Résidence secondaire : économiser en louant

Résidence secondaire : économiser en louant

Une bonne façon de diminuer le coût de sa résidence secondaire est de la mettre en location. Tentant ? Sûrement, car les loyers perçus atténueront le montant des charges.

La moyenne d’occupation d’une maison de villégiature par ses propriétaires s’établit autour de six semaines par an, ce qui laisse une bonne marge pour la mettre en location une partie de l’année. Bien sûr, l’opération sera d’autant plus facile et fructueuse que la propriété est bien située.

L’emplacement de la résidence secondaire est déterminant

Très attractives également, les habitations situées près de grands festivals culturels comme Deauville, Cannes ou Avignon, ainsi que les hébergements dans des grandes villes touristiques.

Si l’emplacement est déterminant, les périodes où l’on propose son logement doivent évidemment correspondre à la demande : les vacances étant les mêmes pour tout le monde, c’est souvent aux périodes où le bien est occupé par ses propriétaires que les possibilités de location sont les plus importantes !

Aménager sa résidence secondaire pour une location

Le nombre de biens proposés en location saisonnière étant très élevé, il convient avant tout de réfléchir à l’aménagement intérieur pour se démarquer de la concurrence. Peut-être sera-t-il nécessaire de passer un petit coup de peinture afin de rafraîchir le logis ? Des travaux plus importants s’imposent-ils : réaliser des toilettes indépendantes, par exemple, ou bien une salle d’eau supplémentaire ?

Les collectivités locales fournissent des aides financières pour la modernisation d’un logement destiné à la location saisonnière classé comme meublé de tourisme par la préfecture. La procédure de classement passe par la visite d’un organisme agréé.

Les aides ne sont pas négligeables : entre 20 et 30 % des dépenses selon les départements pour la modernisation d’un bien adhérant à un label national comme Clévacances ou Gîtes de France. L’adhésion à un de ces labels coûte entre 100 et 200 € par an. En contrepartie, il faut s’engager à louer le bien pendant au moins dix ans, pendant un nombre de semaines fixé par l’organisme.

Ces labels ne sont pas obligatoires mais permetttent d'indiquer au client un niveau de confort et de prestation.

Par ailleurs, la loi Warsmann du 22 mars 2012 a créé l'obligation pour les propriétaires de déclarer la location des meublés de vacances auprès de leur mairie.

Mettre son logement en valeur pour le louer

Une autre solution consiste à se débrouiller seul, en passant une annonce dans un journal local ou sur un site de locations, comme "De Particulier à Particulier" (29 € pour une semaine ou 75 € pour 4 semaines) ou encore Abritel, le premier site de locations de vacances en nombre de visiteurs et d’annonces : le coût de l’adhésion pour 4 mois est proposé à partir de 149 € et 249 € pour 12 mois. Le site s’est doté d’un partenariat avec seloger.com et leroutard.com ou encore annoncesjaunes.fr.

Il ne s’agit cependant pas d’agents immobiliers et ils ne font pas visiter le logement. Aussi faut-il prévoir quelqu’un sur place, un voisin ou une personne chargée de l’entretien, pour accueillir les locataires et leur remettre les clés si on ne peut se déplacer soi-même.

Contrat de location saisonnière : fortement conseillé

Sur le plan administratif, un descriptif très complet des lieux loués doit être remis au locataire. Un contrat n’est pas obligatoire, mais il est toujours préférable d’en établir un dans lequel seront précisés la durée de la location, le montant du loyer et les éventuels suppléments (nettoyage, taxe de séjour), ainsi que le montant des arrhes ou de l’acompte.

Quel loyer demander ? Il est conseillé de se caler sur les prix pratiqués sur le marché local, en fonction de la période de l’année, du degré de confort et des prestations du logement.

Une habitation de 50 m2 dans le Morbihan se louera ainsi entre 250 et 500 € la semaine ; une villa entre Nice et Cannes, de 500 à 850 €. Un deux-pièces de 55 m2 avec jardin dans le Limousin oscillera entre 250 et 380 €.

Quelles précautions prendre avant de louer ?

Difficile de confier ses clés à une famille inconnue ? On mettra à l’abri les objets auxquels on tient particulièrement, pour éviter tout litige, mais on libérera des placards afin que les locataires puissent y déposer leurs affaires. "On peut songer à condamner une pièce ou un garage pour y déposer ses effets personnels", conseille Patricia Médart, agent immobilier Orpi à Pornichet, qui conseille aussi de prévoir de la vaisselle "fonctionnelle et pas trop fragile".

Enfin, il est recommandé d’informer son assureur que le logement est mis en location, pour vérifier que le contrat couvre bien ce cas de figure.

Investir dans une résidence de tourisme classée

Peut-on gagner de l’argent avec une résidence de vacances ? Sans aller jusque-là, certaines formules promettent quelques avantages financiers. Ainsi, acquérir un appartement ou une maison dans une "résidence de tourisme" peut donner matière à un pari gagnant… à condition d’en mesurer les contreparties.

Investir dans l’immobilier touristique, recevoir des loyers et, en prime, profiter soi-même de quelques semaines de vacances au ski ou les pieds dans l’eau… C’est le sympathique cocktail, en apparence du moins, que proposent les promoteurs qui commercialisent ces programmes, conçus pour être loués à la semaine aux touristes du monde entier. Pour cela, ils sont dotés de certains services (accueil, ménage) et gérés par un exploitant professionnel.

De nombreux vacanciers ont déjà séjourné dans une de ces résidences, gérées par des sociétés aux noms familiers, comme Pierre et Vacances ou Maeva. Elles ne souhaitent pas en être propriétaires, car elles estiment l’investissement trop lourd. Voilà pourquoi, chaque fois qu’une nouvelle résidence se construit, appartements et maisons sont mis en vente, un par un. À qui sont-ils proposés ? À des particuliers prêts à les acheter et à les louer longtemps à l’exploitant.

Résidence de tourisme : TVA remboursée et loyer garanti

La formule présente des avantages. Acheter l’un de ces logements neufs permet de récupérer la TVA payée sur le prix d’achat (19,60 %). Beaucoup de promoteurs épargnent cette démarche à leurs clients : ils font l’avance de cette TVA, ce qui évite à l’acquéreur d’avoir à la financer… et permet au vendeur d’afficher des prix plus attractifs ! Attention ! Cet avantage est subordonné à la condition que l’investisseur particulier conserve le bien vingt ans.

L’autre atout de la formule tient à la rentabilité qu’elle annonce. L’investisseur loue le logement à l’exploitant, qui signe avec lui un bail commercial de neuf à douze ans, verse un loyer (chaque trimestre ou chaque année), s’occupe de sous-louer le logement aux touristes et règle les charges. Ainsi, l’acheteur connaît à l’avance le loyer net qu’il peut espérer pendant cette période. La rentabilité ainsi garantie est le plus souvent comprise entre 4 % et 5,50 % net par an.

Frais élevés, mais fiscalité attrayante pour les résidences de tourisme

 

Qu’on ne s’y méprenne pas. La rentabilité est calculée sur le prix hors taxes de l’investissement. De plus, elle ne tient pas compte des frais à la charge du propriétaire : impôts locaux ou travaux de remise en état éventuels à la fin du bail. Enfin, ce loyer est garanti… tant que l’exploitant remplit son rôle. S’il fait faillite, les propriétaires devront trouver un remplaçant, et renégocier avec lui un nouveau bail et un nouveau loyer.

 

Surtout, de nombreux promoteurs font miroiter aux investisseurs un avantage fiscal.

Le dispositif de réduction d'impôt pour les loueurs de meublés non-professionnels a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2014 (par la loi de finances pour 2012) pour les logements faisant partie d'un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012 et qui ont été :

  • soit acquis neufs ou en état futur d'achèvement,
  • soit achevés depuis au moins 15 ans et qui ont fait l'objet de travaux.

Le taux de réduction d'impôt a été abaissé à 11 % pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2012.

Taxe professionnelle obligatoire

Lorsque la résidence de tourisme convoitée n’est pas située dans une ZRR, il est alors conseillé de louer le logement meublé, quitte à verser un supplément de prix pour l’achat du mobilier. Dans ce cas, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est possible d’en déduire diverses charges, comme les intérêts d’emprunt ou la taxe professionnelle (à noter que le fisc exige le paiement de cette taxe !).

Tant que cette activité dégage moins de 32 600 € de recettes annuelles brutes, qu’elle ne contribue pas à la moitié des revenus du contribuable et que celui-ci n’est pas inscrit au registre du commerce, peu importe que les déductions dépassent les recettes, il est en effet considéré comme un "loueur en meublé non professionnel".

Le déficit éventuel n’est pas déductible de ses autres revenus (salaires, par exemple), mais, les premières années, toutes les charges retranchées des loyers permettent au moins d’éviter de payer l’impôt sur ces derniers, souligne Marc Achard, directeur commercial du groupe Guarrigae.

Passer par un intermédiaire

Quel est l’intérêt de confier son logement à une agence ? Délivrer le propriétaire de tout souci de gestion : le professionnel promeut le bien, le fait visiter, remet les clés et effectue l’état des lieux, et vérifie le nettoyage. Les agents immobiliers proposent aussi une assurance garantie des loyers dégradation locative, qui prendra en charge les éventuels dégâts. La plupart des locataires la souscrivent.

Mais le service du professionnel a un coût non négligeable : 20 à 30 % des loyers perçus.

Plus d’infos

Locations de vacances entre particuliers : abritel.fr ou pap.fr

Fédération nationaledes gïtes de France et du tourisme vert : gites-de-france.fr

Fédération nationale des locations Clévacances : clevacances.com

"Guide résidence secondaire", information, services et solutions pour l'habitat et la résidence secondaire en France : residence-secondaire.fr

Syndicat national de toursime (SNRT) : snrt.fr