent ni frais de dossier, ni IRA sur les crédits relais. D’autres sont moins conciliants, surtout si vous ne souscrivez, chez eux, qu’un prêt relais sec.

Il sera donc primordial de négocier la suppression des IRA sur le prêt complémentaire, lors de la souscription. La banque ne vous prêtant que 70 % de la valeur de votre bien, vous êtes souvent amené à souscrire un crédit complémentaire dont le montant est au moins égal aux 30 % restants.

Or, si vous vendez votre bien au prix estimé, vous récupérerez une somme égale à 100 % de la valeur de votre bien. Que faire des 30 % empruntés via le prêt complémentaire ? Les utiliser pour réaliser des travaux d’aménagement, ou pour rembourser votre emprunt. Prévoir l’annulation des IRA, au moins sur le montant relatif à cette somme, permet une économie non négligeable.

Ce que coûte un crédit relais

Exemple : Romain et Sophie vendent leur appartement estimé à 100 000 € pour acheter une maison au prix de 250 000 €.

Crédits consentis

1. Un prêt relais consenti au taux de 3,37 %, assurance comprise.
Montant : 70 000 €, soit 70 % de la valeur du bien à vendre.
Durée : un an.
2. Un prêt complémentaire au taux de 4,14 %, assurance comprise.
Montant : 80 000 €.
Durée : quinze ans.

Coûts des crédits

A. Prêt relais avec paiement mensuel des intérêts.
Onze mensualités de 196,58 €, puis remboursement de 70 196,58 € le 12e mois.
Coût total du crédit : 2 358,96 €, assurance comprise.
B. Prêt relais avec paiement des intérêts à terme.
Onze mensualités de 18,67 € (prime d’assurance seule), puis remboursement de 72 153,67 €, le 12e mois.
Coût total du crédit : 2 359 €, assurance comprise.
C. Prêt complémentaire.
180 mensualités de 593,24 €.
Frais de dossier : 576 €.
Coût total du crédit : 27 359,20 €, assurance et frais de dossier inclus.

Les mensualités globales de Romain et Sophie varient, la première année, en fonction de l’option choisie (A ou B), entre 612 € et 789,82 €.

Et aussi sur Dossier familial