Prêts révisables : est-ce le moment de souscrire ?

Prêts révisables : est-ce le moment de souscrire ?

Quand les taux d’intérêt diminuent, les prêts immobiliers à taux variable séduisent de nouveau certains acquéreurs. Ce que vous devez savoir.

Taux fixe ou révisable ?

Vous avez déniché la maison de vos rêves et vous vous apprêtez maintenant à signer le compromis de vente. Certes, vous avez déjà bâti votre plan de financement, mais vous vous interrogez : devriez-vous souscrire l’emprunt à taux révisable dont votre banquier vient de vous parler ou lui préférer celui qui affiche un taux fixe ?

Avec un taux fixe, on le sait, quel que soit le niveau ultérieur des offres de crédit, celui du prêt que l’on a souscrit ne bouge pas et la mensualité reste stable. C’est rassurant. Cependant, si votre conseiller financier a évoqué les crédits à taux révisable, c’est parce qu’ils redeviennent attractifs.

Ainsi, fin septembre 2009, un emprunteur prêt à s’endetter sur vingt ans pouvait obtenir un taux d’intérêt tournant autour de 3 % hors assurance sur ces prêts, contre 4,10 % environ pour un crédit à taux fixe. Une différence alléchante qui ne doit pas faire oublier la particularité des prêts révisables : leur taux change régulièrement, selon l’évolution des taux d’intérêt sur les marchés financiers.

Si les taux d'intérêts augmentent

"Périodiquement, la banque regarde si cet indice a augmenté ou baissé et répercute son évolution sur le taux du crédit", explique Maël Bernier, courtière en crédit. Cette révision a souvent lieu une fois par an, à la date anniversaire de la souscription du prêt. Bien sûr, une hausse ou une baisse du taux d’intérêt sur un crédit révisable en cours entraînent la modification de ses conditions de remboursement. Ainsi, une remontée du taux entraîne une augmentation de la mensualité.

"Parfois, seule la mensualité augmente. Mais sur certains prêts, si cela ne suffit pas pour compenser la hausse du taux d’intérêt, la durée de remboursement s’allongera aussi", prévient Jean Bosvieux, directeur des études de l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Vous rembourserez, par exemple, votre prêt durant une ou deux années supplémentaires. À moins, bien entendu, qu’une baisse du taux ultérieure permette de revenir à la durée initiale.

D’autres crédits à taux variable prévoient enfin que, lorsque leur taux grimpe, la durée de remboursement s’allonge d’abord, la mensualité restant identique. "Cette prolongation excède rarement cinq ans", souligne Maël Bernier. Lorsque la durée a été allongée au maximum, la mensualité peut être majorée ensuite.

Taux révisables : quels risques ?

Quels risques prenez-vous à souscrire aujourd’hui ce type de crédit ? D’abord, celui de voir les taux d’intérêt remonter. En effet, les taux qui servent de référence aux prêts révisables sont depuis quelques mois à des niveaux historiquement bas. Difficile de savoir dans combien de temps et à quel rythme les taux pourraient ensuite reprendre un peu d’altitude.

Même dans la perspective d’une remontée des taux, un prêt révisable présente des avantages. D’abord, il fait réaliser, au départ du moins, des économies, car actuellement son taux initial est plus faible que celui d’un prêt à taux fixe. "Les premières années d’un crédit sont celles où il est le plus intéressant d’avoir un taux bas, car ce sont celles pendant lesquelles l’emprunteur acquitte les intérêts les plus élevés. En effet, le capital restant dû à la banque (sur lequel sont calculés ces intérêts) est plus important en début de prêt", observe Jean Bosvieux.

Choisir un prêt révisable "capé"

Alors, que faire ? Si vous êtes tenté par un prêt révisable, il est impératif aujourd’hui de prendre certaines précautions pour éviter de voir plus tard votre taux s’envoler. "Vérifiez que votre prêt est 'capé', c’est-à-dire que la banque s’engage à ne pas augmenter le taux - quelle que soit l’évolution de l’indice de référence - au-delà d’un certain plafond", conseille Jean Bosvieux.

Aujourd’hui, la plupart des prêts "capés" plafonnent la progression du taux du crédit à un ou deux points. Par exemple, le taux maximal qui pourra être appliqué à un crédit révisable à 3,65 % assorti d’un cap d’un point ne dépassera pas 4,65 %.

À l’inverse, sur ces crédits, un "plancher" est aussi souvent fixé, dans la même proportion. On dit que la variation du taux est comprise dans un tunnel + 1/– 1.

Rester gagnant dans tous les cas

L’autre élément à prendre en compte, c’est le niveau du taux fixe proposé. En effet, afin de vous protéger de la menace d’une remontée rapide des taux avant que votre prêt révisable n’ait eu le temps de vous procurer une belle économie, mettez en parallèle le niveau maximal du "cap" et le coût du crédit à taux fixe. Si le niveau supérieur du tunnel est égal au taux fixe, ou s’il le dépasse seulement de très peu, vous prenez peu de risques à choisir le prêt révisable.

Toutefois, dans tous les cas, surveillez aussi le montant maximal que pourrait atteindre votre mensualité en cas de hausse du taux jusqu’à son plafond. "Si cette mensualité est trop élevée pour votre budget, il est plus prudent de souscrire un crédit à taux fixe ou d’emprunter un capital moins important : l’essentiel est de ne pas risquer de se retrouver dans l’impossibilité de rembourser le prêt en cas de remontée des taux d’intérêt", alerte Jean Bosvieux.

Enfin, lisez attentivement la notice qui accompagne l’offre de crédit remise par la banque. Elle détaille le fonctionnement du prêt et fournit des simulations qui illustrent l’impact d’une variation du taux sur la mensualité, la durée et le coût du prêt.

Un retour en grâce du prêt révisable ?

Les prêts à taux révisable se sont multipliés en France entre 2004 et 2006. Puis ils ont perdu du terrain, car ils n’étaient plus assez compétitifs face aux crédits à taux fixe. Ils ont été particulièrement délaissés en 2008, quand les taux à court terme (qui leur servent de référence) ont beaucoup grimpé en raison de la crise financière.

Mais, depuis quelques mois, ces taux courts ont plongé de nouveau, sous l’influence de la politique de la Banque centrale européenne. De ce fait, l’écart avec les taux des crédits à taux fixe s’est à nouveau creusé, rendant l’offre des taux variables plus séduisante.