Projet de maison : à qui confier la construction ?

Projet de maison : à qui confier la construction ?

Selon le professionnel à qui vous confiez la réalisation de votre maison et le contrat que vous signez, vous ne bénéficiez pas des mêmes droits et des mêmes garanties.

Plusieurs solutions s’offrent aux particuliers qui souhaitent faire édifier une maison individuelle sur un terrain qui leur appartient. Ils peuvent :

  • s’adresser à une seule entreprise et la charger de l’ensemble de la construction ;
  • confier à plusieurs corps de métiers la réalisation de leur bâtiment ;
  • déléguer à un architecte la coordination des travaux.

Selon l’étendue de la mission que vous confiez au(x) professionnel(s) choisi(s), vous ne signerez pas le même contrat. À chaque situation correspond un cadre juridique qui détermine le rôle et les obligations des différents intervenants ainsi que vos droits et vos garanties. Il s’agit donc de ne pas s’engager à l’aveuglette… Identifier et décrypter le contenu du contrat proposé par son interlocuteur renseigne sur ce que l’on est en droit d’exiger.

Le droit de changer d’avis

Lorsque vous signez un "contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI)", vous bénéficiez d’office d’un délai de rétractation de sept jours (à compter du lendemain de la réception du document) pour revenir sur votre engagement. Si vous souhaitez conserver ce droit à l’occasion d’un "contrat de maîtrise d’œuvre" (avec un architecte) ou d’un "contrat d’entreprise" (avec un artisan), vous devez absolument exiger que cette faculté de rétractation soit mentionnée sur le contrat (car elle ne s’applique jamais de droit).

Fournir les plans

Vous souhaitez réaliser les plans de votre future maison (ou en confier l’élaboration à un architecte) et vous adresser à une entreprise ou même à plusieurs dont l’une réalise à elle seule, au moins le gros œuvre, le hors d’eau et le hors d’air.

Dans ce cas, vous devez signer un "contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sans fourniture de plan", juridiquement assez similaire au contrat de construction de maison individuelle classique.

Option 1 : Faire appel à un constructeur

Vous vous adressez à une entreprise qui se charge de tout, excepté de l’achat du terrain. Elle élabore les plans de votre maison (ou vous propose une maison sur catalogue) et exécute personnellement les travaux.

Si elle les fait réaliser par d’autres professionnels, ceux-ci travaillent sous son entière responsabilité, de telle sorte qu’elle demeure votre seul et unique interlocuteur. Le contrat qui vous lie à ce constructeur est un "contrat de construction de maison individuelle" (ou CCMI). C’est le contrat le plus protecteur qui soit. Forcément écrit, son contenu est spécifiquement réglementé (articles L 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) et vous assure un certain nombre de garanties qui ne peuvent être ni limitées ni écartées.

Les éléments du contrat

Il doit mentionner :

  • L’adresse du terrain, sa surface, sa désignation cadastrale et votre titre de propriété.
  • La consistance et les caractéristiques techniques de la maison et des travaux qui sont nécessaires à sa construction.
  • Sous forme de notice descriptive conforme à un modèle type agréé, l’information destinée à vous éclairer sur vos droits et vos obligations vis-à-vis du constructeur.
  • Le prix global de la maison (il s’agit du prix forfaitaire toutes taxes comprises incluant le coût de la construction mais aussi la rémunération du constructeur, les frais d’études du terrain…), un prix qui ne peut subir aucune majoration, sauf si le contrat prévoit une révision.
  • Les modalités de paiement
  • Le délai de construction et les pénalités de retard
  • La possibilité de vous faire assister lors de la réception de l’ouvrage, par un professionnel (architecte, maître d’œuvre, contrôleur technique…).

Les modalités de paiement

La loi fixe un échéancier de versement selon l’avancement des travaux :

  • 15 % à l’ouverture du chantier,
  • 40 % à l’achèvement des murs,
  • 60 % à la mise hors eau (toiture),
  • 75 % à la mise hors air (cloisons, huisseries),
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement (plomberie, chauffage).
  • Les 5 % restants peuvent être consignés en cas de malfaçons.

Aucune somme ne doit être versée avant la signature du contrat.

Tout dépassement des pourcentages prévus est passible de sanctions pénales.

Le délai de construction et les pénalités de retard

Les dates d’ouverture et de fin de chantier doivent être indiquées. Les pénalités de retard ne peuvent être inférieures à 1/3000 du prix par jour de retard. "Ces pénalités, même si elles ne sont pas inscrites au contrat, seront dues", insiste Dominique Duperret, secrétaire général de l’Union nationale des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI).

Par ailleurs, le constructeur est tenu de vous fournir une garantie financière (via une société d’assurance ou un établissement de crédit). Cette garantie, dite garantie de livraison, a pour objet de vous protéger dès l’ouverture du chantier contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux. Ainsi, en cas de défaillance, le garant est tenu d’achever la construction et de prendre à sa charge le coût des dépassements du prix convenu (sous réserve d’une franchise maximum de 5 % de ce prix) et les pénalités de retard de livraison.

L'assurance de dommage ouvrage

Reste que de votre côté, vous avez obligation de souscrire (avant le démarrage du chantier) une assurance de dommage ouvrage destinée à prendre en charge rapidement et directement les dommages qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent inhabitables (ceci avant toute recherche de responsabilité).

"Les constructeurs sérieux sont connus de leur assureur et peuvent vous permettre d’obtenir auprès de leur propre compagnie une assurance dommage ouvrage beaucoup moins chère", précise Dominique Duperret.

Option 2 : S’adresser à un maître d’œuvre

Vous pouvez préférer user des services d’un maître d’œuvre (tel un bureau d’études, un économiste de la construction, un architecte), avec lequel vous signez alors un "contrat de maîtrise d’œuvre" (ou un contrat d’architecte le cas échéant).

En fonction de la mission que vous lui confiez (à définir dans le contrat), cet intervenant peut concevoir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux. En contrepartie, il perçoit des honoraires. Mais il ne se charge pas de la construction du bâtiment. Il faut pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métiers. Le maître d’œuvre peut alors vous conseiller, mais en aucun cas, sélectionner ces professionnels.

Moins de garanties

Avec ce dispositif (et contrairement au contrat de construction de maison individuelle), vous ne connaissez donc pas au départ le coût définitif de votre projet. Par ailleurs, c’est vous qui devez traiter en direct avec les différents corps de métiers.

Enfin, de manière plus générale, vos garanties sont diminuées. En effet, le maître d’œuvre s’engage uniquement sur le calendrier de réalisation de la partie de sa mission ; il s’assure simplement pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité (par exemple, un défaut de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation), mais n’est pas couvert par une garantie livraison.

Parallèlement, le contrat ne comporte aucune mention obligatoire. Il vous appartient donc d’en soigner la rédaction afin de vous protéger au mieux.

Option 3 : Engager des artisans

Vous fournissez les plans, choisissez plusieurs entreprises (maçon, charpentier, électricien, plombier, peintre…) et signez avec chacune un contrat d’entreprise.

Ce contrat n’est pas réglementé (aucune protection particulière). C’est pourquoi il est prudent d’y faire figurer un descriptif des travaux, le prix convenu et sa révision éventuelle, les dates de début et d’achèvement des travaux, d’éventuelles pénalités de retard.

Pensez à vérifier les assurances professionnelles de l’entrepreneur. N’oubliez pas d’indiquer des clauses suspensives en cas de refus de permis ou de prêt. Un devis détaillé peut également, dans ce cas, faire office de contrat.

En cas de dommage ou de vice affectant la construction, vous devrez rechercher la responsabilité de chaque entreprise individuellement et pour les seuls travaux qui lui auront été confiés.