Revenir sur une promesse de vente

Je suis vendeur d'une maison et j'ai trouvé un acquéreur qui m'a fait une offre et que j'ai acceptée. Il a choisi un notaire et nous avons une date pour la signature du sous seing. Entre temps, il nous a recontacté car il a décidé de vendre sa maison et non plus de faire un prêt relais. Il est toujours très intéressé par notre maison et veut toujours signé le sous seing. De mon côté, je suis inquiet car la situation risque de durer. J'ai peur de perdre, de mon côté, l'achat de mon bien si cela durait trop longtemps et de perdre d'éventuelles ventes si je signe ce sous seing. Le sous seing est-il validé pour une durée déterminée ? Lors de nos négociations avec l'acheteur, il n'était pas question de la vente de sa maison. Donc je pense que le financement était OK, en tout cas pour l'achat de la maison seule sans compter les travaux. Peut-on imaginer une signature en deux temps ? C'est-à-dire deux versements, l'un qui nous permettrait de faire notre achat et un second, quand sa maison sera vendue.

Réponse de l'expert

La promesse unilatérale de vente est un acte qui n'engage que le vendeur ; il lui interdit de vendre à un tiers l'immeuble promis au bénéficiaire. La promesse indique le délai dans lequel le bénéficiaire doit faire part de sa décision. S'il accepte d'acheter (il lève l'option) la promesse devient synallagmatique, elle engage les deux parties.

Quant à la convention synallagmatique, appelée compromis, elle contient des promesses réciproques d’achat et de vente d’un bien déterminé et pour un prix fixé d’un commun accord. Cette promesse vaut vente en application de l’article 1589 du Code civil.

En l’absence d’une clause prévoyant que les effets de la vente seront reportés au jour de la signature de l’acte authentique, la promesse synallagmatique de vente équivaut purement et simplement à une vente, l’acte notarié n’étant requis qu’à titre de preuve et pour la publicité foncière. En présence d’un refus de signer cet acte, son cocontractant a la faculté d’agir en réalisation forcée de la vente.

Cependant, la clause insérée dans la promesse peut avoir le caractère d’une condition de validité de la vente. Ainsi, les juges apprécient souverainement l’interprétation des clauses rédigées. Ils ont décidé que faute de rédaction d’un acte authentique, la vente était caduque, les parties au compromis de vente ayant voulu reporter le transfert de propriété à la date de la signature de l’acte authentique et faire de la signature de cet acte la condition même de leur engagement (Cour de cassation, 2ème chambre civile, 1983). A l’inverse, les juges peuvent décider que la clause de réalisation d’une vente par acte authentique devant notaire ne constitue pas une condition suspensive pouvant affecter la validité de la vente mais une modalité du transfert de propriété et que le dépassement du délai imparti pour la signature de l’acte n’est pas susceptible de rendre la vente caduque, mais constitue seulement une date limite à compter de laquelle la partie défaillante peut se voir contraindre à exécuter le contrat ou opposer la résolution de la vente avec dommages et intérêts (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 juin 1980).

Lorsque, dans cette hypothèse, l’engagement des parties est conditionné par la signature d’un acte authentique confirmant la vente avant une date déterminée, le compromis peut alors mentionner, expressément, qu’au-delà les engagements réciproques des parties seront caducs, auquel cas la partie lésée ne saurait obtenir l’exécution forcée par la partie défaillante mais elle pourrait demander la condamnation de cette dernière à une indemnisation, éventuellement fixée forfaitairement par le contrat (dans une clause dite pénale). A défaut, le compromis peut prévoir qu’au-delà de cette date butoir, si l’acte authentique n’est pas signé, les engagement des parties ne seront pas caducs : dès lors, la partie défaillante pourra être contrainte à exécuter de façon forcée.

Aussi, le compromis peut-il être un engagement à durée déterminée. La date limite pour réitération de la vente par acte authentique est librement négociée par les parties.

Dès lors, à l’occasion de cette négociation, les parties peuvent, également librement, consentir à aménager les modalités de paiement et d’entrée en jouissance du vendeur. Le notaire intervenant à la rédaction du compromis peut être de bon conseil dans la rédaction des clauses en découlant.