Revendre un logement avant la fin du crédit

Revendre un logement avant la fin du crédit

Garanties, pénalités, assurances, taux d'intérêt… Voici les meilleures solutions pour piloter au mieux l'opération.

Vous aviez emprunté sur quinze ou vingt ans pour devenir propriétaire. Et aujourd'hui, alors que ces crédits sont loin d'être remboursés, vous souhaitez revendre. C'est bien sûr possible, mais que deviendront ces prêts ?

Transférer un crédit pour financer une acquisition

Si vous quittez votre logement pour en acheter un nouveau, certains de vos crédits peuvent, avec l'accord de la banque, être transférés pour financer votre nouvelle acquisition.

Ils conserveront leurs caractéristiques d'origine et vous continuerez à régler, comme aujourd'hui, leurs mensualités jusqu'à la dernière échéance.

Taux zéro

C'est une solution particulièrement intéressante si, par exemple, vous bénéficiez d'un prêt à taux zéro (PTZ). Car vous ne pourrez pas en demander un autre pour financer votre nouvelle maison.

Ce crédit est réservé aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes (dans certains cas d'invalidité, de handicap ou de destruction du précédent logement par une catastrophe, il est possible de déroger à cette condition).

Vous continuez donc à profiter le plus longtemps possible de leur atout majeur : vous ne remboursez que le capital puisqu'ils sont consentis sans intérêt.

Attention !

Leur transfert n'est autorisé que si votre nouvelle demeure reste votre résidence principale et que les deux opérations - revente de la première et achat de la seconde - se déroulent "à bref intervalle". Même condition pour les prêts d'épargne logement : pas plus de six mois entre vente et achat.

Souscrire un prêt supplémentaire

Et les prêts bancaires classiques ? Certains sont transférables, d'autres non. Si le contrat ouvre cette possibilité, conserver le vôtre est avantageux s'il offre un taux plus favorable que ceux des nouveaux crédits.

Car souvent le produit de la revente de l'ancien logement et le transfert du crédit ne suffisent pas pour financer une nouvelle acquisition. Ce qui vous conduit à souscrire, dans la limite de vos capacités de remboursement, un prêt supplémentaire.

Mais si vous estimez que les taux de vos prêts en cours ne sont pas très avantageux, vous préférerez sans doute les rembourser par anticipation et obtenir un nouveau crédit, une mensualité et une durée de remboursement mieux adaptés.

L'assurance-décès-invalidité

"Pensez à intégrer dans vos calculs le coût de l'assurance-décès-invalidité. Dans certains cas, elle sera plus chère pour ce nouveau crédit que pour les anciens, parce que vous êtes plus âgé ou parce que vous avez connu récemment des soucis de santé", avertit Xavier Bartoli, directeur de l'agence départementale pour l'information sur le logement de Seine-et-Marne. D'un autre côté, l'assurance se calculant en proportion du capital emprunté, elle peut coûter moins cher si vous optez pour un crédit moins important.

Et si vos crédits actuels ne sont pas transférables ou vous n'envisagez pas de racheter un autre bien ?

Dans ce cas, vous serez contraint de les rembourser, car les établissements financiers n'acceptent pas de laisser courir un prêt quand le logement qu'il finance est revendu. Vous devrez donc reverser à l'établissement prêteur, en une seule fois (grâce à ce que vous rapportera la vente de votre bien), le capital restant dû et, souvent, une "indemnité de remboursement anticipé".

Son montant est fixé lors de la souscription du crédit et figure dans le contrat. Il est plafonné à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts au taux moyen du prêt. "La banque doit retenir le plus faible des deux chiffres", précise Xavier Bartoli.

La consultation du tableau d'amortissement du prêt (remis par la banque) vous aidera à calculer la somme à débourser. Cette pénalité n'est cependant pas toujours due. Elle n'est plus exigible pour les prêts consentis depuis le 1er juillet 1999 si la vente du logement est motivée par un changement de lieu d'activité professionnelle, le décès ou la perte d'emploi de l'emprunteur ou de son conjoint.

Par ailleurs, si vous soldez votre crédit pour en souscrire un nouveau auprès du même établissement, il sera souvent possible de négocier avec la banque une remise de ces pénalités. Enfin, certains prêts aidés - notamment le PTZ ou ceux du 1 % logement - sont légalement dépourvus de ces indemnités.

Que deviennent la caution ou l'hypothèque ?

Vos crédits en cours étaient garantis par une caution ?

Si vous les remboursez par anticipation, elle prendra fin. À cette occasion, certains organismes reversent quelques semaines plus tard une partie de la somme réglée au départ pour bénéficier de leurs services. Si vous transférez vos crédits sur un nouveau logement, la caution peut en revanche être maintenue. Si vous souscrivez un prêt supplémentaire pour financer l'achat, la banque peut demander

pour celui-ci une garantie complémentaire.

Si vous avez préféré garantir le prêt par une hypothèque (ou un privilège de prêteur de deniers), le notaire devra demander la levée de celle-ci, ce qui entraînera des frais. Dans ce cas, une caution ou une nouvelle hypothèque sera probablement demandée pour les anciens prêts transférés.