Prêter ou louer un appartement à son enfant

Prêter ou louer un appartement à son enfant

Certains parents, propriétaires d’un logement, sont heureux de le mettre à la disposition de leur enfant. Impôts, succession, restitution : quelles précautions prendre pour éviter les soucis ?

Un coup de pouce à son enfant

Héberger gratuitement ou pour un loyer modique un enfant dans un appartement que l’on possède mais que l’on n’occupe pas, voilà un bon moyen de lui donner un coup de pouce ou de le récompenser des services qu’il vous rend. "Le locataire de mon studio venait de m’adresser son préavis. Plutôt que de relouer mon bien, j’ai préféré y loger ma fille cadette pour l’aider à joindre les deux bouts, car elle commençait juste à travailler", raconte Anna Maria.

Beaucoup de parents, quand ils le peuvent, optent pour cette solution. Rien ne l’interdit. Mais mieux vaut anticiper certains conflits familiaux en posant clairement les règles du jeu dès le départ.

Transparence aux yeux du fisc

En principe, le propriétaire d’un logement doit acquitter la taxe foncière et l’occupant la taxe d’habitation. Mais en pratique chacun est libre de s’organiser comme il le souhaite. "Rien ne s’oppose, par exemple, à ce que l’enfant paie l’impôt foncier à la place de ses parents", souligne Me Louis-Marie Bourgeois, avocat à Paris. Idem pour les charges de copropriété : le jeune peut les régler intégralement. Si ses parents décident d’en payer une partie (en gardant, par exemple, à leur charge les gros travaux), ces dépenses ne seront pas, contrairement à une location classique, déductibles fiscalement.

Pour qu’elles le deviennent, il est impératif que l’enfant verse un loyer, même modique. Mais dans ce cas, attention de ne pas consentir un rabais exagéré ! "Mieux vaut en réalité éviter de créer un déficit foncier (les charges sont vite supérieures au loyer quand celui-ci est anormalement faible). Il serait déductible des autres revenus des propriétaires et réduirait donc leur impôt sur le revenu…", conseille Me Bourgeois

Mais la pratique s’avère risquée, car l’Administration a déjà redressé des contribuables dans cette situation. Elle considère qu’en offrant un loyer inférieur au prix du marché, ces parents consentent une libéralité à leur enfant, et qu’à ce titre ils ne peuvent bénéficier d’une économie fiscale. Elle recalcule donc leur impôt comme s’ils avaient encaissé un loyer normal", met-il en garde.

À durée indéterminée

Il est également préférable que parents et enfant s’entendent sur la durée du prêt. Lorsque rien n’est prévu, celui-ci est par nature réputé conclu "à durée indéterminée". Cela ne signifie pas que l’occupant peut rester dans les lieux aussi longtemps qu’il le souhaite… mais qu’il doit quitter l’appartement dès que le propriétaire le lui demande, après avoir bénéficié d’un délai raisonnable lui laissant le temps de se retourner.

"Attention, car en pratique cette 'durée indéterminée' entretient une certaine précarité pour l’enfant. Si ses parents décèdent, les autres héritiers peuvent ne lui laisser que quelques mois pour partir", souligne Me Nathalie Couzigou, notaire à Paris.

En revanche, si l’enfant paie un loyer, même modique, la donne change : le jeune est locataire, même en l’absence d’un contrat de location écrit. Dans ce cas, ses parents ne sont autorisés à reprendre l’appartement qu’à la fin du bail, pour un des motifs énoncés par la loi (vente du bien, occupation à titre personnel…). Prudence tout de même ! Si l’enfant est marié et qu’il se sépare de son conjoint, celui-ci conserve le bail à son nom, sans que les propriétaires puissent s’y opposer, même si leur enfant a pris soin de leur donner "congé".

Il arrive donc que des beaux-parents soient contraints de loger à petit prix leur belle-fille (ou leur beau-fils) après son divorce ! En revanche, si le couple n’est pas marié, le concubin (à condition qu’il ne soit pas cotitulaire du bail) n’a pas droit au maintien dans les lieux, excepté quand l’enfant des propriétaires a "abandonné" le domicile conjugal.

Une sorte de donation

Les parents doivent aussi se soucier des conséquences du prêt sur leurs propres successions. Pourquoi ? Parce que l’enfant hébergé gratuitement économise un loyer. Il profite ainsi d’une sorte de donation, en avance sur sa part d’héritage. Le moment venu (au décès des parents), ses frères et sœurs peuvent alors exiger que sa part successorale soit réduite d’autant. Pour éviter ce problème, les parents doivent préciser, dans un testament, que le prêt s’ajoutera à la part successorale à laquelle cet enfant gratifié peut prétendre au même titre que ses frères et sœurs. Ils ont aussi la possibilité de régler cette question à l’occasion d’une donation-partage réalisée entre tous leurs enfants.

Reste que juridiquement le prêt d’un logement n’est pas toujours assimilé à une donation. Ce sera le cas, par exemple, si "les parents logent temporairement leur enfant étudiant ou dans le besoin. Dans ce cas, ils remplissent simplement leurs devoirs parentaux", précise Me Couzigou. Même principe lorsque l’enfant est hébergé parce qu’il se dévoue corps et âme à ses parents âgés…

Un contrat écrit pour se protéger

Fixer par écrit les conditions du prêt n’est pas obligatoire. Mais cela permet aux parents et à l’enfant de se protéger. Ce contrat précisera, par exemple, la durée de la location. L’enfant sera ainsi certain d’être hébergé jusqu’à la date fixée (à moins que ses parents soient en mesure de justifier qu’ils ont besoin du logement). Ce document peut également prévoir la répartition des charges, et faire foi en cas de litige ultérieur.