Réduire les charges d'une copropriété

Réduire les charges d'une copropriété

Quatre postes représentent souvent les deux tiers des charges d’une copropriété : chauffage et énergie, frais de personnel, eau froide et travaux d’entretien. Des dépenses à passer au scanner si l’on veut maîtriser des coûts qui paraissent toujours trop élevés.

Tous les copropriétaires l’ont constaté lors du vote du budget prévisionnel en assemblée générale : le montant des charges augmente chaque année de façon inéluctable. Faut-il se résoudre à cette fatalité ?

Absolument pas, répond Claude Pouey, responsable de l’Observatoire des charges de copropriété à l’Association des responsables de copropriété (ARC). Car les copropriétaires peuvent peser sur certains leviers pour maîtriser, voire faire baisser leurs dépenses. »

Les moyens de baisser les charges existent

Et de citer telle copropriété qui a engrangé une économie de 30 % en signant pour trois ans le contrat d’entretien d’un ascenseur, renouvelable auparavant annuellement. Des solutions existent donc mais elles nécessitent une implication sérieuse du conseil syndical.

On ne peut, sauf exceptions, compter sur les syndics, continue Claude Pouey. Car, souvent, ils privilégient la solution qui leur complique le moins la vie et la plus économique.

Copropriété : assurer un gestion active

Dans les faits, les syndicats de copropriétaires ont trop souvent une attitude passive. Pas étonnant car leurs représentants sont généralement des bénévoles et ils sont absorbés par leurs occupations quotidiennes.

Ils laissent alors un boulevard aux syndics de copropriété, déplore Claude Pouey, qui sont tentés, dans les opérations courantes, de choisir la solution la plus simple sans prendre en compte le strict intérêt des copropriétaires. Ces derniers doivent garder leur esprit critique, se comporter en clients et ne pas hésiter à changer de prestataire s’il ne fait pas l’affaire ou, au moins, le contrôler et codiriger leur copropriété.

Charges de copropriété : à gérer au cas par cas

L’Observatoire des charges de copropriété de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) distingue : les charges dites discrétionnaires – dont le niveau est fonction de l’intensité d’usage – et les charges non discrétionnaires qui en sont indépendantes. Parmi l'ensemble des charges, on trouve :

  • les contrats d’entretien,
  • les assurances ou les honoraires du syndic,
  • le combustible du chauffage,
  • l’eau ou les prestations externes.

L’approche sera différente dans chacun des cas.

Chauffage : chasser le gaspi

Selon l’Agence pour la maîtrise de l’énergie (Ademe), un degré de moins minore la facture de 7 %. Le syndic déclenche souvent le chauffage quand des copropriétaires se plaignent du froid.

Limiter la période de chauffe du 15 octobre au 15 avril permet souvent de gagner un mois, ce qui représente sur sept à huit mois de chauffe une économie de 14 %.

Abaisser la température de nuit

Autre piste : abaisser la température de nuit, entre 23 heures et 5 heures par exemple, en installant une horloge permet de faire une économie supplémentaire de 6 à 7 %.

Enfin, il peut être judicieux d’optimiser le réglage de la chaudière et de vérifier la bonne isolation des canalisations qui traversent des locaux non chauffés.

Eau : privilégier le compteur individuel

Le prix de l’eau connaît lui aussi une croissance régulière. La solution : responsabiliser les copropriétaires en faisant installer des compteurs individuels. La consommation baisse en général de 20 %, ce qui rentabilise rapidement les frais d’installation, d’entretien et de relève des compteurs.

Et comparer la somme des relevés individuels au relevé général peut faire apparaître l’existence de fuites. Entre 2,5 et 5 € le mètre cube (m3) d'eau selon les régions, la facture grimpe vite.

Éclairage : mettre la consommation en veilleuse

Quant à l’éclairage, la pose de détecteurs de présence ou de minuteries évite que des lampes restent allumées inutilement.

Et une vérification de la puissance souscrite par rapport à la consommation permet d’ajuster le tarif d’abonnement.

Le remplacement des ampoules par des LED moins énergivores peut également être une solution.

Maintenance : bien choisir ses prestataires

Les interventions de prestataires extérieurs, effectuées le plus souvent dans l’urgence, finissent par représenter des sommes importantes.

Eplucher les factures

Premier réflexe : éplucher les factures qui doivent être détaillées et vérifier auprès du gardien que les durées facturées correspondent bien au temps d’intervention.

Il peut être intéressant de s’attacher les services de quelques prestataires sélectionnés pour leurs compétences et faire systématiquement appel à eux. Leur connaissance de l’immeuble permet d’optimiser leur passage.

Entretien : renégocier les contrats

Assurance, entretien des ascenseurs, du chauffage, des espaces verts, il est important de s’assurer que la fidélité paye… et ne pénalise pas.

Mettre en concurrence les contrats tous les trois à cinq ans est une règle à suivre.

Faire appel à un courtier en assurances

Pour les assurances, faire appel à un courtier permet d’avoir une vision globale du marché. Ne pas oublier le préavis à respecter en cas de résiliation.

Et pourquoi ne pas se pencher sur chaque contrat pour en évaluer la pertinence. La dératisation peut-elle passer d’un rythme annuel à un rythme bisannuel ?

Syndic : surveiller les tarifs

C’est probablement le contrat de syndic, souvent l’un des principaux postes de dépenses, qui va demander le plus d’énergie. Il faudra veiller à ce que l’augmentation annuelle (votée lors du renouvellement par l’assemblée générale) ne soit pas excessive.

Sans changer de syndic –  ce qui demande une préparation minutieuse  –, des économies peuvent être au rendez-vous. Pas forcément sur le forfait de gestion courante, mais sur les prestations particulières hors forfait auxquelles il faut porter un soin… particulier.

Un dispositif pour baisser les tarifs du syndic

La loi Alur du 24 mars 2014 prévoit un meilleur encadrement de ces prestations coûteuses. Dorénavant, seules les prestations particulières fixées limitativement par décret (à paraître) pourront ouvrir droit à une rémunération supplémentaire. 

Le syndic ne pourra demander aux copropriétaires de payer des prestations complémentaires qui ne figureraient pas dans ce texte.