Ravalement : le syndic a-t-il le droit d'exiger une garantie dommage ouvrage ?

Notre copropriété fait repeindre les extérieurs des bâtiments y compris les sols des balcons. Ceux-ci ont la particularité d'être traités par une peinture étanche faisant, seule, l'objet d'une garantie décennale. En cas de fuites sur le sol de ces balcons, seul le balcon inférieur serait impacté, pas l'appartement. Notre syndic a-t-il le droit de nous obliger à prendre, en plus, une garantie dommage ouvrage ?

Réponse de l'expert

Toute personne physique ou morale, propriétaire ou vendeur d’un ouvrage, qui fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture de chantier, une assurance dommages-ouvrage (article L 242-1 du Code des assurances). En outre, cette obligation s’impose aux sociétés de construction sans aucune dérogation (Réponse Ministérielle n°17249 JO AN Q 21 janvier 1980 p 190).

Cette assurance est obligatoire, même si professionnel dispose d’une garantie décennale.

Par ailleurs, l’obligation d’assurance ne s’applique pas à tous les travaux de construction mais seulement à ceux qui sont qualifiés de travaux de bâtiment au sens des articles L 241-1 à L 242-2 du Code des assurances (loi n°78-12 du 4 janvier 1978, titre III).
Cependant, il n’existe aucune définition réglementaire des travaux de bâtiment. C’est donc la jurisprudence et les décisions du Bureau Central de Tarification qui fournissent des indications sur le sujet.

Le syndic de copropriété, est tenu en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, de souscrire l’assurance de dommages qui incombe à la copropriété, maître de l’ouvrage, dans la mesure où les travaux envisagés sont de nature à engager la responsabilité des constructeurs (réponse ministérielle n°21126 du 18 août 1980).
En effet, lorsque les travaux font appels aux techniques de travaux de bâtiment sont prévues, il informe les copropriétaires, du caractère obligatoire de cette assurance.

Le but de l’assurance est de prendre en charge les dommages répondant à la définition des désordres de nature décennale, notamment les désordres compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-2 du code civil).
Ces désordres peuvent résulter d’un vice de construction ou d’un défaut de conformité aux stipulations contractuelles.

Tout travaux de peinture destiné à assurer l’étanchéité de l’immeuble relèvent de la garantie décennale dès lors qu’ils constituent un ouvrage par l’application d’un système complexe d’étanchéité (Cour de Cassation 18 juin 2008).

Dès lors que les travaux sont soumis à la garantie décennale de l’entrepreneur, l’assurance dommage ouvrage doit obligatoirement être souscrite.