Propriétaire d'un box : dois-je payer toutes les charges de l'immeuble ?

En cas de litige avec une copropriété dans laquelle je ne possède qu'un box en sous-sol et pour lequel on m'applique des "charges spèciales d'utilité" (antenne TV, boites à lettres, digicode de l'immeuble) pour lesquelles vous m'avez fourni le 25 juillet 2011 une documentation, on me rétorque qu'il faudrait modifier le règlement de copropriété. Est-ce exact ? Cette modification doit-elle être faite par un notaire ? On me parle aussi de géomètre, le tout se montant à des frais très élevés. Qu'en est-il ? Suffirait-il de passer par le tribunal d'instance.

Réponse de l'expert

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer :
-         aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ;
-         aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
 
La quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges est fixée par le règlement de copropriété.
 
Ceci dit, il convient de préciser que les décisions relatives à la répartition des tantièmes de copropriété doivent, d’une manière générale, être prises en assemblée générale, et à l’unanimité (article 11 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
 
Cette unanimité s’entend de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents lors de l’assemblée générale, et non point de celle des présents ou représentés (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 février 1975).
 
Tant qu’elle n’a pas été obtenue, la répartition des charges résultant du règlement de copropriété s’impose, quand bien même paraîtrait-elle injuste (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 1990).
 
Lorsqu’elle l’a été, la décision de l’assemblée générale entraîne la modification du règlement, mais celle-ci ne sera effective que du jour où elle aura été publiée.
 
Toute modification à la répartition prévue par le règlement qui serait décidée par l’assemblée générale autrement qu’à l’unanimité serait donc entachée de nullité, alors même qu’elle n’aurait causé aucun préjudice au demandeur ou qu’il en résulterait une répartition des charges plus équitable (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 décembre 1987), et ce, en raison du caractère conventionnel du règlement de copropriété.
 
Toute modification de la répartition des charges devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division et de l’état de répartition des charges (article 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
 
Par ailleurs, s’il apparaît que la répartition des charges est injuste ou incorrectement calculée, les copropriétaires intéressés peuvent demander en justice la révision de cette répartition (article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Le litige relève de la compétence du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble. L’assistance d’un avocat est obligatoire devant cette juridiction.