Prêt immobilier : le fait d'être chômeur exonère-t-il de payer les indemnités de remboursement anticipé ?

J'ai contracté il y a 4 ans un prêt immobilier afin d'acquérir un appartement mis en location. Étant au chômage, inscrit au Pôle Emploi depuis plus d'un an, j'ai décidé de vendre l'appartement et donc de rembourser le prêt restant dû. Dans le contrat de prêt, il est fait mention d'indemnités de remboursement anticipé (d'une valeur égale à 1 semestre d'intérêt dans la limite de 3 % du capital restant du). Question : puis-je me prévaloir de l'article L312-21 du Code de la Consommation qui stipule que cette indemnité n'est pas exigible en cas de "cessation forcée de l'activité professionnelle" ? (mon statut de demandeur d'emploi est issu d'un licenciement ).

Réponse de l'expert

Lorsque l'emprunteur rembourse le prêt qui lui a été consenti sans attendre les échéances prévues, il prive le prêteur d'une partie des intérêts qui devraient constituer la rémunération de ce dernier.

La clause aux termes de laquelle une indemnité sera due au prêteur, au titre des intérêts non encore échus, en cas de remboursement par anticipation, est licite. Cette indemnité, dont la mise en œuvre est éventuelle et donc étrangère aux frais intervenus dans l'octroi du prêt, ne doit pas être prise en compte dans la détermination du taux effectif global de celle-ci.

En effet, la cause de l'obligation au paiement de cette indemnité consiste dans la réparation du manque à gagner subi par le prêteur du fait de la résiliation anticipée du contrat (Cass. 1re civ., 27 sept. 2005).

Cependant, la loi a entendu en limiter le montant, pour éviter que les sommes exigées de l'emprunteur n'équivalent à une véritable interdiction des remboursements par anticipation. L'article L. 312-21, alinéa 2, du Code de la consommation énonce que cette indemnité « ne peut, sans préjudice de l'application de l'article 1152 du Code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret».

Aux termes de l'article R. 312-2 du Code de la consommation, l'indemnité ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant remboursement.
Ainsi, une clause stipulant des intérêts compensatoires, ayant pour objet, en cas de remboursement anticipé du prêt, d'assurer au prêteur un taux de rendement équivalent au taux moyen prévu par le contrat est licite dès lors que le montant de l'indemnité n'excède pas le maximum légal autorisé (Cass. 1re civ., 8 juill. 1994).

Il est à noter que « pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi no 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers » (Code de la Consommation., art. L. 312-21, al. 3).
Le législateur pose des conditions très précises pour mettre en œuvre ce dispositif. C'est à l'emprunteur de prouver non seulement qu'il a vendu le bien acquis à l'aide du prêt qu'il entend rembourser par anticipation, mais aussi que la vente a été motivée par l'un des cas visés par la loi.

Il existe peu de décisions de justice quant à l’application de cette disposition. Cependant, le licenciement correspond bien à une perte involontaire d’emploi.