Règlement de copropriété : comment le faire respecter ?

J'habite une résidence dont les balcons de 10 mètres de long minimum, ont des barreaux en alu donc tout se voit. Nous rencontrons beaucoup de difficultés à faire respecter que ceux-ci ne soient pas encombrés par du linge qui sèche, des vélos, armoires, tapis etc …. Le syndic rappelle tous les ans au cours de l'AG les obligations des copropriétaires (selon cahier des charges) à savoir que l'on peut mettre des fleurs, salon de jardin .. mais pas de linge ... A plusieurs reprises le syndic a adressé des lettres recommandées aux copropriétaires concernés mais rien n'y fait. La population de notre résidence ayant malheureusement changé dans le mauvais sens, que peut-on faire ?? La situation ne va sans doute pas s'améliorer et l'on ne peut laisser notre résidence se détériorer sans réagir. Je vous précise que lorsque nous avions acheté notre appartement le cadre était magnifique, les copropriétaires respectant les obligations de bon voisinage.

Réponse de l'expert

Le règlement de copropriété est considéré par l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 comme un acte conventionnel. De ce fait, il s’impose obligatoirement à tous les copropriétaires (cour de cassation, chambre civile, 8 janvier 1962), ainsi qu’à leurs ayants cause universels (cour d’appel de Paris, 3 juin 1965).

Il n’y a pas lieu de distinguer selon que le règlement a été établi du consentement unanime des copropriétaires ou par un vote majoritaire de l’assemblée générale, car, dans ce dernier cas, la décision de l’assemblée s’impose à la minorité.

En conséquence, tous les copropriétaires sont tenus de respecter les diverses charges ou obligations que le règlement leur impose et ne sauraient, par une volonté unilatérale, se soustraire à celles-ci.

La violation d’un règlement de copropriété par un copropriétaire constitue la violation d’une obligation contractuelle (cour de cassation, chambre civile, 22 février 1965).

Les actions qui peuvent être exercées pour sanctionner tout manquement au règlement sont celles du droit commun des contrats. La recevabilité de l’action individuelle d’un copropriétaire en vue de respecter le règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire n’est pas subordonnée à la démonstration d’un préjudice personnel subi par le demandeur.

L’infraction au règlement de copropriété doit être constatée notamment par voie d’huissier de justice afin d’engager une action devant les tribunaux.

Lorsque l’exécution en nature est possible, elle peut toujours être demandée en justice (article 1142 et 1143 du code civil), et dès qu’elle est possible, le tribunal doit l’ordonner (cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 octobre 1981). C’est notamment le cas de l’interdiction d’étendre son linge.

La condamnation à des dommages et intérêts n’intervient que si l’exécution en nature est impossible ou pour réparer les dommages que l’infraction au règlement aura causés soit à certains copropriétaires personnellement, soit à la collectivité tout entière représentée par le syndicat. Elle peut se cumuler avec l’action en nature (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 13 octobre 1981).