Propriétaire : quelles sont les règles de construction d'un bâtiment en limite de propriété ?

Je suis propriétaire par donation d'une maison d'habitation avec terrain sur la commune de Champniers en Charente. La commune vient de commencer les travaux de construction de 3 logements sociaux dont 2 garages sont en limite de propriété. Ma question : quelle est la hauteur maximun autorisée en limite de propriété ? Pouvez-vous m'indiquer s'il doit être respecté une distance d'implantation par rapport à la hauteur.

Réponse de l'expert

Selon l'article R111-18 du Code de l'urbanisme, à moins que la construction ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.

Il ressort de ce texte que l'implantation d'une construction peut être effectuée :
-         soit sur la limite parcellaire qu'il y ait ou non, sur la parcelle voisine un bâtiment en recul
-         soit en respectant les règles de distances édictées par le Code de l'urbanisme avec un minimum de trois mètres.

Il convient de préciser que le Conseil d'état dans un arrêt "époux Benoit" en date du 19 février 1988 a estimé que cet article est inapplicable dans les territoires dotés d'un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou d’un plan local d’urbanisme. Il convient donc de consulter ces documents, disponibles en mairie.

Cette même juridiction a également exclu l'application de ce texte lorsqu'il existe des cahiers des charges approuvés de lotissement  dont les dispositions sont plus restrictives (Conseil d'Etat 23 juin 1997 Sté de construction immobilière  de l'Ouest).

En outre, l'article R111-20 du même code prévoit que des dérogations aux règles exposées ci-dessus peuvent être accordées, sur décision motivée par l'autorité compétente après avis dans chaque cas particulier, du maire de la commune lorsque celui-ci n'est pas l'autorité compétente.

La hauteur des constructions doit être conforme soit aux dispositions du règlement de zone applicable à la commune concernée ; soit aux dispositions du PLU ou du POS applicable soit à l’article R.111-22 du code de l’urbanisme en l’absence de PLU ou de POS.
Le PLU ou le POS définissent généralement une hauteur maximale des constructions.

L’article R.111-22 dispose quant à lui que « dans les secteurs partiellement bâtis, présentant une unité d’aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l’autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des prescriptions particulières ».