À qui confier ses diagnostics immobiliers ?

À qui confier ses diagnostics immobiliers ?

Toute transaction immobilière exige des diagnostics immobiliers. Souvent coûteux, ils sont à la charge du vendeur. Nos pistes pour les faire réaliser dans les règles de l’art et au meilleur coût.

Les contrôles techniques obligatoires en cas de vente immobilière et, pour certains, de location, se sont multipliés au fil des ans. Du certificat de surface « loi Carrez » au diagnostic de teneur en plomb, ou de performance énergétique (DPE), obligatoire pour les ventes depuis le 1er janvier 2011, la liste est longue. Elle compte huit contrôles, à la charge du propriétaire, auquel s’ajoute un état des risques naturels et technologiques, lié à la situation géographique du bien, et fourni par la mairie de la commune. Reste à savoir à quel professionnel s’adresser. Voici les critères de sélection à prendre en compte et nos conseils pour franchir cette phase, en évitant qu’elle ne pénalise votre opération immobilière.

Diagnostics immobiliers : choisir un professionnel certifié et assuré

 Depuis le 1er novembre 2007, les professionnels effectuant des diagnostics immobiliers doivent, pour exercer, avoir obtenu la certification ISO 17 024 délivrée par un organisme certificateur.

À ce jour, treize organismes (Afnor, Bureau Veritas, Dekra, ICS, Socotec, Qualixpert, etc.) ont été autorisés par l’État – via le Comité français d’accréditation (Cofrac) – à former des personnes à ce métier et à délivrer les certificats officiels.

Les professionnels doivent aussi obtenir une certification spécifique pour les six diagnostics suivants : amiante, plomb, termites, performance énergétique, gaz et électricité. Au total, quelque 9 000 certifications ont été attribuées à 5 500 professionnels, chacune étant valable cinq ans. Seuls le mesurage de la surface et l’état des risques naturels et technologiques ne nécessitent aucune compétence particulière, donc aucune certification.

En outre, l’intervenant doit absolument justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle (ARCP) en cours de validité. Depuis le 1er novembre 2007, le montant de sa garantie ne peut être inférieur à 300 000 € par sinistre et à 500 000 € par année d’assurance. « En cas d’expertise erronée, cette couverture permet d’indemniser financièrement les acheteurs ou les vendeurs ayant été mal été informés, explique Sylvain Coopman, délégué général de la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). S’il est indépendant, l’expert doit s’assurer lui-même, s’il est salarié, il doit l’être par son entreprise. »

Notre conseil : demandez dès le début de la visite à consulter les certifications du professionnel et sa police d’assurance, qui doivent d’ailleurs figurer dans les documents remis en fin de contrôles.

Tester les compétences du professionnel des diagnostics immobiliers

Les critères de choix du professionnel – pas toujours simples à évaluer – sont sa compétence et son sérieux. Qu’il s’agisse d’indépendants ou de membres d’un réseau de franchisés (Agenda, ACII, Adiante Diagnostic, Diag Immo…), on est en droit d’en attendre la même qualité d’intervention. Le premier contact est presque toujours téléphonique. Pensez à poser des questions et évaluez la qualité des réponses.

Puis demandez un devis par courrier postal ou par messagerie électronique, accompagné de la brochure détaillant les tarifs. Une précaution d’autant plus importante que ces entreprises n’ont généralement pas de bureau pour recevoir la clientèle et proposent un affichage des prix succinct – voire inexistant – sur Internet ! Avec ces documents en mains, il sera plus aisé de faire des comparaisons.

Avant de vous annoncer un prix, le diagnostiqueur doit se renseigner précisément sur le logement à visiter : maison ou appartement, date de construction, surface, localisation, etc. Il doit aussi vous indiquer la liste plus ou moins détaillée des documents et des informations que vous aurez à lui communiquer, si vous faites appel à ses services : numéro de lot de copropriété, accès à la cave, aux combles et aux dépendances, factures de gaz et/ou d’électricité, etc. Si votre acquisition est récente, il doit vous rappeler spontanément que certains diagnostics déjà en votre possession sont toujours valables, donc superflus à réaliser. Un gage d’honnêteté, qui vous évitera de payer une deuxième fois pour des documents qui feraient doublon.

Comparer et faire jouer la concurrence entre diagnostiqueurs

Les tarifs n’étant pas réglementés dans cette activité, on relève de grandes disparités d’un professionnel à l’autre, les écarts pouvant aller du simple au triple pour une même liste de diagnostics ! Il est donc important de faire jouer la concurrence, en vérifiant que les tarifs annoncés comprennent bien la TVA et les frais de déplacement. « Le prix combine souvent le temps passé, le nombre de pièces à examiner et le type de logement, appartement ou maison », détaille Bruno Dumont Saint Priest, délégué général de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier.

En général, chaque diagnostic réalisé « en solo » est tarifé au prix fort. Mieux vaut privilégier les offres groupées, proposant un bouquet de diagnostics, de façon à bénéficier d’une tarification dégressive. Depuis le 1er janvier 2011, l’affichage du DPE au moment de la mise en vente oblige le propriétaire à s’occuper, en priorité, de ce diagnostic. On peut faire réaliser les autres contrôles dans la foulée. Rien n’est obligatoire, mais cela coûte moins cher.

Ainsi, pour un appartement de quatre pièces à Paris, il vous en coûtera environ 220 € pour le métrage Carrez et le DPE, tous deux nécessaires à la mise vente, puis 460 € pour les six autres diagnostics réalisés ultérieurement, soit un total de 680 €. A contrario, si vous faites réaliser les huit contrôles obligatoires en une seule fois, la facture ne devrait pas dépasser 560 € en moyenne. Cela évite aussi de se retrouver pris de court par les délais. « Nous sommes souvent appelés, la veille de la signature, quand les propriétaires se rendent compte qu’il leur manque un ou deux documents ou que ces derniers ne sont plus valides », explique un diagnostiqueur rémois.

Organisés habituellement par le vendeur, les diagnostics peuvent parfois être gérés par l’agence immobilière à qui vous avez confié la vente de votre bien. « Si le client n’a pas le temps d’être présent le jour de la visite, nous assurons pour lui le rendez-vous », explique Bruno Hassen, agent immobilier Plurimmo. « Sur leur demande, nous orientons nos clients vers des adresses de sociétés fiables et respectueuses des délais », ajoute Jean-Philippe Blanche, agent immobilier Solvimo.

Ce qui n’empêche pas de contacter le diagnostiqueur pour vérifier son indépendance vis-à-vis de l’agence. Dans certains cas, l’agence à qui vous aurez confié un mandat de vente exclusif peut prendre la facture des diagnostics à sa charge. Mais rien ne l’y oblige.

Notre conseil : pour comparer efficacement, calculez le tarif horaire de chacun des diagnostiqueurs, à partir du prix forfaitaire annoncé et de la durée estimée de la visite, TVA et déplacement inclus.

Des recours en cas de diagnostic erroné

 Si après la vente, l’acheteur découvre, à l’occasion de travaux, la présence de « corps » dangereux pour sa santé et sa sécurité, il doit se retourner vers le vendeur. Mis en cause, ce dernier s’adressera au diagnostiqueur dont l’assurance couvrira le sinistre. S’il s’agit de termites, d’amiante ou de risques naturels et technologiques, l’acheteur peut faire annuler la vente ou demander une réduction du prix de la transaction. Si des risques d’intoxication au plomb apparaissent après la transaction, le vendeur s’expose à des sanctions civiles (prise en charge des travaux) et pénales (amende, prison).

Enfin, pour le métrage Carrez, lorsque la superficie n’est pas mentionnée dans la promesse de vente, l’acheteur dispose d’un mois à partir de la signature pour faire annuler la vente. Si la surface s’avère inférieure de plus de 5 % à celle annoncée à l’achat, le nouveau propriétaire dispose d’un an pour obtenir une réduction du prix de vente au prorata des mètres carrés manquants. Au final, la procédure peut se révéler longue et coûteuse pour le vendeur.

Quels sont les diagnostics obligatoires ?

  Diagnostic de performance énergétique (DPE) Risques naturels et technologiques Plomb dans les peintures Amiante (construction avant 1997) Termites (selon zones géographiques) Gaz Electricité Surface loi Carrez Assainissement
non collectif
Durée
de validité
10 ans 6 mois Illimité Illimité 6 mois 3 ans 3 ans Illimité 8 ans

Maison (M)

Appartement (A)

M/A M/A M/A M/A M/A M/A M/A A M

Vente (V)

Location (L)

 V/L  V/L  V/L  V V V V V V

Diagnostics immobiliers : le rôle du notaire

« Le rôle du notaire en matière de diagnostics immobiliers consiste à vérifier la validité et la conformité de cette avalanche de documents qui vient en annexe de la promesse de vente, explique Me Philippe Passadori, notaire, membre de l’Institut notarial du droit de l’immobilier. Lors de la signature, en présence des deux parties, le notaire doit aborder les différents points soulevés par ces diagnostics. Il faut expliquer au futur propriétaire l’intérêt d’une information technique, ou attirer son attention sur telle ou telle donnée. Parfois, on se rend compte que tout n’est pas clair pour ce dernier, faute d’avoir lu ces documents en détail ou par manque de compréhension. Pourtant, l’acquéreur doit mesurer la portée et les conséquences de ce stock d’informations avant de s’engager. »

En savoir plus

- L’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) consacre deux brochures aux diagnostics
Renseignements : 08 20 16 75 00 et www.anil.org
- Architectes : Association diagnostic immobilier par l’architecte (02 47 42 19 92 et www.adia.org)
- Notaires : www.notaires.fr
- Syndicats professionnels : Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (01 58 35 08 38 et www.lafidi.fr) ; Chambre des diagnostiqueurs immobiliers (www.fnaim.fr)
- Diagnostiqueurs certifiés : www.logement.gouv.fr. Consultation en ligne des organismes accrédités sur http://diagnostiqueurs.application.developpement-durable.gouv.fr/index.action ou www.cofrac.fr

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