Refus de prêt après une promesse de vente

Ayant signé auprès d'une Agence Immobilière une promesse de vente aux conditions de trouver un prêt, le courtier me fait une seule offre de prêt (une seule banque) à un taux maximum (TEG = 5,08%). Je souhaite refuser ce prêt car trop onéreux sur 20 ans. Le courtier me somme d'accepter le prêt sous contrainte de payer des pénalités de 40 000 € comprenant frais d'agence et dédommagement du vendeur. J'ai déjà versé des frais de notaire de 300 euros et 2 500 euros de frais d'engagement. Ont-ils le droit de m'obliger à accepter cette seule proposition de prêt sous prétexte que seule une banque a accepté de me prêter même si le prêt est trop cher?

Réponse de l'expert

Lorsqu’un engagement est contracté sous condition suspensive, celle-ci est censée défaillie si l’événement ne survient pas dans le délai prévu (article 1176 du code civil). Le compromis dans ce cas devient caduc. Il ne produit aucun effet juridique. L’acquéreur, à qui profite la condition suspensive, n’est redevable d’aucune pénalité ni indemnité.

En revanche, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement (article 1178 du code civil).

Ainsi, si l'emprunteur souhaite se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive, il lui appartient de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 9 février 1999) dans le délai que celle-ci déterminait (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 13 février 2001). A défaut, il ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude.

Dès lors, la rédaction de la condition suspensive exige une certaine précision. L’acquéreur a intérêt, lors de l’introduction d’une condition suspensive concernant le financement de la transaction de préciser les conditions du crédit qu’il est prêt à accepter. A défaut, il ne saurait être protégé contre les prêts onéreux qu’il lui est impossible d’accepter raisonnablement.

La clause pénale est une évaluation forfaitaire de l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. Selon l’article 1152 du code civil, il ne peut être alloué une somme plus forte ou moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter l’indemnité si elle manifestement excessive ou dérisoire. En matière de vente d’immeuble, la clause pénale est souvent évaluée à 10 % du montant de la vente.

Dans certains cas, l’agent immobilier, intermédiaire dans la transaction, peut voir sa responsabilité engagée, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, à l’égard du cocontractant de son mandant, lorsque ce dernier a subi un préjudice, par suite de la violation, par l’agent en question, de son devoir de conseil : arrêt de la cour de cassation du 25 novembre 1997, n° 96-12325.

En effet, en tant que professionnel de l’immobilier, l’intermédiaire doit répondre de ses manquements dans la rédaction de l’acte qu’il a soumis aux parties.

Lorsque tous les recours amiables ont échoué, le requérant peut faire valoir ses droits en justice. A ce titre, le tribunal de grande instance est compétent pour connaître des litiges d’un montant supérieur à 10000 euros. Devant cette juridiction, l’assistance d’un avocat est obligatoire. En deçà de ce seuil, le tribunal d’instance connaît du litige. L’intervention d’un avocat est alors facultative.