Préparer votre retraite : l’immobilier pour la sécurité et la stabilité

Préparer votre retraite : l’immobilier pour la sécurité et la stabilité
L’idéal est d’acheter sa résidence principale le plus tôt possible. - © Nikada

Que ce soit pour limiter les dépenses de logement en devenant propriétaire ou toucher une rente par le biais locatif, la pierre reste un investissement judicieux.

Résidence principale : une priorité

Le logement (chauffage, éclairage et équipements compris) représente 32,1 % des dépenses totales des ménages en 2014, d’après le site La Finance pour tous qui s’appuie sur les chiffres de l’Insee. Un poste important qu’il convient de maîtriser au mieux, notamment lors du départ à la retraite. L’idéal est d’acheter sa résidence principale le plus tôt possible, quitte à réaliser plusieurs opérations successives au gré de l’agrandissement de la famille ou de la mobilité professionnelle.

Objectif : avoir terminé de rembourser le crédit, au plus tard le dernier jour de votre vie active. Ainsi, une fois à la retraite, souvent synonyme de baisse de revenus, vous n’aurez plus qu’à financer les charges courantes (travaux, charges de copropriété, taxe foncière et taxe d’habitation).

Cette stratégie nécessite une bonne organisation. D’après l’Observatoire crédit logement-CSA, la durée des crédits immobiliers accordés au premier trimestre 2016 était de 212 mois en moyenne, soit 17,6 ans. Autrement dit, il faut acquérir sa résidence principale entre 40 et 45 ans pour ne plus être endetté entre 60 et 65 ans.

Acheter pour louer : dans l’ancien ou le neuf

Vous pouvez également envisager d’acquérir un bien pour la location, afin de compléter votre pension par des revenus fonciers. Là encore, il faut anticiper : une fois le crédit intégralement remboursé, les loyers issus de la location viendront s’ajouter à votre pension.

L’environnement actuel de taux d’intérêt au plancher faciliter ce type d’opération, puisque les banques prêtent en moyenne à 1,87 % seulement sur 20 ans, d’après le courtier meilleurtaux.com.

Côté rentabilité, tout dépend du type de bien et de sa localisation.

Ainsi, meilleurtaux.com évalue à 6 % la rentabilité locative brute (avant impôt) en moyenne en France. Compte tenu des prix au mètre carré très élevés dans la capitale, l’achat d’un studio à Paris ne procure qu’une rentabilité de 3,6 %.

Mais il est possible de dépasser les 6 % dans certaines grandes villes, comme Strasbourg (6,2 %) ou Montpellier (6,5 %).

Attention, les revenus fonciers sont taxés à votre taux marginal d’imposition.

Enfin, il faut gérer le bien : trouver un locataire, en rechercher un autre après le départ du premier, effectuer des travaux d’entretien. Devenir bailleur nécessite donc un véritable engagement de votre part.

Dans une stratégie d’optimisation fiscale, pensez à l’acquisition d’un bien dans le neuf. Le dispositif Pinel répond à cette démarche. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % de son investissement (300 000 € maximum) dans un bien neuf, à condition de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant les plafonds de loyers liés à la zone dans laquelle se situe le bien.

À noter : il est possible de louer ce logement à un membre de votre famille.

« Il faut se concentrer sur la qualité du bien acheté et sa localisation, afin de mettre toutes les chances de succès de son côté : l’avantage fiscal ne doit pas faire perdre de vue les critères classiques d’investissement », précise l’économiste Philippe Crevel.

La pierre papier pour les petits budgets

Quel est le placement qui rapporte plus de 4,5 % par an sans être soumis aux aléas des marchés financiers ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces produits sont investis dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, centres commerciaux, etc.) et accessibles pour un ticket d’entrée limité à quelques centaines ou milliers d’euros.

Les SCPI ont rapporté en moyenne 4,85 % en 2015, après 5,08 % en 2014. Elles versent un revenu trimestriel idéal en complément de retraite. Ainsi, 50 000 € placés en SCPI rapportent en moyenne 2 425 € par an.

Fiscalement, les revenus de SCPI sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers.

Vendre en viager

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, mais vous n’avez pas ou trop peu d’épargne financière. Une solution pour compléter votre pension de retraite consiste à vendre votre maison en viager. Le principe est simple : vous cédez votre bien en contrepartie d’un capital de départ, appelé le bouquet, et d’une rente mensuelle viagère.

Attention, le bien sort de votre patrimoine. À votre décès, vos héritiers ne pourront pas en bénéficier.

Mais cette option comporte des avantages. Elle permet notamment aux personnes âgées sans enfant d’améliorer sensiblement leur train de vie, tout en continuant à profiter de leur maison ou de leur appartement. À étudier avec votre notaire pour bien comprendre le fonctionnement et les enjeux patrimoniaux de l’opération.