Propriété non bâtie : comment la valeur locative est-elle calculée ?

Le deuxième alinéa de l’article 1396 du code général des impôts prévoit que :"La valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines délimitées par la carte communale, un plan local d’urbanisme ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé conformément au code de l’urbanisme, peut, sur délibération du conseil municipal, être majorée d’une valeur forfaitaire de 0,50 €,1 €, 2 €, 2,50 € ou 3 € par mètre carré, pour le calcul de la part revenant aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre." La superficie retenue pour le calcul de la majoration est réduite de 1000 m2. La majoration ne peut excéder 3% de la valeur forfaitaire moyenne au mètre carré définie par décret et représentative de la valeur moyenne du terrain selon la situation géographique. De quelle manière est calculée la valeur locative, et plus précisément une valeur locative d’un terrain non bâti ? La définition des terrains constructibles ? S’agit-il des parcelles cadastrales, des entités foncières, ou autre, et sur quelle base est appliquée la réduction des 1000 m2 ainsi que la majoration de la valeur forfaitaire votée par le conseil municipal ? Comment est calculée la valeur locative majorée de la valeur forfaitaire retenue sur délibération du conseil municipal ? Comment est calculée la taxe foncière pour une propriété comportant, des parcelles bâties, des parcelles non bâties et non constructibles, des parcelles non bâties mais constructibles ?

Réponse de l'expert

La valeur locative cadastrale résulte, selon les articles 1509 et suivants du code général des impôts, d’un tarif à l’hectare établi, dans chaque commune, par nature des cultures ou des propriétés ou, le cas échéant, par classe. Ce tarif a été arrêté, au départ, à partir de baux considérés comme normaux.

Les propriétés non bâties sont classées en treize groupes selon une instruction ministérielle du 31 décembre 1908 : 1-Terres ; 2-Prés ; 3-Vergers ; 4-Vignes ; 5-Bois ; 6-Landes ; 7-Carrières, 8-Lacs et étangs ; 9-Jardins ; 10-Terrains à bâtir ; 11-Terrains d’agrément ; 12-Chemins de fer et canaux ; 13- Sols des propriétés bâties. Chaque groupe est divisé en classes ou sous-groupes. A chaque sous-groupe est attribuée une valeur locative à l’hectare. Rapportée à la dimension de la parcelle, cette valeur détermine la valeur locative cadastrale du terrain en question.

Plus le terrain est classé haut et plus sa valeur locative cadastrale est importante. Ainsi, un terrain classé dans la catégorie 1 en 2002 peut se voir classé en catégorie 10 au premier janvier 2004 dès lors que la commune a rendu celui-ci constructible dans le cours de l’année 2003.

Le classement de chaque terrain est apprécié selon la situation effective de l’immeuble au premier janvier de l’année d’imposition.

Dès lors, une modification de l’état des lieux en cours d’année ne peut avoir d’incidence que l’année suivante.

Cependant, les bases d’imposition sont mises à jours annuellement dès que sont constatés des changements de situation intervenus dans l’année.

Par ailleurs, sur délibération du conseil municipal, la valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans des zones urbaines délimitées par une carte communale, un plan local d’urbanisme (ou ancien Plans d’Occupation des Sols) ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur, est majorée dans certaines limites (article 1396 du code général des impôts).

Ainsi, les communes peuvent, sur délibération, fixer la majoration comprise entre 0,50 € et 3 € par mètre carré. Cette majoration ne peut excéder 3 % de la valeur forfaitaire moyenne au mètre carré définie par décret et représentative de la valeur moyenne du terrain selon sa situation géographique. Cette valeur forfaitaire moyenne au m² s’élève à 184 € en zone A, 96 € en zone B1, 68 € en zone B2 et 34 € en zone C (Annexe III, art. 321 H du code général des impôts). Ces montants sont indexés chaque année en fonction de l’indice des prix à la consommation hors tabac.

Les zones A, B1, B2 et C correspondent à celles prévues pour l’application du dispositif d’investissement immobilier locatif Robien-recentré (Annexe III, art. 2 terdecies B et s. du code général des impôts).

La superficie retenue pour le calcul de la majoration est réduite de 1 000 m2. Ni le code général des impôts, ni les instructions fiscales ne définissent à partir de quelle assiette la déduction des 1000 m² est opérée.

La majoration de la valeur locative des terrains constructibles pourra s’appliquer, le cas échéant, aux terrains à bâtir.

Sont exclus du nouveau dispositif de majoration :

  • les terrains appartenant aux établissements publics fonciers (article L. 321-1 et L. 324-1 du code de l'urbanisme) ;
  • les terrains classés depuis moins d’un an dans une des zones urbaines ;
  • les terrains situés dans le périmètre d’une zone d’aménagement concertée ou pour lesquels un permis de construire, un permis d’aménager ou une autorisation de lotir a été obtenu. Toutefois, la majoration est rétablie rétroactivement en cas de péremption du permis de construire, du permis d’aménager ou de l’autorisation de lotir ;
  • les parcelles supportant une construction passible de la taxe d’habitation.

Toute modification, quelle qu’en soit la cause, doit désormais être signalée à l’administration.

La liste des terrains constructibles concernés par la majoration est dressée par le maire et communiquée à l’administration fiscale avant le 1er septembre de l’année qui précède celle de l’imposition.

La majoration de la valeur locative des terrains définis ci-dessus est subordonnée à une décision du conseil municipal qui doit être notifiée à l’administration fiscale avant le 1er juillet pour être applicable dès l’année suivante.

Enfin, si tout propriétaire d'un immeuble bâti ou non bâti est soumis, en principe, à la taxe foncière, suivant les cas, il s'agit :

  • soit de la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
  • soit de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Ces deux taxes ayant chacune leur réglementation propre.

Ainsi, un même propriétaire pourra, à la fois, être imposé au titre de la taxe sur les propriétés bâties, et au titre de la taxe sur les propriétés non bâties, tel que décrit ci-dessus.