Prêts révisables : faut-il redouter la hausse des taux ?

Prêts révisables : faut-il redouter la hausse des taux ?

Avoir souscrit un crédit immobilier à taux révisable et constater que les taux d'intérêt remontent peut inquiéter. Pas de panique, tout est prévu dans le contrat pour éviter les dérapages.

Les taux d'intérêt avaient beaucoup baissé au cours des années 1990 et au début des années 2000. Mais, depuis décembre 2005, la Banque centrale européenne a progressivement remonté le niveau de son taux indicateur, qui donne le "ton" au marché.

Ainsi, les taux réellement pratiqués à trois mois sont passés de 2,15 % en décembre 2004 à 3,73 % en décembre 2006 et même 4,76 % en octobre 2007, soit une hausse de plus de deux points et demi en près de trois ans.

Cette nouvelle situation n'est pas sans conséquences pour les ménages qui ont souscrit un prêt révisable : le taux de leur crédit a, lui aussi, augmenté. C'est le principe même de ces prêts.

Révisable à la hausse ou la baisse

En cours de remboursement, leur taux d'intérêt est régulièrement modifié pour tenir compte de l'évolution des taux pratiqués sur les marchés financiers. Il est en effet indexé, souvent sur l'Euribor trois mois ou un an, et réajusté, à la hausse ou à la baisse, en général une fois par an (mais ce peut être chaque trimestre), à la date anniversaire de la souscription.

En pratique, dans tous les cas, la banque qui a consenti le crédit révisable examine le niveau atteint par l'indice de référence (l'Euribor trois mois ou un an, etc.), le compare à celui observé un an ou un trimestre plus tôt et applique cette variation sur le taux du prêt.

14 % des prêts en France

Ces crédits sont peu nombreux en France : ils représentaient 14 % des prêts en cours fin 2006, indique la Commission bancaire. Les emprunteurs qui les ont choisis ont souvent pris cette décision parce que le taux d'intérêt de départ sur ce prêt révisable était nettement plus avantageux que celui accordé pour un crédit à taux fixe.

Lorsque l'écart entre les deux était important, comme en 2004, "les prêts à taux révisable ont représenté plus de 17 % des nouveaux crédits souscrits par notre entremise", observe Christophe Crémer, courtier en crédit.

Ce n'est plus le cas aujourd'hui, car ils ne sont plus aussi compétitifs face aux crédits à taux fixe (10,3 % des emprunts souscrits en 2006 l'étaient à taux révisable, précise la Commission bancaire).

A l'étranger, des emprunts moins bien sécurisés

Mais en Grande-Bretagne, en Espagne ou aux États-Unis, par exemple, ils représentent la très grande majorité des emprunts.

Ils ont fait beaucoup parler d'eux récemment avec la crise des "subprimes", ces crédits immobiliers consentis à des ménages américains très modestes auxquels les banques garantissaient des mensualités basses et fixes pendant les deux premières années, sans prévoir de garde-fous ensuite quand le taux devenait révisable.

Or les familles qui arrivent au terme de cette période de deux ans sont prises en tenaille entre la hausse des taux d'intérêt, qui alourdit leurs mensualités, et la baisse des prix de l'immobilier, qui a dévalorisé leur bien, dont la revente ne suffit plus à solder le crédit.

Des garde-fous "made in France"

Mais nous ne risquons pas de connaître les mêmes problèmes, car les crédits à taux révisable "made in France" sont assortis de multiples sécurités, destinées précisément à protéger les emprunteurs en cas de hausse des taux.

Néanmoins, pour les foyers français qui ont opté pour un taux révisable, la remontée des taux d'intérêt en Europe n'est pas une bonne nouvelle. Ils ont parfois déjà vu le taux de leur crédit grimper.

L'ampleur et la périodicité des augmentations varient en fonction de la date de révision prévue dans le contrat de prêt et de l'évolution de l'indice d'origine ou, selon le mode de calcul, de celui de la dernière remise à niveau.

Remontée des taux : un impact limité

Cependant, même s'il progresse, le taux de leur crédit reste en général comparable aux taux fixes pratiqués dans le passé.

Et, s'ils ont emprunté depuis déjà quelques années, ils ont fait au cours de celles-ci une excellente affaire, puisque le taux de leur prêt était au départ plus faible que celui d'un crédit à taux fixe, et l'est souvent resté ensuite. Parfois, il avait même d'ailleurs un temps baissé par rapport au taux initial de souscription !

"En outre, pour les personnes qui ont emprunté il y a plus de cinq ans, la remontée des taux actuels n'a qu'un impact limité, puisqu'elles ont déjà en partie remboursé le capital emprunté", ajoute Jean Bosvieux, directeur des études de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).

Des taux encore attractifs

La situation des ménages qui viennent juste de souscrire un prêt à taux révisable n'est pas désespérante. D'une part parce que, parfois, le taux initial n'est revalorisé qu'à partir du deuxième anniversaire de la souscription.

D'autre part, parce que, même s'il remonte, le taux de leur crédit ne dépasse pas toujours celui des crédits à taux fixe proposés au moment où ils ont acheté leur logement. Et rien ne dit qu'il ne baissera pas de nouveau au cours des prochaines années.

Les emprunteurs qui détiennent aujourd'hui un prêt à taux révisable ne voient d'ailleurs pas forcément leur mensualité s'alourdir. Pour une grande partie de ces crédits, la hausse du taux se traduit plutôt par un allongement de la durée de remboursement, parfois dans la limite de cinq ans. La mensualité n'est majorée que si cette durée maximale est atteinte.

Des mécanismes rassurants

De nombreux prêts sont assortis d'une sécurité supplémentaire : ils sont "capés". La variation de taux est plafonnée à la hausse, c'est-à-dire que la banque s'engage, quoi qu'il arrive, à ne pas dépasser un niveau maximal (+ 1 ou 2 points par rapport au taux initial).

Ainsi, la progression du taux d'un crédit consenti à 2,80 % peut, par exemple, être stoppée à 3,80 ou 4,80 %. Sans oublier que certains révisables présentent la particularité, très appréciable aujourd'hui, de ne pouvoir que baisser ! Ils sont donc, eux, à l'abri.

Chaque emprunteur peut savoir comment la hausse des taux lui sera répercutée, en se reportant aux conditions fixées dans son contrat de prêt.

Augmenter la mensualité ou rembourser plus longtemps ?

Parfois, la banque le laisse libre d'opter à sa guise pour une augmentation de la mensualité ou un allongement de la durée de remboursement. La première solution coûte moins cher en intérêts, mais la seconde présente l'avantage de ménager davantage le budget familial.

Dans d'autres cas, en revanche, il n'a pas le choix : la banque a prévu dès l'origine ce qui se passerait. Mais il reste parfois possible de reprendre la main, car de nombreux crédits comportent une garantie "modulation des échéances" qui autorise à majorer ou à minorer la mensualité en cours de remboursement.

Une option parfois payante

De nombreuses banques ont aussi laissé à leurs clients le droit de transformer un crédit à taux révisable en crédit à taux fixe. Là encore, les modalités pratiques - notamment la méthode de calcul du taux fixe - sont détaillées dans le contrat de prêt.

Souvent, cette option se révèle peu séduisante, car le nouveau taux fixe du crédit s'avère plus élevé que l'actuel taux révisable, et en tout cas nettement supérieur à celui qui serait accordé à un nouvel emprunteur sollicitant un prêt à taux fixe.